Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

L’article 216 du Code civil prévoit que si “ chaque époux a la pleine capacité de droit ”, “ ses droits et pouvoirs peuvent être limités par l’effet du régime matrimonial ”. Aussi, le pouvoir dont dispose un époux, pour consentir un bail commercial, dépend-il de son régime matrimonial et de la nature du bien immobilier, objet du bail.

Les articles 1536 et 1569 du Code civil, qui concernent les ép …

Epoux

L’article 216 du Code civil prévoit que si “ chaque époux a la pleine capacité de droit ”, “ ses droits et pouvoirs peuvent être limités par l’effet du régime matrimonial ”. Aussi, le pouvoir dont dispose un époux, pour consentir un bail commercial, dépend-il de son régime matrimonial et de la nature du bien immobilier, objet du bail.

Les articles 1536 et 1569 du Code civil, qui concernent les époux mariés sous le régime de la séparation de biens ou celui de la participation aux acquêts, lesquels renvoient à l’article 225 du Code civil, permettent à chacun d’eux de conserver “ l’administration, la jouissance et la libre disposition ” de leurs biens personnels pendant le mariage. Ainsi, chaque époux dispose des pleins pouvoirs pour consentir un bail commercial portant sur un bien qui lui est propre. Il en va de même lorsque le bail  porte sur des biens propres à chacun des époux mariés sous le régime de la communauté. En effet, conformément à l’article 1428 du Code civil, qui renvoie également à l’article 225, “ chaque époux a l’administration et la jouissance ” de ces derniers “ et peut en disposer librement ”, ce qui exclut de facto les biens communs aux deux époux.

Les époux mariés sous le régime de la communauté ne peuvent, selon l’article 1425 du Code civil, “ l’un sans l’autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté ”. Dès lors, un époux ne peut consentir, seul, un bail donnant au preneur la faculté d’affecter les lieux loués à un usage commercial . En cas de liquidation judiciaire à l’encontre d’un débiteur marié sous le régime de la communauté, l’épouse, qui n’a pas davantage de pouvoir que son mari en liquidation, ne peut consentir un bail, même précaire, sur un immeuble de la communauté .

Si le consentement du conjoint, au bail commercial portant sur un immeuble commun, peut être exprès ou tacite , l’article 218 du Code civil offre la possibilité à un époux de “ donner mandat à l’autre de le représenter dans l’exercice des pouvoirs que le régime matrimonial lui attribue ”, sous réserve que ce mandat soit spécial . 

L’article 1427 du Code civil permet à un époux de demander l’annulation des actes passés par celui qui a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs. Cette action en nullité est exclusive de l’action en inopposabilité ouverte par l’article 1421 du même code pour sanctionner les actes frauduleux, qui ne trouve à s’appliquer qu’à défaut d’autre sanction . Il s’agit d’une nullité relative , qui ne peut être invoquée que par le conjoint victime du dépassement des pouvoirs, l’époux fautif  et son cocontractant  n'ayant pas qualité pour exercer cette action. L’acte atteint de nullité se trouve privé d’effets non seulement à l’égard du conjoint, mais aussi dans les rapports de l’époux fautif et de son cocontractant, même si ce dernier est de bonne foi . Cependant, le fait pour cet époux d’avoir passé un tel acte sans le consentement de son épouse ne constitue pas une faute engageant sa responsabilité envers son cocontractant . L’alinéa 2 de l’article 1427, qui instaure un délai de prescription , dispose que “ l’action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté ”. Si générale que soit la formule de l’alinéa 2, elle ne peut toutefois avoir pour effet de priver le conjoint du droit d’agir en nullité pendant les deux années qui suivent la réalisation de l’acte, même si celle-ci est intervenue postérieurement à la dissolution de la communauté .

Lorsqu’un époux dépasse ses pouvoirs en consentant un bail commercial portant sur un bien commun, il est toujours possible au conjoint victime de régulariser l’acte en le ratifiant postérieurement , ce qui le prive par la suite de la possibilité d’en demander la nullité. La ratification par le conjoint lésé, appréciée souverainement par les juges , peut résulter de tout acte qui implique, sans équivoque, sa volonté de le confirmer .

