Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’ordonnance 2016-131 du 1er octobre 2016 a consacré le devoir précontractuel d’information  au nouvel article 1112-1 du Code civil qui impose, en son alinéa 1, à “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre” de “l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractan …

Obligation d’information

L’ordonnance 2016-131 du 1er octobre 2016 a consacré le devoir précontractuel d’information  au nouvel article 1112-1 du Code civil qui impose, en son alinéa 1, à “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre” de “l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant”. Si ce devoir d’information est d’ordre public , il pèse autant sur le bailleur que sur le preneur. Sans qu’elle ne puisse porter sur l’estimation du loyer , l’information déterminante doit nécessairement avoir un lien direct avec le contenu du bail ou la qualité des parties . Il appartient à celui qui se prétend créancier d’une information de démontrer que l’autre partie a manqué à son obligation, à charge pour cette dernière de prouver qu’elle l’a exécutée , la preuve de son existence et de son exécution pouvant être apportée par tout moyen. Enfin, l’article 1112-1, alinéa 6, prévoit que la partie qui a manqué à son devoir d’information, engage sa responsabilité, le contrat pouvant être annulé, en parallèle, “dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

Au titre de son obligation d’information à l’égard du preneur, le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial divers documents informationnels. Certains ont trait à l’état de la structure de l’immeuble loué, ainsi qu’à l’état des risques naturels et technologiques avoisinants. D’autres concernent l’état des lieux ou encore les tableaux récapitulatifs des charges, impôts et taxes, mais également des travaux réalisés et prévisionnels.

Le dossier de diagnostic technique qui doit être annexé au contrat de bail commercial, comprend divers éléments :

Le constat de risque d’exposition au plomb, qui présente un repérage des revêtements contenant du plomb , n’est obligatoire que pour les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte  lorsque ceux-ci ont été construits avant le 1er janvier 1949 .

L’article L. 1334-12-1 du Code de la santé publique prévoit que les propriétaires d’immeubles bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 , doivent “établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés” et mettre en œuvre “les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition”. Les propriétaires doivent ainsi constituer et conserver un dossier intitulé “dossier technique amiante”, comprenant des informations et documents, tels que le rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante, qui est mis à disposition des occupants de l’immeuble lorsqu’il comporte des locaux de travail . Toutefois, aucune disposition légale n’impose au bailleur, lors de la conclusion d’un bail commercial, la remise au preneur d’un “dossier technique amiante” . Cependant, si un tel document ne doit pas nécessairement figurer dans les annexes du bail, l’établissement tardif du diagnostic amiante, par le bailleur, constitue un manquement à son obligation de sécurité et de délivrance des locaux donnés à bail .

Le diagnostic de performance énergétique, qui est un document comportant notamment la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour un immeuble , est obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert équipé d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude à l’exception toutefois de certaines catégories énumérées à l’article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation. Dans le cadre d’un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, l’article L. 126-29 du même code prévoit qu’un diagnostic de performance énergétique, dont la durée de validité est fixée à dix ans , doit être “joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière”. Toutefois, si un tel diagnostic doit être annexé au bail commercial et être tenu à disposition du preneur , ce dernier ne peut se prévaloir, à l’encontre du bailleur, des recommandations l’accompagnant qui n’ont qu’une valeur informative . Il est à noter que depuis le 1er juillet 2012, date de l’entrée en vigueur de l’arrêté du 18 avril 2012 , un diagnostic de performance énergétique spécifique est applicable aux centres commerciaux faisant l’objet d’une location.

Aux termes de l’article L. 125-5, I du Code de l’environnement, “les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le bailleur de l’existence de ces risques”. Aussi, un état des risques naturels et technologiques, établi moins de six mois avant la date de conclusion du bail commercial , doit-il être fourni par le bailleur et annexé au contrat . Si l’établissement d’un état des risques est obligatoire même lorsque l’immeuble, objet du bail, est situé en dehors d’une zone à risques , les preneurs ne peuvent en revanche se prévaloir des dispositions de la loi du 12 juillet 2010 , qui impose au bailleur de joindre un état des risques naturels et technologiques aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce, avant son entrée en vigueur . En l’absence d’un état des risques annexé au bail, l’article L. 125-5, V du Code de l’environnement dispose que “le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix”, à la condition qu’il démontre l’existence d’un préjudice . Il a été jugé que l’état des risques naturels et technologiques remis tardivement par le bailleur, à l’occasion d’une instance en référé dix-huit mois après la signature du bail commercial, ne peut valoir renonciation du preneur à se prévaloir de l’irrégularité commise lors de la conclusion du bail .

Lorsque l’immeuble bâti, objet du bail commercial, a subi un sinistre, qui a donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 du Code de l’environnement ou de l’article L. 128-2 du Code des assurances, le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit le preneur de tout sinistre survenu durant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé . En l’absence de cette information, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer conformément à l’article L. 125-5, V précité.

Lorsqu’un terrain, situé en secteur d’information sur les sols, fait l’objet d’un bail commercial, le bailleur est tenu d’en informer par écrit le preneur et de lui communiquer les informations rendues publiques par l’Etat . A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination contractuelle, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, le preneur a le choix de demander la résolution du bail ou d’obtenir une réduction du loyer .

Enfin, l’article L. 125-9 du Code de l’environnement impose une annexe environnementale pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de deux mille mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces.

