Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La location saisonnière, comme son nom l’indique, est consentie pour une saison qui correspond à une période de forte activité économique, et porte sur des locaux généralement situés dans une zone touristique, dont l’usage est nécessairement affecté à la clientèle associée. Si les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne lui sont pas applicables, la location saisonnière est toutefo …

Locations saisonnières

La location saisonnière, comme son nom l’indique, est consentie pour une saison qui correspond à une période de forte activité économique, et porte sur des locaux généralement situés dans une zone touristique, dont l’usage est nécessairement affecté à la clientèle associée. Si les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne lui sont pas applicables, la location saisonnière est toutefois visée à l’article L. 145-5 du Code de commerce qui réglemente le bail dérogatoire. Aux termes de l’alinéa 4, “ les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier ”, celles-ci faisant référence à un nouveau bail soumis aux articles L. 145-1 et suivants du même code, qui s’est conclu soit lors du maintien du preneur dans les lieux loués à l’expiration du bail dérogatoire, soit lors du renouvellement de ce dernier, soit tout simplement en cas de conclusion d’une nouvelle convention portant sur les mêmes locaux. Le statut étant inapplicable au preneur qui se maintient dans les lieux à l’issue de son bail, la jurisprudence admet qu’une location saisonnière puisse être renouvelée chaque année sans que le bail se transforme en un bail commercial, ce qui la distingue du bail dérogatoire .

La location saisonnière se caractérise par sa durée temporaire , ainsi que par la restitution des locaux à l’issue de la saison , la simple tolérance du bailleur qui autorise le preneur à accéder aux locaux hors saison  étant sans incidence sur le caractère saisonnier. Caractérise notamment une location saisonnière, la location d’un local abritant un commerce de vente de prêt-à-porter qui n’est exploité par les occupants que de Pâques à septembre dès lors que la galerie dans laquelle est implanté ce commerce est fermée entre-temps  ou encore la location de lieux libérés de marchandises dont les clefs étaient remises en fin de saison, l’occupant les récupérant en début de saison suivante . Les conditions dans lesquelles le loyer est fixé ou la souscription à des contrats d’abonnement pour le local loué  constituent également, au-delà du caractère temporaire de l’occupation, des critères d'appréciation de la nature saisonnière de la location.

Le dispositif de protection des baux commerciaux n’étant pas applicable à la location saisonnière, le preneur ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement, ni d’un droit à l’indemnité d’éviction. La location saisonnière obéit aux règles relatives au bail civil de droit commun des articles 1708 et suivants du Code civil, ainsi qu’à la convention des parties. Toutefois, la jurisprudence distingue la location purement saisonnière dans laquelle le preneur ne dispose de la jouissance des locaux que durant la saison, le bailleur les récupérant pendant l’intervalle des saisons, et la location continue avec exploitation saisonnière selon laquelle le preneur dispose des locaux de manière continue bien que son activité ne soit que saisonnière, à laquelle le statut des baux commerciaux est applicable. Ainsi, relèvent du statut des baux commerciaux, des contrats dits de location saisonnière lorsque les preneurs conservent la disposition des locaux durant toute l’année, qu’ils y entreposent des marchandises dans l’intervalle des périodes d’exploitation, qu’ils règlent les factures de téléphone, d’eau, d’électricité et d’assurance sur la période annuelle, qu’ils acquittent taxes et charges sur la base d’un local loué à l’année et que les remises de clés au terme de chaque période d’exploitation sont manifestement fictives , ou lorsque la jouissance des lieux s'est poursuivie sans discontinuité, que le preneur est resté en possession des clés du local depuis la signature du premier bail, a souscrit des abonnements annuels pour le téléphone et l'électricité et une police d’assurance annuelle, et engagé un employé par un contrat à durée indéterminée, des livraisons ayant été effectuées dans le local loué en dehors des périodes contractuellement convenues, et les loyers cumulés par année correspondant aux prix pratiqués habituellement dans le secteur pour une location annuelle .

Cass. civ. 3e, 7 novembre 1990, LawLex202100002524JBJ, JCP E 1991, I, 83, n° 6, obs. MONEGER ; Loyers et copr. 1991, comm. 165, note BRAULT ; V. égal. Cass. civ. 3e, 13 novembre 1979, LawLex202100002520JBJ, Bull. civ. III, n° 200 ; D. 1980, inf. rap. 95 ; JCP G 1980, IV, 32 ; Rev. loyers 1980, 100, note VIATTE, qui considère qu’une location saisonnière est purement et simplement reconduite d'année en année même si aucun engagement n'a plus été signé à compter de la quatrième année, dès lors que les conditions d'exploitation et le paiement du loyer sont demeurés inchangés.

