Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil, étant dépourvue de la personnalité juridique , le bail conclu en son nom est nul de nullité absolue . Il en va de même du congé délivré au nom d’une indivision qui tombe sous le coup de la nullité pour irrégularité de fond . Il appartient donc aux indivisaires d’accomplir les actes relatifs à l’exercice de leurs droits indivis , s …

Indivisaire

L’indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil, étant dépourvue de la personnalité juridique , le bail conclu en son nom est nul de nullité absolue . Il en va de même du congé délivré au nom d’une indivision qui tombe sous le coup de la nullité pour irrégularité de fond . Il appartient donc aux indivisaires d’accomplir les actes relatifs à l’exercice de leurs droits indivis , sous réserve, dans certains cas, de l’intervention du juge .

Aux termes de l’article 815-3 du Code civil , le ou les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent “ effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ” ainsi que “ conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel et artisanal ”,  à condition toutefois “ d’en informer les autres indivisaires ”. Le consentement de tous les indivisaires “ est requis pour effectuer tout acte de disposition ” autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et les charges de l’indivision. Aussi, la conclusion d’un bail commercial portant sur un bien indivis, tout comme son renouvellement, nécessite-t-il l’accord de tous les coindivisaires . Il en va de même lorsqu’un propriétaire indivis entend refuser le droit au renouvellement d’un bail statutaire que le preneur tient de la loi .

La loi 2006-728 du 23 juin 2006, ayant modifié l’article 815-3 du Code civil , a institué la majorité des deux tiers, qui s’est substituée à la règle de l’unanimité, pour l’accomplissement de certains actes portant sur un bien indivis, en particulier les actes d’administration. Ainsi, constituent un acte d’administration, et sont désormais soumis à la majorité des deux tiers, la demande en paiement de loyers, et plus généralement toute action relative à l’inexécution des obligations nées du bail , la demande en fixation du loyer du bail renouvelé , ou encore l’appel d’un jugement fixant le loyer d’un bail commercial . En matière de congé, la prudence commande d’obtenir l’accord de tous les coindivisaires , même si, d’une part, une réponse ministérielle du 30 mars 2010  a précisé qu’en matière de bail agricole, “ il paraît possible aux indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis d’effectuer les actes d’administration relatifs à ces biens, dont la notification d’un congé ”, et, d’autre part, la Cour de cassation a estimé que des indivisaires, qui représentent les deux tiers des droits indivis, sont recevables à intenter une action en résiliation d’un bail qui ressortit à l’exploitation normale des biens indivis .

Le dernier alinéa de l’article 815-3 du Code civil dispose que “ si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part ”, il est présumé “ avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ”, pour lesquels un mandat spécial est requis . Aussi, si un indivisaire est censé avoir reçu un mandat tacite pour commander des travaux de conservation ou d'amélioration du bien , un mandat spécial est-il nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis . Par ailleurs, le bail commercial consenti par un agent immobilier, sans mandat spécial donné par écrit par l'ensemble des coindivisaires, est considéré comme nul et de nul effet .

Si le bail commercial portant sur un bien indivis, consenti par un indivisaire sans le consentement des autres, n’est pas nul, il est en revanche inopposable aux autres indivisaires , ainsi qu’aux acquéreurs éventuels , son efficacité étant subordonnée au résultat du partage . Le preneur, qui ne peut contester la validité d’un tel contrat , peut cependant réclamer des dommages-intérêts à l’indivisaire ayant conclu, seul, le bail si ce dernier a commis une faute en consentant un bail sur des biens indivis, sans mandat spécial des indivisaires . Comme pour le nu-propriétaire dans le cas d’un démembrement de propriété, il est toujours possible aux coindivisaires de ratifier l’acte ultérieurement . Ainsi, un congé est valable lorsque la nullité de celui-ci, qui ne mentionne pas le nom de chaque indivisaire propriétaire du bien indivis donné à bail, a été couverte par l’intervention de l’indivisaire dont le nom a été omis, dans l’assignation devant le tribunal et les actes subséquents .

