Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

L’article L. 145-14, alinéa 1, du Code de commerce prévoit la possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail à condition, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction  égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Autrement dit, et comme l'a consacré la Cour de cassation, le bailleur est libre de re …

Principe de la liberté de ne pas renouveler

L’article L. 145-14, alinéa 1, du Code de commerce prévoit la possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail à condition, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction  égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Autrement dit, et comme l'a consacré la Cour de cassation, le bailleur est libre de refuser le renouvellement du bail arrivé à expiration, en versant une indemnité d’éviction au preneur, sans qu'il ait besoin de motiver son refus . Le refus de renouvellement doit émaner du bailleur ou de son mandataire, ès qualités . 

En vertu de l’article L. 145-14, le bailleur, qui refuse le renouvellement, ne peut s’affranchir de l'obligation d'offrir une indemnité d’éviction, notamment, en proposant en lieu et place, un nouveau bail pour les mêmes locaux à l'exception de certaines caves remplacées par d'autres . En revanche, il peut s'en exonérer si, au cours de la procédure de fixation de l'indemnité, il invoque des motifs de refus nés postérieurement au congé ou qui ont été découverts postérieurement , à la condition toutefois qu’ils revêtent une gravité suffisante . De son côté, le preneur, pour prétendre à cette indemnité, doit remplir les conditions du droit au renouvellement figurant aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce, qui posent les conditions d'application du statut des baux commerciaux. Dans le cas contraire, le statut peut être dénié au preneur et justifier qu'un refus de renouvellement avec indemnité d'éviction se transforme en renouvellement sans indemnité . 

Lorsque le preneur bénéficie d’un bail unique portant sur des locaux mixtes, à usage commercial et d’habitation, le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction porte, en application du principe d'indivisibilité, sur tout l’immeuble, à l'instar du droit au renouvellement .

Versailles, 4 juillet 2024, LawLex202400005170JBJ.

Cass. 3e civ., 8 février 2006, LawLex202200002971JBJ, Bull. civ. III, n° 26 ; D. 2006, AJ 653, obs. ROUQUET ; D. 2007, 1827, obs. ROZES ; AJDI 2006, 566, note DUMONT ; RDC 2006, 761, note SEUBE ; JCP G 2006, IV, act. 1483 ; RJDA 5/06, n° 512 ; Gaz. Pal. 2006, 3, jur. 1921, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2006, 180, obs. QUEMENT ; Loyers et copropr. 2006, comm. 83, obs. BRAULT ; Administrer avr. 2006, 29, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ. 3e, 7 septembre 2022, LawLex202300011378JBJ, AJDI 2023, 29, note ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; Loyers et copropr. 2022, comm. 181, obs. CHAVANCE, qui précise que le défaut de pouvoir du mandataire, qui agit en son nom propre et non en qualité de mandataire du bailleur, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte sans que celui qui l’invoque ait à justifier d’un grief.

Cass. 3e civ., 1er février 1989, LawLex202300011377JBJ, qui casse l’arrêt d’appel au motif que les juges du fond ne peuvent déclarer une telle offre “satisfactoire dans son principe”.

Paris, 4 juillet 2012, n° 10/16247 – [LawLex…JBJ], Loyers et copropr. 2012, comm. 303, CHAVANCE, qui ajoute que cette demande peut être régulièrement formée tant qu'il n'a pas été statué définitivement sur le droit à indemnité d'éviction et ne se heurte pas à la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, LawLex202300011380JBJ, Bull. civ. III, n° 143 ; D. 2012, Actu. 2516, obs. ROUQUET ; JCP E 2012, 1727 ; Loyers et copropr. 2012, comm. 330, obs. CHAVANCE, selon laquelle les retards de paiement de quelques termes d'occupation ne sont pas d'une gravité telle qu'ils doivent être sanctionnés par la déchéance du droit à indemnité d'éviction.

Cass. 3e civ., 13 juillet 1994, LawLex202300009507JBJ, Loyers et copropr. 1994, comm. 391.

Cass. 3e civ., 1er octobre 1997, LawLex202100006506JBJ, Bull. civ. III, n° 177 ;  D. affaires 1997, 1348 ; Administrer 1997, n° 295, 28.

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227. Principe de la liberté de ne pas renouveler

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