Aux termes de l’article L. 145-40-1, alinéa 1, du Code de commerce , “lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux”. Cet état des lieux, qui constate une situation de fait  jusqu’à preuve contraire , est annexé au bail commercial ou, à défaut, conservé par chacune des parties . Si aucun état des lieux ne peut être dressé conformément aux règles susvisées, l’alinéa 2 de l’article L. 145-40-1 prévoit qu’il sera “établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire”. Le texte est d’ordre public puisque sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d’y faire échec . Enfin, l’alinéa 3 dispose que “le bailleur, qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil” selon lequel, en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives, à charge pour lui de les rendre tels quels, à moins d’en apporter la preuve contraire.

4) Le tableau récapitulatif des charges, impôts et taxes

Issu de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , l’article L. 145-40-2, alinéa 1, du Code de commerce dispose que “tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire”. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel , qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, établi par le bailleur et communiqué au preneur au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi . Tout au long du bail, le bailleur est tenu d’informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux .

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, l’article L. 145-40-2, alinéa 3, précise que le contrat de bail doit indiquer la répartition des charges entre les différents locataires occupant l’ensemble immobilier, au prorata de la surface exploitée par chacun. Le montant des impôts, taxes et redevances ainsi imputé au preneur doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée . L’alinéa 3 ajoute que durant le cours du bail, “le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires”. L’état récapitulatif annuel, mentionné à l’alinéa 1, doit être établi et communiqué au preneur, s’agissant d’un immeuble en copropriété, “dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel” .

Dans tous les cas, le bailleur est tenu de communiquer au preneur, à sa demande, tout document qui justifie le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputé à celui-ci , sous peine d’être exposé au remboursement des provisions sur charges versées par le locataire .

Enfin, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce est d’ordre public car sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d’y faire échec .

5) Le tableau récapitulatif et prévisionnel des travaux

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, puis tous les trois ans, l’article L. 145-40-2, alinéa 2, du Code de commerce impose au bailleur de communiquer au preneur, d’une part, “un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel” et, d’autre part, “un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût”. L’article R. 145-37 du même code  ajoute que ces informations sont communiquées au locataire dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale et qu’à la demande de ce dernier, le bailleur doit lui communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux.

Dans un ensemble immobilier, le bail commercial doit préciser le coût des travaux entre les différents occupants de l’immeuble en fonction de la surface occupée par chacun .

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qui est d’ordre public , ne prévoit aucune sanction à l’encontre du bailleur en cas de non-communication au preneur de cet état récapitulatif et prévisionnel des travaux.

Ord. 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, art. 2.

Art. 1112-1, al. 5, C. civ., qui dispose que “les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir”.

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, LawLex202200006035JBJ, RJDA 2018, n° 702 ; Loyers et copr. 2018, comm. 178, CHAVANCE.

Paris, 28 mars 2018, LawLex202200004060JBJ, préc.

Arr. 18 avril 2012 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location en France métropolitaine, JORF 0101 du 28 avril 2012.

Paris, 2 octobre 2013, LawLex202100003950JBJ.

L. 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, art. 1, II.

Chambéry, 15 octobre 2013, LawLex202100003949JBJ.

Paris, 9 janvier 2013, LawLex202100004053JBJ, à propos de l’omission du dossier technique amiante et de l’état des risques naturels et technologiques dans les annexes du bail.

Paris, 2 octobre 2013, LawLex202100003950JBJ, préc.

Créé par l’article 13, I, de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. – Il est à noter que l’article 13, II, précise que “pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du Code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession”.

Cass. 3e civ., 25 février 2004, LawLex202100004629JBJ.

Cass. 3e civ., 23 mai 2002, n° 00-13.144, Bull. civ. III, n° 110 ; AJDI 2002, 681, obs. LAPORTE-LECONTE ; RJDA 8-9/02, n° 860 ; Defrénois 2002, 1311, obs. ATIAS ; Loyers et copr. 2002, comm. 223 ; Contrats Conc. Consom. 2002, 137, obs. LEVENEUR.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, art. 13, I, JO 140 du 19 juin 2014.

Art. R. 145-36 C. com., créé par l’article 6 du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. – Il est à noter que l’article 8, 2, du même décret rend cette disposition applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, LawLex202200006036JBJ, Bull. 2014, III, n° 138 ; D. 2014, Actu. 2294 ; Dalloz actualité 19 nov. 2014, obs. ROUQUET ; AJDI 2015, 199, obs. BLATTER ; AJDI 2015, 890, spéc. 899 ; RTD com. 2014, 779, obs. MONEGER ; JCP N 2014, act. 1247 ; JCP N 2015, 1142, chron. Baux commerciaux, MONEGER ; JCP E 2014, 1631 ; JCP E 2015, 1117, et 1130, chron. KENFACK ; RJDA 2015, n° 239 ; Rev. loyers 2014, 517, obs. DE LACGER ; Loyers et copr. 2014, n° 298, obs. CHAVANCE ; Administrer déc. 2014, 32, obs. BARBIER, selon laquelle l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges. – V. aussi Cass. civ. 3e, 9 juin 2015, LawLex202200006037JBJ, Gaz. Pal. 2015, 2376, obs. BARBIER ; Administrer juill. 2015, 37, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, en l’espèce, le bailleur n’a produit aucun justificatif des charges d’eau ni des taxes d’ordures ménagères.

Créé par l’article 6 du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. – Précisons que l’article 8, 2, du même décret rend cette disposition applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret.

Paris, 28 mars 2018, LawLex202200004060JBJ.

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