Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

A l’expiration du bail commercial, et sous réserve que le preneur ait rempli l’ensemble de ses obligations, le bailleur est tenu de lui restituer le dépôt de garantie. Le preneur, qui est redevable des loyers jusqu’à la date de prise d’effet du congé, période de préavis comprise, ne peut en aucun cas compenser le loyer avec les sommes versées à titre de garantie au bailleur . Cette compensation pr …

Restitution

A l’expiration du bail commercial, et sous réserve que le preneur ait rempli l’ensemble de ses obligations, le bailleur est tenu de lui restituer le dépôt de garantie. Le preneur, qui est redevable des loyers jusqu’à la date de prise d’effet du congé, période de préavis comprise, ne peut en aucun cas compenser le loyer avec les sommes versées à titre de garantie au bailleur . Cette compensation priverait en effet ce dernier du bénéfice de la garantie qui couvre d'éventuelles réparations locatives et dénaturerait son objet. Sauf stipulation expresse contraire, le preneur a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution de son contrat de bail, même si les fonds ont été avancés par un tiers . La caution du preneur, même solidaire, peut, en application du principe posé par l’article 2313, alinéa 1, du Code civil, relatif à l'opposabilité des exceptions appartenant au débiteur principal, opposer au bailleur l’exception de compensation entre les sommes dues et le dépôt de garantie, et se prévaloir de la restitution des sommes versées à titre de garantie .

En cas de transmission du bien ou des droits sur le bien, la restitution du dépôt de garantie incombe toujours au bailleur originaire. Elle se transmet toutefois à ses héritiers ayants cause à titre universel, mais pas à son ayant-cause légataire à titre particulier . Dans le cas d’une restitution des sommes versées à titre de garantie consécutive à la nullité d'un bail commercial, qui ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable, il a été considéré que le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, ne peut être condamné à en garantir le bailleur, même si celui-ci est insolvable . En cas de vente des lieux loués, l’acquéreur ne se substitue pas au vendeur dans la restitution du dépôt de garantie, qui incombe au bailleur originaire , sauf si cette obligation a été transmise au cessionnaire . Mais rien n’empêche le preneur de demander au bailleur originaire la restitution des sommes versées en garantie puisque n’étant pas partie à l’acte de vente, l’éventuelle clause relative à la transmission du dépôt de garantie au nouveau propriétaire ne lui est pas opposable . Cette solution trouve sa source dans l’article 1327 du Code civil, dans sa version issue de l’ordonnance 2016-131 , selon lequel “un débiteur peut, avec l’accord du créancier, céder sa dette”. Sauf si le bailleur originaire a restitué le dépôt de garantie, l'acquéreur d'un immeuble donné à bail, qui se trouve substitué au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne peut disposer de plus de droits que le vendeur et réclamer au preneur le versement d'un nouveau dépôt de garantie . Lorsqu'une société tierce a, en vertu d’un mandat de gestion donné par un précédent propriétaire, perçu des sommes au titre du dépôt de garantie, cette société n’a pas à les régler à l’acquéreur de l’immeuble loué mais en demeure comptable envers le preneur .

En cas de cession du droit au bail commercial, le bailleur est tenu de restituer au locataire cédant le dépôt de garantie . Inversement, le preneur cessionnaire a la charge de reconstituer cette même garantie aux conditions du bail cédé .

Le dépôt de garantie ne peut être restitué qu'à la libération des lieux loués, qui s’entend de la remise des clés, par le preneur, en mains propres au bailleur ou à son représentant . En cas de pluralité de preneurs, un bailleur n’a pas à restituer, à l’un des copreneurs sortant, sa quote-part du dépôt de garantie. En effet, l’objet d’un tel dépôt étant de garantir l'exécution par le locataire de ses obligations, son remboursement suppose la restitution effective des lieux . Il est important de préciser que si, en matière de bail d’habitation, la loi 89-462 du 6 juillet 1989  impose un délai maximal de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, un tel délai n'existe pas en matière commerciale.

Le bailleur étant tenu de restituer le dépôt de garantie au preneur à l’expiration du bail, il ne peut cependant pas conserver de manière abusive les sommes versées à titre de garantie. Aussi est-il tenu de lui restituer ces sommes dès lors que, dès l’état de sortie, quelles que soient les circonstances dans lesquelles les clés lui ont été remises, il a recouvré la libre disposition des lieux et a pu relouer à un autre locataire . Le cas échéant, il peut être déduit du dépôt de garantie une certaine somme au titre des dégradations imputables au preneur , qui ne peut être fixée par le juge de manière forfaitaire . 