Enfin, l’article 1426 du Code civil permet à l’un des époux de demander en justice à être substitué à son conjoint dans l’exercice de ses pouvoirs lorsque celui-ci se trouve, “ d’une manière durable, hors d’état de manifester sa volonté, ou si sa gestion de la communauté atteste l’inaptitude ou la fraude ”. L’époux, habilité par la justice, dispose des mêmes pouvoirs que le conjoint remplacé, pour passer “ les actes pour lesquels son consentement aurait été requis s’il n’y avait pas eu substitution ”. Lorsque le transfert des pouvoirs n’est plus justifié, l’époux qui en était privé, pourra, aux termes de l’alinéa 3, en demander au tribunal la restitution.

Cass. 3e civ., 19 mai 1981, LawLex202200002155JBJ, Bull. civ. III, n° 100 ; RTD civ. 1982, 409, obs. NERSON ; JCP G 1981, IV, 277, concernant un immeuble dépendant de la communauté ; V. aussi, Bastia, 23 octobre 2013, LawLex202100002623JBJ, à propos d’un bail commercial portant sur un immeuble indivis appartenant à deux couples dans la proportion de moitié pour chacun, et autorisé par les deux époux, qui doit également être consenti par les deux épouses respectives, ces derniers étant mariés sous le régime de la communauté.

Cass. com., 4 octobre 2005, LawLex202100001487JBJ, Bull. civ. IV, n° 191 et 193 ; D. 2005, 2592, obs. LIENHARD ; ibid, 2068, note REVEL ; D. 2006, pan. 86, obs. LE CORRE ; ibid., pan. 1382, obs. DANIS-FATÔME ; JCP G 2006, I, 130, n° 7, obs. PHETEL ; JCP G 2006, I, 130, n° 8, obs. CABRILLAC et PETEL ; JCP E 2006, 1066, n° 7, obs. PETEL ; ibid., 1243, note BEIGNIER ; Dr. famille 2005, comm., 250, note BEIGNIER ; Defrénois 2006, 658, note VAUVILLE ; ANTONINI-COCHIN, La situation du conjoint du débiteur, Rev. proc. coll. 2013, dossier 5.

Cass. 1re civ., 11 janvier 1983, LawLex202200002181JBJ, Bull. civ. I, n° 14 ; D. 1983, 501, note LARROUMET ; RTD civ. 1983, 346, obs. DURRY ; RTD civ. 1983, 392, obs. PERROT ; RTD civ. 1986, 96, obs. RUBELLIN-DEVICHI ; JCP G 1984, II, 20127, note BOULANGER ; Gaz. Pal. 1983, pan. 138, obs. GUINCHARD ; Defrénois 1983, art. 33158, 1347, obs. CHAMPENOIS, selon laquelle le moyen tiré de la prescription de deux ans, prévue par l’article 1427, alinéa 2, du Code civil pour agir en nullité de l’acte passé par le conjoint sur un bien commun, non invoqué devant les juges d’appel, ne peut être suppléé d’office par ceux-ci.

Cass. 1re civ., 2 juin 1981, LawLex202200002182JBJ, Bull. civ. I, n° 187 ; RTD civ. 1982, 414, obs. NERSON et RUBELLIN-DEVICHI ; Defrénois 1981, art. 32750, 1321, obs. CHAMPENOIS, pour une promesse unilatérale de vente avec levée de l’option intervenant plus de deux ans après la dissolution de la communauté.

Cass. 1re civ., 17 mai 1993, LawLex202100002627JBJ, Bull. civ., I, n° 172 ; D. 1994, 25, obs. PAISANT ; D. 1997, somm., 300, obs. ROZES ; RTD civ. 1994, 927, obs. VAREILLE ; JCP 1994, I, 3733, n° 18, obs. SIMLER ; JCP 1994, II, 22269, note PILLEBOUT ; JCP G 1993, IV, 1788 ; JCP N 1993, II, 358 ; JCP N 1994, II, 225, obs. WIEDERKEHR ; AJ fam. 2009, 355, obs. HILT ; Defrénois 1993, 1077, obs. CHAMPENOIS, pour une ratification tacite par une épouse ayant gardé le silence durant plus de deux ans s’agissant d’un bail commercial consenti par son époux, les juges ayant par ailleurs relevé les liens personnels unissant l’épouse aux associés de la société preneuse de l'immeuble, sa communauté d’intérêt avec eux, ainsi que sa parfaite connaissance de la situation.

