Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir le paiement des sommes que le preneur peut devoir au bailleur lors de la libération des lieux, au titre de ses obligations . L’article L. 145-40 du Code de commerce auquel il est soumis n'en précise, cependant, ni l'objet ni la portée. Il revient donc aux parties de fixer, dans le contrat de bail, la nature des créances couvertes par cette garantie. 
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Constitution

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir le paiement des sommes que le preneur peut devoir au bailleur lors de la libération des lieux, au titre de ses obligations . L’article L. 145-40 du Code de commerce auquel il est soumis n'en précise, cependant, ni l'objet ni la portée. Il revient donc aux parties de fixer, dans le contrat de bail, la nature des créances couvertes par cette garantie. 

Les parties sont libres de fixer le montant du dépôt de garantie et de le réviser en cours de bail ou lors de son renouvellement, même si celui-ci est en pratique limité à deux termes de loyer. En effet, l’article L. 145-40 du Code de commerce précise que “les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes”. Pour calculer ces sommes, il faut tenir compte de la périodicité du loyer et de ses modalités de paiement. Ainsi, pour un loyer trimestriel, le bailleur peut obtenir deux trimestres de dépôt de garantie si le loyer est payable à terme échu, alors que lorsqu’il est convenu un paiement du loyer à l'expiration de chaque terme mensuel, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer . Rien n’empêche le bailleur d’exiger un dépôt de garantie de plus de deux termes, mais dans ce cas, il devra obligatoirement verser des intérêts au preneur sur les sommes excédant la limite fixée, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. L’article L. 145-15 du Code de commerce confère à l’article L. 145-40 un caractère d’ordre public. Aussi, toute clause, qui interdit le paiement des intérêts portant sur les sommes excédant deux termes de loyer, doit-elle être réputée non écrite. Toutefois, les dispositions de l’article L. 145-40 du Code de commerce ne s’appliquent pas à une somme restant due par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour un bail ayant pris fin .

Les parties étant libres de fixer les modalités de règlement du dépôt de garantie, il peut s’agir d’un paiement par avance ou à terme échu selon une périodicité mensuelle ou trimestrielle. Le moyen de paiement est également libre et peut prendre la forme d'un chèque, d'un virement ou d'espèces, dans les mêmes conditions que pour le paiement du loyer. La Cour de cassation a précisé que la stipulation d'un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative lorsqu'elle qu'elle a pour contrepartie l'obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi .

Cass. com., 5 février 2008, LawLex202300005005JBJ.

Cass. 3e civ., 6 mai 1985, LawLex202300004957JBJ, Ann. loyers 1986, 607, qui casse l’arrêt d’appel qui rejette une demande formée pour les intérêts des sommes payées d'avance excédant deux mois de loyers tout en constatant que le loyer était stipulé payable par terme mensuel.

Cass. 3e civ., 7 mai 2014, LawLex202100004794JBJ, AJDI 2014, 783, obs. PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; AJDI 2015, 118, obs. HALLARD ; Lexbase Hebdo éd. aff. n° 381, 15 mai 2014, note PRIGENT ; Loyers et copropr. 2014, comm. 212, obs. BRAULT ; Administrer juin 2014, 6, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 7 mai 2025, LawLex202500003717JBJ, D. 2025, 886, qui retient que la clause d'un bail commercial qui prévoit le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à six mois de loyers toutes taxes comprises outre les charges et que le loyer trimestriel est payable d'avance le premier jour du trimestre civil, ce dont il résultait que trois termes de loyers étaient versés à la bailleresse par avance, ne contrevient pas à l'article L. 145-40 du Code de commerce et n'entraîne pas de minoration de la valeur locative.

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145. Constitution

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