Les parties peuvent organiser la restitution du dépôt de garantie et prévoir conventionnellement que les sommes versées resteront acquises au bailleur à titre de dommages-intérêts en cas de résiliation du bail. Ainsi, un preneur ne peut obtenir le remboursement de son dépôt de garantie lorsqu’il s’est engagé, par acte sous seing privé, à acheter l’immeuble quand le bailleur voudrait vendre, la garantie devenant acompte sur la vente et restant la propriété de ce dernier “en cas de refus ou de départ du preneur”, et que celui-ci, qui a cédé son fonds de commerce, est parti  ou lorsqu’il a été stipulé que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres si le bail était résilié pour inexécution des conditions ou toute autre cause imputable au preneur, et que le bail a été résilié aux torts de ce dernier en raison de son départ anticipé des lieux qualifié de manquement grave à ses obligations . En revanche, des juges du fond ne peuvent décider que la somme versée par un preneur, à titre de garantie, doit rester acquise au bailleur, alors que le bail ne prévoyait ce cas de figure que dans la mesure où le bénéfice de la clause résolutoire serait déclaré acquis aux propriétaires et que l’arrêt ne prononce pas la résiliation du bail mais se borne à déclarer graves et légitimes les motifs de refus opposé par le bailleur à son renouvellement . Dans tous les cas, la clause du bail, qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque émanant du preneur autre qu'un congé délivré régulièrement, ne constitue pas une clause pénale .

Cass. 3e civ., 5 octobre 1999, LawLex202300004958JBJ, AJDI 1999, 1164 ; Rev. huissiers, 2000, n° 4, 215, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour rejeter la demande du bailleur en paiement des loyers, que le preneur n’ayant pas payé les loyers des deux mois précédant la prise d’effet du congé, le montant du dépôt de garantie versé par lui couvre la somme due.

Cass. 3e civ., 7 avril 2010, LawLex202300004959JBJ, AJDI 2010, 893, obs. DREVEAU ; Loyers et copropr. 2010, comm. 158, obs. VIAL-PEDROLETTI, à propos d’un bail d’habitation.

Cass. 1re civ., 10 mars 1998, LawLex202300005003JBJ.

Cass. com., 5 février 2008, LawLex202300005005JBJ, Lexbase hebdo 21 févr. 2008, n° 293, note LE CORRE-BROLY.

Cass. com., 16 septembre 2008, LawLex202300002527JBJ, Bull. civ. IV, n° 155 ; D. 2008, AJ 2345, obs. LIENHARD ; JCP E 2008, 2465, note BRAULT ; JCP E 2009, 1008, n° 6, obs. CABRILLAC ; Rev. Proc. Coll. 2009, 29, n° 15, note FRAIMOUT ; BRDA 19/2008, n° 9 ; RLDA nov. 2008, 27, n° 1932 ; Gaz. Proc. Coll. 7-8 nov. 2008, 49, note VOINOT ; Lexbase hebdo en ligne 2008, n° 323, 3, obs. LE CORRE-BROLY ; Act. Proc. Coll. 2008, Comm. 259 ; Act. Proc. Coll. 2008, Comm. 261, obs. LE CORRE-BROLY ; Loyers et copropr. 2008, Comm. 251, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, LawLex202100004626JBJ, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 2003, 2966, obs. ROUQUET ; AJDI 2004, 808, obs. BLATTER ; RTD civ. 2004, 727, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2004, 637, obs. STOFFEL-MUNCK ; JCP 2003, 3048 ; JCP E 2003, act. 1754 ; Dr. et proc. 2004, n° 2, 84, note SCHÜTZ ; RJDA 2004, 130 ; Gaz. Pal. 2004, 1, somm. 590, note BARBIER ; LPA 24 mai 2004, 14, TEILLIAIS ; Rev. loyers 2004, 24, note DE MAILLARD ; Loyers et copropr. 2004, comm. 9, obs. BRAULT ; Administrer 2004, n° 362, 24, note BARBIER.

Cass. 3e civ., LawLex202300005006JBJ, Bull. civ. III, n° 237 ; JCP N 1991, II, 214 ; Gaz. Pal. 1991, 1, 84 ; Loyers et copropr. 1991, comm. 70.