Cass. 1re civ., 12 juillet 1994, LawLex202200002208JBJ, Bull. civ. I, n° 246 ; D. 1995, Somm. 326, obs. LUCET ; RTD civ. 1996, 464, obs. VAREILLE ; JCP G 1995, I, 3821, n° 18, obs. SIMLER ; JCP N 1995, II, 694, note SIMLER.

Cass. 1re civ., 1er février 2017, LawLex202200002156JBJ, Bull. civ. I n° 36 ; D. 2017, 351 ; D. 2017, 1213, obs. BACACHE, GRYNBAUM, NOGUERO et PIERRE ; AJ fam. 2017, 305, obs. HILT ; Dr. fam. 2017, Comm. 84, note BEIGNIER ; RTD civ. 2017, 371, obs. HAUSER ; RTD civ. 2017, 460, obs. GRIMALDI ; RTD civ. 2017, 711, obs. VAREILLE ; RTD civ. 2017, 712, obs. VAREILLE ; RTD civ. 2017, 713, obs. VAREILLE ; RTD civ. 2017, 714, obs. VAREILLE ; RTD civ. 2017, 715, obs. VAREILLE ; RTD civ. 2017, 717, obs. VAREILLE ; JCP G 2017, chron. 681, n° 11, obs. SIMLER ; JCP G 2017, Doctr. 681, n° 13, par TISSERAND-MARTIN ; JCP N 2017, n° 8, act. 273 ; JCP N 2017, n° 20, 1181, comm. GODRON et RANDOUX ; JCP N 2017, 1259, note TISSERAND ; KARM, “ Donation et régime de communauté : la question des récompenses ” : JCP N 2017, 1324 ; Gaz. Pal. 2017, n° 18, 78, note LEDUCQ ; Gaz. Pal. 2017, n° 25, 66, note CASADO ; Gaz. Pal. 2017, 594, note BERLAUD ; Defrénois 2018, n° 12, 18, note CHAMPENOIS et DAURIAC ; Defrénois 2018, 34, note CHAMOULAUD-TRAPIERS ; RGDA 2017, 209, note MAYAUX ; LEDA 2017, n° 3, 5, obs. BEGUIN-FAYNEL ; bjda.fr 2017, n° 50, chron. ROBINEAU ; BPAT 2/17, inf. 50 ; BPAT 2/17, inf. 68 ; BPAT 2/17, inf. 70, en l’espèce, une épouse était présente à l’acte notarié par lequel son époux avait donné à deux de leurs enfants communs des fonds provenant de son activité professionnelle sans que celle-ci ne s’y soit opposée, caractérisant ainsi son consentement tacite à la donation ; V. égal. Limoges, 15 janvier 2015, LawLex202100002624JBJ : les parties au bail commercial entretenaient des relations amicales et l’épouse demeurait avec son époux dans l’appartement situé au-dessus du fonds de commerce, de sorte qu’elle se trouvait parfaitement informée de cette location consentie par ce dernier, et ce d’autant que le bail a été sans cesse renouvelé avec le même preneur, sans que celle-ci n’y fasse à aucun moment opposition jusqu’à l’assignation.

Cass. 1re civ., 29 juin 1983, LawLex202200002157JBJ, Bull. civ. I, n° 192 ; Defrénois 1984, art. 33267, 442, obs. CHAMPENOIS.