En outre, l’article 815-2, alinéa 1, du Code civil prévoit que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Ces mesures conservatoires, que tout indivisaire peut prendre seul, s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement les droits des indivisaires . Un indivisaire peut ainsi demander l’expulsion d’un preneur auquel l’autre indivisaire a consenti, seul, un bail commercial .

Les articles 815-4 et suivants du Code civil prévoient, dans un certain nombre de cas limitativement énumérés, un dispositif de contrôle. Ainsi, lorsque l’un des indivisaires se trouve dans une situation dans laquelle il est hors d’état de manifester sa volonté, le juge peut habiliter un coindivisaire à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, et fixer les conditions et l’étendue de son pouvoir de représentation . L’article 815-5 offre la possibilité à un indivisaire de se faire autoriser par le juge à passer seul un acte pour lequel le consentement de son coindivisaire est nécessaire et à le lui rendre opposable, lorsque “ le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ”. Si la réalité de la mise en péril de l’intérêt commun de l’indivision est une condition  pour passer outre un tel refus, dont il revient aux juges d’apprécier souverainement la portée , l’urgence n’en est en revanche pas une . Enfin, l’article 815-6, alinéa 1, du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser toutes les mesures urgentes nécessaires dans l’intérêt commun des indivisaires, dont il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement l’urgence , l’alinéa 3 lui accordant la faculté de nommer un indivisaire comme administrateur provisoire et de définir l’étendue de ses pouvoirs et obligations.

Lorsque l’indivision est conventionnelle et soumise aux dispositions des articles 1873-1 et suivants du Code civil, “ les coindivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux ” . Le gérant, qui représente les indivisaires dans la mesure des pouvoirs qui lui sont conférés , “ administre l’indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs ” . Les décisions, qui excèdent ses pouvoirs, comme la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial, doivent être prises à l’unanimité des indivisaires , toute clause extensive des pouvoirs du gérant étant réputé non écrite .

Cass. 3e civ., 3 novembre 2005, LawLex202200002423JBJ, RJDA 3/06, n° 234 ; Gaz. Pal. 15-16 déc. 2006, 34, obs. BARBIER, selon laquelle une indivision, parce qu’elle n’a pas la personnalité juridique, ne peut ester en justice.

Cass. 3e civ., 16 mars 2017, LawLex202100002681JBJ, AJDI 2017, 507, note DAMAS ; JCP G 2017, 454, PERINET-MARQUET ; JCP N 2017, n° 13, act. 401 ; Defrénois 2017, n° 18, 37, obs. SEUBE ; Defrénois 2018, n° 1-2, 31, obs. VAREILLE ; Loyers et copr. 2017, comm. 97 : dès lors que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, le bail conclu au nom d’une indivision ayant été exécuté par les preneurs qui ont réglé le loyer entre les mains du mandataire des coïndivisaires, lesdits preneurs ne peuvent se prévaloir, par voie d’exception, de la nullité du bail.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2002, LawLex202200002360JBJ.

Cass. 1re civ., 23 janvier 2008, LawLex202200002348JBJ, Bull. civ. I, n° 16 ; D. 2008, 489 ; JCP E 2008, 1271 ; JCP G 2008, IV, 1346, l’appel d’un jugement fixant le loyer d’un bail commercial constitue un acte d’administration et non un acte conservatoire.

Cass. 3e civ., 8 avril 1999, LawLex202200002346JBJ, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 1999, 116 ; RDI 1999, 363, obs. BRUSCHI ; RDI 1999, 466, obs. COLLART-DUTILLEUL ; JCP 1999, I, 175, n° 8, obs. PERINET-MARQUET ; JCP G 1999, IV, 2020 ; JCP G 2000, I, 278, n° 3, obs. LE GUIDEC, décision, rendue en application de l’ancien article 815-3 du Code civil, selon laquelle le congé délivré par l’un des coïndivisaires, sans l’accord de tous, ne peut produire effet.

Rép. min. n° 70521, JOAN Q 30 mars 2010, p. 3627.