L. 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 22, al. 3 et 4.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2000, LawLex202300005007JBJ.

Cass. 3e civ., 25 juin 1969, LawLex202300000759JBJ, pour des dégradations survenues entre la date d'expiration du bail et la remise des clés.

Cass. 3e civ., 26 juin 2007, LawLex202300005009JBJ.

Cass. 3e civ., 22 février 1994, LawLex202300005011JBJ.

Cass. com., 17 juillet 2001, LawLex202300005004JBJ, Bull. civ. IV, n° 138 ; D. 2001, 2514 ; JCP 2001, I, 356, n° 3, obs. SIMLER ; JCP G 2001, IV, 2739 ; JCP E 2001, 1812, obs. SIMLER.

Cass. 3e civ., 5 février 2003, LawLex202300005012JBJ.

Cass. 3e civ., 13 mars 1974, LawLex202300005010JBJ.

Cass. 3e civ., 7 novembre 2001, LawLex202300005013JBJ : en l’espèce, le preneur n'apportant pas la preuve d'une des causes d'exonération prévues par l'article 1733 du Code civil et étant ainsi présumé responsable de l'incendie survenu dans les lieux loués, la clause litigieuse doit s’appliquer.

Cass. 3e civ., 25 février 2004, LawLex202300004960JBJ, Bull. civ. III, n° 37 ; D. 2004, 731, et les obs. ; D. 2005, 749, obs. DAMAS ; AJDI 2004, 379, obs. ROUQUET ; AJ fam. 2004, 147, obs. DEIS-BEAUQUESNE ; JCP G 2004, IV, 1804 ; Rev. loyers 2004, 320, obs. CANU ; Loyers et copropr. 2004, comm. 67, obs. VIAL-PEDROLETTI. Cette solution n’est plus applicable au bail d’habitation ou mixte depuis la loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dont l'article 103 a modifié l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose désormais, en son dernier alinéa, qu’“en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur”.

Cass. 1re civ., 28 octobre 2015, LawLex202300004962JBJ, Dalloz actualité, 17 nov. 2015, obs. KILGUS ; D. 2015, 2248 ; RTD civ. 2016, 133, obs. JOURDAIN ; RDC 2016, 224, note DESHAYES ; RDC 2016, 351, obs. BARBIER ; RCA 2016, Comm. 17 ; JCP N 2015, 1076 ; JCP E 2015, 1591 ; Gaz. Pal. 19 janv. 2016, 39, note MEKKI ; Defrénois 2016, 78, note RUET ; Defrénois 2016, 701, note LATINA.

Cass. 3e civ., 28 juin 2018, LawLex202300004963JBJ, RJDA 11/18, n° 803 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 189, VIAL-PEDROLETTI, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que l’acquéreur des locaux s’est substitué au vendeur dans l'intégralité des clauses, conditions du bail et de ses accessoires, dont celle prévoyant de restituer le dépôt de garantie au preneur en fin de jouissance, alors qu'en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier.

Cass. 3e civ., 30 janvier 1979, LawLex202300004964JBJ, Bull. civ. III, n° 27 ; D. 1980, inf. rap. 51, obs. JULIEN, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que l'obligation de remboursement s'est transmise de propriétaire à propriétaire sans rechercher si cette obligation avait été mise à la charge de l'acquéreur.

Cass. 3e civ., 18 janvier 1983, LawLex202300004965JBJ, Bull. civ. III n° 14 ; Defrénois 1983, art. 33133, note AUBERT.

Ord. 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, art. 3.

Cass. 3e civ., 26 mars 2014, LawLex202300004966JBJ, Bull. civ. III, n° 41 ; D. 2014, 825 ; D. 2014, 1610, obs. CROCQ ; AJDI 2014, 703, obs. COHET ; RDC 2014, 400, note BOFFA ; RDC 2014, 663, note JULIENNE ; JCP 2014, doctr. 1162, n° 16, obs. DELEBECQUE ; JCP N 2014, n° 1339, obs. DELEBECQUE ; JCP E 2014, 1351, n° 11, obs. SEUBE ; JCP E 2014, 1592, obs. DELEBECQUE ; Gaz. Pal. 2 juill. 2014, 19, obs. HOUTCIEFF ; Loyers et copropr. 2014, comm. 169.

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