Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

En fin de bail et en l’absence d’une clause d’accession stipulée au contrat, l’article 555 du Code civil s’applique. Ce texte dispose, en son alinéa 1er, que “ lorsque les constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obli …

Sort des constructions en fin de bail

En fin de bail et en l’absence d’une clause d’accession stipulée au contrat, l’article 555 du Code civil s’applique. Ce texte dispose, en son alinéa 1er, que “ lorsque les constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ”. Aussi, le bailleur a-t-il le choix entre conserver la propriété de la construction édifiée sur son terrain, auquel cas il versera une indemnité au preneur, ou exiger la démolition du bâtiment aux frais du preneur et sans indemnité selon l’alinéa 2 de l’article précité.

En revanche, l’article 555 du Code civil, qui n’est pas d’ordre public, n’est pas applicable en cas de stipulation d’une clause d’accession dans le contrat de bail. Cette clause permet au bailleur de devenir propriétaire des constructions sans indemnité, soit à l’expiration du bail, soit à l’issue des baux successivement renouvelés, soit au fur et à mesure de leur réalisation pendant le bail. Dans l’hypothèse d’une clause stipulant une accession au fur et à mesure que la construction se réalise, la vente de cette dernière par le preneur est rendue inefficace, celui-ci ayant progressivement perdu tout droit de propriété à son égard . 

Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, LawLex202100001445JBJ, AJDI 2018, 437, obs. BLATTER ; Loyers et copr. 2018, comm. 68, CHAVANCE, selon laquelle le contrat de bail commercial prévoyant une clause d’accession au fur et à mesure de l’exécution des travaux au bénéfice des bailleurs par laquelle les constructions édifiées par le preneur “ resteront en fin de la présente location, la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part, que la société preneuse ne pourra plus supprimer les travaux ainsi exécutés, même au cours des présentes, sans le consentement des bailleurs, lesdits travaux se trouvant incorporés à l'immeuble du fait de leur exécution, et la société preneuse perdant tous droits de propriété à leur égard ”, dès lors, une cour d’appel ne peut retenir que la vente du bâtiment édifié est intervenue avant l’expiration du bail et avant que la clause d'accession prévue par ce contrat puisse bénéficier aux bailleurs.

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21. Sort des constructions en fin de bail

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