Cass. 1re civ., 23 mars 2011, LawLex202200002180JBJ, Bull. civ. I, n° 61 ; D. 2011, 1013 ; D. 2011, Pan. 2624, obs. BOURDAIRE-MIGNOT, BREMOND, NICOD et REVEL ; D. 2011, Pan. 2759, obs. HALLOUIN, LAMAZEROLLES et RABREAU ; D. 2011, AJ 628, obs. BREMOND ; Dr. sociétés 2011, comm. 107, note HOVASSE ; AJ fam. 2011, 382, obs. HILT ; JCP N 2011, 1292, note HOVASSE ; JCP E 2011, 1428, note HOVASSE ; JCP G 2011, 479 ; JCP G 2011, chron. 1371, n° 9, obs. SIMLER ; RJDA 6/11, n° 535 ; BRDA 7/2011, n° 2 ; Bull. Joly 2011, 464, note S. GAUDEMET et A. GAUDEMET ; Defrénois 2011, art. 40003, 967, obs. CHAMPENOIS ; RLDC 2011/86, n° 4392, note DUPONT-LEGRAND ; Rev. sociétés 2011, 488, note NAUDIN ; Procédures 2011, comm. 176, DOUCHY-OUDOT ; BPAT 2/11, inf. 102 ; V. aussi Cass. 1re civ., 30 mars 1999, LawLex202200002179JBJ, Bull. civ. I, n° 111 ; D. 2011, 1013 ; D. 2011, 2624, obs. BOURDAIRE-MIGNOT, BREMOND, NICOD et REVEL ; D. 2011, 2758, obs. HALLOUIN, LAMAZEROLLES et RABREAU ; AJ fam. 2011, 382, obs. HILT ; JCP 1999, IV, 1971 ; JCP G 1999, IV, 2001 ; Contrats, conc. consom. 1999, 108, note LEVENEUR ; Resp. civ. et assur. 1999, 188 ; Rev. sociétés 2011, 488, note NAUDIN ; Gaz. Pal. 2000, Somm. 361, obs. DAHAN ; Defrénois 1999, art. 37017, 807, obs. CHAMPENOIS.

Cass. 1re civ., 20 janvier 1998, LawLex202200002158JBJ, Dr. fam. 1998, comm. 137, note BEIGNIER ; JCP 1999, I, 154, n° 10, obs. SIMLER ; JCP N 2000, 779, n° 10, obs. SIMLER ; BRDA 6/1998, 4.

Cass. 1re civ., 20 janvier 1998, LawLex202200002158JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 8 janvier 1992, LawLex202200002183JBJ, Bull. civ. III n° 8 ; D. 1993, Somm. 220, obs. LUCET ; RTD civ. 1992, 777, obs. crit. GAUTIER ; JCP G 1992, IV, 723, à propos de la vente d’un immeuble appartenant à la communauté, subordonnée au consentement de l’épouse. – V. par ailleurs Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, LawLex202100002622JBJ, D. 2008, 2247, obs. REVEL ; D. 2008, 2245, obs. BREMOND, NICOD et REVEL ; AJDI 2008, 119 ; JCP N 2007, 1233, note BREMOND ; JCP G 2008, I, 144, n° 15 ; JCP G 2008 I, 146, note SIMLER ; RJDA 4/08, n° 385, selon laquelle l’exception de nullité du congé invoquée par le preneur est irrecevable dès lors qu’il résulte de l'article 1427, alinéa 1er, du Code civil, que l'action en nullité d'un acte passé par un époux relativement à un bien commun n'est ouverte qu'au conjoint de cet époux.

Cass. 1re civ., 6 février 1979, n° 77-15.300 et n° 77-15.369, Bull. civ. I, n° 43 ; Defrénois 1979, 958, obs. CHAMPENOIS ; JCP N 1979, II, 229, note THUILLIER, à propos de la vente d’un immeuble commun passée par un époux sans le consentement de son épouse et dont la nullité peut être opposée, par cette dernière, même à un acquéreur de bonne foi.

Cass. 1re civ., 28 mars 1984, LawLex202200002184JBJ, Bull. civ. I, n° 119 ; RTD civ. 1986, 96, obs. RUBELLIN-DEVICHI ; JCP G 1985, II, 20430, note HENRY ; Gaz. Pal. 1984, 2, pan. 278, note GRIMALDI.

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