Cass. 3e civ., 29 juin 2011, n° 09-70.894, Bull. civ. III, n° 113 ; Dalloz actualité, 28 juill. 2011, obs. PRIGENT ; AJ fam. 2011, 500, obs. VERNIERES ; RD rur. 2011, comm. 119, note CREVEL ; JCP G 2011, n° 1298, § 7, obs. PERINET-MARQUET ; RJDA 12/11, n° 1003 ; Gaz. Pal. 7-11 août 2011, 17, obs. BERLAUD ; Defrénois 2012, art. 40317, 79, CHAMOULAUD-TRAPIERS.

Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202200002344JBJ, Bull. civ. III, n° 109 ; RDI 1996, 335, obs. BERGEL ; JCP N 1996, II, 541, obs. MOREAU, à propos de la conclusion d’un bail rural ; V. égal. Cass. civ. 3e, 10 novembre 2004, LawLex202100002673JBJ, selon laquelle un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressort pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux.

Cass. 1re civ., 10 octobre 1995, LawLex202200002373JBJ, Bull. civ. I, n° 350 ; RTD civ. 1996, 963, obs. PATARIN ; RDI 1996, 335, obs. BERGEL ; JCP N 1996, II, 274 ; Defrénois 1996, 405, art. 36278, obs. GRIMALDI.

Cass. 1re civ., 25 octobre 2005, LawLex202200002374JBJ, Bull. civ. I, n° 387 ; AJDI 2005, 25, obs. ROUQUET ; AJDI 2006, 272, obs. BEAUGENDRE ; Dr. fam. 2006, n° 16, note BEIGNIER ; JCP G 2005, IV, 3508 ; JCP G 2006, I, 127, n° 6, obs. PERINET-MARQUET.

Cass. 1re civ., 2 décembre 2015, LawLex202200002611JBJ, Bull. civ. I, n° 306 ; Dalloz actualité, 16 déc. 2015, obs. ROUQUET ; D. 2015, 2559 ; D. 2016, 2535, obs. BRETZNER et AYNES ; JCP E 2016, 1012 ; JCP N 2016, act. 1200 ; Loyers et copr. 2016, comm. 26, VIAL-PEDROLETTI ; CCC 2016, n° 59, obs. crit. LEVENEUR : si la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être apportée que par écrit, ni le mandat apparent ni la ratification de l'acte ne peuvent tenir en échec ces règles impératives.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202100002677JBJ, Loyers et copr. 2006, comm. 76, obs. VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 25 avril 2001, LawLex202200002361JBJ, Bull. civ. III, n° 50 ; D. 2001, 1591, et les obs. ; RTD civ. 2002, 130, obs. PATARIN ; JCP G 2001, I, 358, n°3, obs. PÉRINET-MARQUET ; JCP G 2001, IV, 2085 ; JCP E 2001, 1021 ; RJDA 7/01, n° 757 ; Loyers et copr. 2001, n° 219, obs. VIAL-PEDROLETTI ; RJPF 2001-9/50, obs. CASEY.

Cass. 1re civ., 30 juin 2004, LawLex202200002379JBJ, Bull. civ. I, n° 193 ; AJDI 2005, 25, obs. ROUQUET ; JCP 2005, I, 187, n° 2, obs. LE GUIDEC ; V. égal. Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, LawLex202200002345JBJ, Bull. civ. II, n° 14 ; D. 2017, 298 ; RD rur. 2017, comm. 170, note LEBEL ; LEDEN 2017-3, 5, obs. RUBELLIN, selon laquelle un tel acte est inopposable tant au syndic qu'aux autres indivisaires et aux acquéreurs éventuels.

