Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

La résiliation d’un commun accord nécessite le consentement mutuel des parties conformément aux dispositions de l’article 1193 du Code civil . Elle suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation et se réalise dès qu’une partie accepte l’offre de résolution faite par l’autre, indifféremment de la forme de cette rencontre de volontés. En effet, celle-ci peut avoir lieu par courrier confirmé p …

Existence d'un commun accord

La résiliation d’un commun accord nécessite le consentement mutuel des parties conformément aux dispositions de l’article 1193 du Code civil . Elle suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation et se réalise dès qu’une partie accepte l’offre de résolution faite par l’autre, indifféremment de la forme de cette rencontre de volontés. En effet, celle-ci peut avoir lieu par courrier confirmé par lettre recommandée , ou être tacite, et résulter des circonstances de fait .

L'existence d'un commun accord ne se présume pas. La volonté des parties doit être certaine et non équivoque . Ainsi, la résiliation ne résulte pas d’un accord entre les parties, en dépit de la remise des clés au bailleur et la libération des locaux, dès lors qu’il reste une importante dette de loyer et que le bailleur fait noter, dans le constat d'huissier de justice, que le preneur a quitté les lieux sans préavis . De même, le fait, pour un preneur, de conclure un second bail, ou de déménager, ne suffit pas, en l’absence de libération définitive des lieux et de remise des clés au bailleur, à démontrer l’intention non équivoque de ce dernier d’accepter la résiliation anticipée . Selon les circonstances qui l'entourent, la remise des clés, peut ou non suffire à caractériser la volonté certaine et non équivoques des parties de mettre fin au bail . Lorsque les locaux ont été donnés à bail commercial à plusieurs locataires, la seule volonté de l’un d’entre eux de résilier le bail ne suffit pas à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs .

Les parties doivent se mettre d’accord tant sur le principe, que sur les conséquences de la résiliation. Il en est ainsi de la convention de résiliation amiable et anticipée, par laquelle le preneur s'engage à quitter les lieux, à régler les loyers et charges dues à cette date, et à verser, le jour de la signature de la convention, une indemnité de résiliation , et qui comporte des concessions réciproques . La résiliation amiable peut également être soumise par les parties à la réalisation de conditions , telles que la signature d'un nouveau bail avec le successeur du preneur .

Angers, 11 juin 2024, LawLex202400004462JBJ.

Cass. 3e civ., 9 février 1991, LawLex202300011127JBJ ; Paris, 2 mars 2016, LawLex202300012423JBJ, pour un courrier recommandé faisant suite à une conversation téléphonique entre les parties.

Cass. 3e civ., 24 janvier 1996, LawLex202200003021JBJ, qui précise que si ces conditions ne sont pas respectées, le bail n'est pas résilié.

Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, LawLex202200003530JBJ, qui souligne que la bailleur peut dans ce cas, sauf abus de droit, modifier les conditions de la nouvelle convention.

Cass. 3e civ., 23 mars 2011, LawLex202300011128JBJ ; Paris, 2 mars 2016, LawLex202300012423JBJ, qui retient l'acceptation du bailleur qui a accepté la remise des clés et de recouvrer la possession des locaux libres de toute occupation.

Bordeaux, 14 décembre 2012, LawLex202200003483JBJ ; Versailles, 4 novembre 2014, LawLex202200003450JBJ ; Metz, 17 mai 2018, LawLex202200003495JBJ.

Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, LawLex202300003217JBJ.

Bordeaux, 14 décembre 2012, LawLex202200003483JBJ ; Toulouse, 7 juin 2017, LawLex202200007158JBJ.

Pour une absence de volonté certaine et non équivoque des parties de révoquer le bail commercial, V. Bordeaux, 11 mai 2016, LawLex202300012424JBJ ; Cass. 3e civ., 18 février 2014, LawLex202300012425JBJ ; Versailles, 4 novembre 2014, LawLex202200003450JBJ. - Sur l'existence d'une volonté certaine et non équivoque des parties de résilier le bail, V.  Cass. 3e civ., 23 juin 2009, LawLex202200007159JBJ ; Paris, 2 mars 2016, LawLex202300012423JBJ ; Cass. 3e civ.,  ; 7 juillet 2015, LawLex202200006999JBJ

Cass. 3e civ., 18 février 2015, LawLex202200004175JBJ ; 15 décembre 2016, LawLex202200002050JBJ.

Lyon, 29 juin 2017, LawLex202200007157JBJ.

Paris, 27 juin 2012, LawLex202200003482JBJ ; Versailles, 6 juin 2017, LawLex202200003467JBJ.

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246. Existence d'un commun accord

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