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Baux commerciaux

Au-delà de l’exploitation ou l’usage unique, la jurisprudence retient l’existence d’une même clientèle, lorsqu’un immeuble accueille plusieurs activités, comme un critère complémentaire de la monovalence. Derrière ce critère, se cache la notion d’accessoire selon laquelle l’activité en cause serait en réalité annexe à l’exploitation principale. L'article R. 145-10 du Code de commerce ne s’appliqua …

Unité économique de clientèle

Au-delà de l’exploitation ou l’usage unique, la jurisprudence retient l’existence d’une même clientèle, lorsqu’un immeuble accueille plusieurs activités, comme un critère complémentaire de la monovalence. Derrière ce critère, se cache la notion d’accessoire selon laquelle l’activité en cause serait en réalité annexe à l’exploitation principale. L'article R. 145-10 du Code de commerce ne s’appliquant que si les locaux sont aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle , le caractère monovalent ou non de locaux commerciaux doit s'apprécier en fonction de l'autonomie ou de l'interdépendance des différentes activités . En effet, l'exercice effectif dans les locaux d’un immeuble de deux activités économiques distinctes dont aucune n'est l'accessoire de l'autre ne permet pas de retenir une monovalence des locaux .

Ainsi, les locaux présentent un caractère monovalent lorsque l’exploitation d’un bar-restaurant réservé à la clientèle de l'hôtel constitue l’accessoire de l'activité d'hôtellerie . Tel n’est pas le cas en revanche des locaux à usage d’hôtel-restaurant lorsque l’activité d’hôtellerie-restauration est quasiment nulle, les locaux litigieux étant affectés principalement et presque de manière exclusive à un usage de “bar-tabac-journaux” qui s'adresse à une clientèle tout à fait distincte de la clientèle d'un établissement hôtelier , ou encore lorsque l'hôtel et le restaurant ont des activités importantes et autonomes, les deux activités étant séparables et de nature différente, et les locaux par conséquent polyvalents .

Lorsque les locaux accueillent plusieurs activités monovalentes, les juges écartent le critère de l’unité de la clientèle. Ainsi, le fait que des lieux loués soient utilisés pour différentes formes de spectacle n'altère pas leur caractère monovalent dans la mesure où ils ont été construits et aménagés en vue d'une seule exploitation comme salle de spectacle et que leur transformation pour l'exercice d'une autre activité nécessiterait une division des lieux tant en surface qu'en hauteur conduisant à des travaux de grande ampleur et très coûteux . De même, des halles qui constituent en elles-mêmes un local monovalent sans que l'on puisse concevoir même temporairement une autre affectation, sont divisées en cellules qui présentent toutes un caractère monovalent dans la mesure où il ne peut être envisagé d’en modifier une seule pour prévoir une autre utilisation qu'un commerce de bouche, les halles ne pouvant être utilisées pour une autre destination que si l'ensemble des cellules est transformé, ce qui entraînerait la mise en œuvre de travaux importants et coûteux .

Cass. 3e civ., 30 juin 2004, LawLex202100005847JBJ, D. 2004, AJ 2159, obs. ROUQUET ; AJDI 2005, 133, note DUMONT ; Loyers et copropr. 2004, comm. 165, note BRAULT.

Nancy, 19 octobre 2011, LawLex202100005851JBJ.

Cass. 3e civ., 25 novembre 2009, LawLex202100005843JBJ, Bull. civ. III, n° 260 ; AJDI 2011, 337, obs. ROUQUET ; JCP E 2010, 1003 ; Gaz. Pal. 12/13 mars 2010, obs. BRAULT ; Rev. loyers mars 2010, n° 105, obs. QUEMEN : en l’espèce, l’immeuble était initialement construit en vue d’une seule utilisation de garage-hôtel.

Nancy, 19 octobre 2011, LawLex202100005851JBJ, préc. : en l’espèce, le preneur ne démontre pas avoir une activité de restauration indépendante de celle directement liée à l'activité hôtelière.

Cass. 3e civ., 30 juin 2004, LawLex202100005847JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, LawLex202100005848JBJ, Loyers et copropr. 1999, comm. 123 : en l’espèce, les locaux disposaient d'entrées distinctes dans l'immeuble et le restaurant engendrait un chiffre d'affaires élevé et disposait d’une clientèle extérieure à celle de l'hôtel ; 12 avril 2018, LawLex202100005841JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 174, BRAULT : en l’espèce, la configuration des lieux permettait aux deux activités bénéficiant d'entrées indépendantes d'être exploitées séparément, tant matériellement qu'économiquement, l'hôtel et les deux restaurants avaient des dates d'ouverture, des horaires, des accès et des clientèles différentes et généraient des chiffres d'affaires distincts.

Cass. 3e civ., 21 mars 2007, LawLex202100005942JBJ.

Rennes, 6 juin 2012, LawLex202100006228JBJ.

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136. Unité économique de clientèle

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