Cass. 1re civ., 27 octobre 1992, LawLex202200002380JBJ, Bull. civ. I, n° 264 ; D. 1992, IR 269 ; RTD civ. 1993, 614, obs. ZENATI ; RTD civ. 1993, 630, obs. PATARIN ; RD rur. 1996, 240, 64 ; JCP G 1993, I, 3713, n° 3, obs. TESTU ; JCP G 1993, IV, 25, 3 ; JCP N 1993, II, 204 ; JCP 2003, I, 3668, n° 3, obs. PERINET-MARQUET ; Gaz. Pal. 1993, 90-91, 67 ; V. aussi Cass. civ. 1re, 1er février 2017, LawLex202200002421JBJ, AJDI 2017, 351, note DE LA VAISSIERE.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202100002677JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 5 mai 1999, LawLex202200002419JBJ, Bull. civ. III, n° 105 et 111 ; RTD civ. 2000, 607, obs. PATARIN ; JCP G 2000, I, 278, n° 2, obs. LE GUIDEC ; JCP N 1999, 1545. – En revanche, Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202200002344JBJ, préc. : n’est pas fondé à réclamer des dommages-intérêts à l'indivisaire ayant conclu seul le bail sans mandat spécial, celui qui n'apporte aucun élément de nature à établir le pouvoir de cet indivisaire, qui connaissait la situation familiale et qui ne pouvait ignorer la situation inhérente à l'indivision au regard du bail dont il se prévalait.

Cass. 3e civ., 23 mars 1977, LawLex202200002420JBJ, Bull. civ. 1977, III, n° 150 ; V. égal. Cass. 3e civ., 3 novembre 2005, LawLex202200002423JBJ, préc., à propos de la saisine d’un tribunal par chacun des coïndivisaires pris individuellement, au moyen de l’assignation introductive d’instance, qui couvre l’irrégularité de fond viciant, à l’origine, le congé délivré au nom d’une indivision.

Cass. 3e civ., 5 décembre 2001, LawLex202200002422JBJ, Bull. civ. III, n° 141 ; D. 2002, AJ 1072, obs. ROUQUET ; AJDI 2002, 128, obs. DUMONT ; RTD com. 2002, 274, obs. MONEGER ; JCP G 2002, IV, 1114 ; JCP E 2002, n° 10, 415, 424, note QUEMENT ; RJDA 2002, 112 ; RJDA 2003, 211 ; Rev. loyers 2002, 80, obs. DE MAILLARD ; Loyers et copr. 2002, comm. 91.

Cass. 1re civ., 23 janvier 2008, LawLex202200002348JBJ, préc.

Cass. 1re civ., 1er février 2017, LawLex202200002421JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 10 mai 1983, LawLex202200002377JBJ, Bull. civ. III, n° 113 ; RTD civ. 1984, 135, obs. PATARIN, à propos d’une demande en résolution de la vente d'un immeuble indivis.

Cass. 1re civ., 12 juillet 2001, LawLex202200002375JBJ, Dr. famille 2001, comm. 113, obs. BEIGNIER.

Cass. 1re civ., 16 février 1988, n° 86-16.489, Bull. civ. I, n° 45 ; RTD civ. 1989, 371, obs. PATARIN ; RTD civ. 1989, 777, obs. ZENATI.

Modifié par la loi 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, art. 2.

Cass. 3e civ., 3 mars 2009, LawLex202100002678JBJ, Loyers et copr. 2009, n° 4, comm. 96, obs. BRAULT ; V. aussi Bastia, 23 octobre 2013, LawLex202100002623JBJ.

Cass. 3e civ., 18 avril 1985, LawLex202200002610JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; RDI 1986, 52, obs. BERGEL ; Rev. loyers 1985, 383.

L. 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, art. 2.

Cass. 3e civ., 30 juin 1999, LawLex202200002347JBJ, Bull. civ. III, n° 157 ; RTD civ. 2000, 607, obs. PATARIN ; RDI 1999, 619, 2e esp., obs. BRUSCHI ; JCP N 1999, 1620, note MOREAU ; JCP G 1999, IV, 2596 ; JCP G 2000, I, 211, n° 2, obs. PERINET-MARQUET ; JCP G 2000, I, 278, n° 4, obs. LE GUIDEC ; JCP E 1999, 1510.

Baux commerciaux/Fonds de commerce

68. Indivisaire

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