Cass. 3e civ, 13 novembre 1979, LawLex202100002520JBJ, préc. cité, à propos d’une location saisonnière d’une durée de six mois chaque année ; V. aussi Cass. 3e civ, 22 mai 1986, LawLex202100002521JBJ, Bull. civ. III, n° 74 ; RD imm. 1986, 508, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; Gaz. Pal. 1986, 2, pan. jurispr. 180 ; Rev. loyers 1987, 159, concernant la location saisonnière conférant aux occupants la disposition d'un emplacement du 15 juin au 15 septembre de chaque année ; En revanche, Rennes, 12 novembre 1997, LawLex202200001504JBJ : un preneur est titulaire d’un bail commercial dès lors que les différents baux qualifiés de “ saisonniers ” ne sont séparés les uns des autres que par un intervalle de deux mois chaque année, correspondant au moins pour partie à la période de fermeture pour congés de nombreux commerçants.

Cass. 3e civ, 3 janvier 1978, LawLex202200001505JBJ, Bull. civ. III, n° 1, en l’espèce, les clés étaient remises au bailleur par le preneur à l’issue de chaque saison estivale après avoir retiré du local le stock de marchandises ; V. égal. Cass. 3e civ, 13 juillet 1999, LawLex202100002525JBJ, RDI 2000, 98, obs. DERRUPPE ; RJDA 10/1999, n° 1050 ; Dr. et patrimoine 2/2000, 103, n° 2503, obs. CHAUVEL, où les lieux loués étaient libérés de marchandises et les clefs remises au bailleur en fin de saison, l’occupant les récupérant en début de saison suivante.

Cass. 3e civ, 13 novembre 1979, LawLex202100002520JBJ, déjà cité ; V. égal. Cass. 3e civ, 22 mai 1986, LawLex202100002521JBJ, préc. cité, s’agissant d’un dépôt de matériel en dehors de la saison seulement toléré par le bailleur ; V. aussi Cass. 3e civ, 18 janvier 2011, LawLex202100002530JBJ, AJDI 2011, 211 ; Loyers et copr. 2011, Comm. 84, obs. BRAULT, selon laquelle la simple tolérance du bailleur qui n'a pas exigé la restitution des locaux à la fin de plusieurs saisons consécutives, a pour seul intérêt d'éviter à l’occupant d'avoir à déménager son matériel et ses restes de stock, sans pour autant donner à la convention un caractère annuel.

Cass. 3e civ, 19 avril 2005, LawLex202100002527JBJ, JCP E 2005, 1733, n° 7, obs. MONEGER et KENFACK ; JCP N 2006, 1026, n° 7, obs. MONEGER ; RJDA 2005, 1076 ; Rev. loyers 2005, 385, en l’espèce, le fait que les occupants aient gardé les clefs entre deux saisons et réglé à l’année les abonnements de téléphone et d’électricité, ne constitue pas une mise en possession mais une simple tolérance des bailleurs qui ont pris la précaution de leur faire signer un écrit en ce sens.

Cass. 3e civ, 13 juillet 1999, LawLex202100002525JBJ, déjà cité, en l’espèce, le fait que l’occupant ait eu accès aux locaux à la suite d’une tentative de vol et la présence de l’enseigne et du mobilier hors saison, voire de quelques marchandises, relèvent d’une simple tolérance du bailleur en raison des bonnes relations entre les parties, les modalités de souscription des contrats d'abonnement téléphonique ou d'assurance étant sans incidence sur l'occupation réelle qui n'était pas annuelle.

Cass. 3e civ, 3 janvier 1978, LawLex202200001505JBJ, préc. cité ; V. égal. Cass. 3e civ, 7 novembre 1990, LawLex202100002524JBJ, déjà cité, à propos d’un contrat d’électricité resté au nom du bailleur et d’un loyer stipulé ne correspondant pas à celui normalement pratiqué pour un an ; V. aussi Cass. 3e civ, 19 juillet 1995, LawLex202200001424JBJ, Loyers et copr. 1995, comm. 474, note BRAULT ; Ann. loyers 1995, 1393 : Dès lors que l’exploitation commerciale était limitée à la saison estivale et que le loyer, anormalement bas pour une période annuelle, était payé au début de la saison, justifie sa décision, une cour d’appel qui, pour maintenir le caractère saisonnier de la location, retient que si le preneur conservait, à titre de complaisance, la clé du local entre deux saisons, le bailleur, qui demeurait titulaire du contrat de fourniture de courant électrique, en calculant une quote-part des factures, accédait librement à ce local les mois d’hiver, et que la consommation téléphonique était infime durant ces mois.

Cass. 3e civ, 15 février 2011, LawLex202100002531JBJ, RJDA 2011, n° 608.

Cass. 3e civ, 10 juin 1998, LawLex202100002591JBJ, Administrer oct. 1998, 44, obs. B. BOCCARA, D. LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT.

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