Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le bail renouvelé constitue un nouveau bail  et non le prolongement du bail antérieur , même s’il est conclu aux clauses et conditions de l'ancien contrat .
En l’absence de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'effectue aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix . En effet, la Cour de cassation, saisie d’une quest …

Conclusion d'un nouveau bail

Le bail renouvelé constitue un nouveau bail  et non le prolongement du bail antérieur , même s’il est conclu aux clauses et conditions de l'ancien contrat .

En l’absence de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'effectue aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix . En effet, la Cour de cassation, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, a rappelé que cette règle ne s'applique pas au loyer qui est fixé selon les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce . En revanche, aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler , dont la licéité n’est pas discutée .

Les parties peuvent ne pas reprendre les clauses et conditions du bail expiré. Toutefois, l'insertion de clauses dérogatoires au statut des baux commerciaux dans le bail renouvelé nécessite que soit recueilli l’accord des parties. Il en va ainsi de la clause interdisant au preneur toute faculté de résiliation triennale du bail pour laquelle son consentement est requis . Il est également possible de n’écarter que certaines clauses du bail d’origine, comme la clause de préférence qui n'a été stipulée au profit du preneur, au cas de vente, que pour la durée du bail initial  . Enfin, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession, qui offre au bailleur la faculté d’exiger la remise des locaux loués dans leur état initial, ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles et non à la fin du bail à renouveler .

Le bail renouvelé doit en principe conserver l’objet du bail expiré et porter sur les mêmes locaux. Ainsi, lorsque l'objet porte sur un terrain nu, le bail renouvelé ne peut porter que sur ce même terrain . De même, en cas de pluralité de locaux, le nouveau bail doit nécessairement porter sur l’ensemble de ces locaux. En effet, la Cour de cassation estime que le preneur, qui demande le renouvellement de son bail, a droit, sauf motifs graves et légitimes, soit à ce renouvellement pour l'ensemble des locaux, soit à une indemnité correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction, la reprise partielle des locaux loués ne pouvant être exercée que pour ceux des locaux loués servant à l'habitation . En revanche, lorsqu’il n'existe aucune indivisibilité matérielle ou conventionnelle entre les locaux, la conclusion d'un bail unique ne suffit pas pour permettre au locataire principal d'obtenir le renouvellement total de son bail, de sorte qu'il ne peut prétendre à un droit à renouvellement sur la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds de commerce n'est pas exploité . Par ailleurs, si les locaux doivent conserver la même destination, le bailleur, qui est tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, ne peut, lors du renouvellement, lui imposer une restriction à cette jouissance non prévue dans le bail expiré .

Un nouveau bail est établi dès lors que les parties sont d’accord sur le montant du prix du bail renouvelé. En cas de désaccord et de recours au juge, l’article L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce prévoit que les parties doivent dresser un nouveau bail dans les conditions fixées par la décision définitive dans le délai d'un mois qui suit sa signification. Si le bailleur n'envoie pas dans ce délai à la signature du preneur un projet de bail conforme à la décision ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Enfin, aux termes de l’article L. 145-12, alinéas 1 et 2, du Code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation. Dans ce cas, la date de point de départ du nouveau bail est soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (art. L. 145-12, al.3).

Cass. 3e civ., 26 novembre 1985, LawLex202200007178JBJ, Bull. civ. III, n° 154 ; Gaz. Pal. 1986, I, 114, note BRAULT ; Defrénois 1986, 865, obs. VERMELLE.

Cass. 3e civ., 29 octobre 1986, LawLex202300011150JBJ, Bull. civ. III, n° 140 ; Gaz. Pal. 1987, 1, 218, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 3 février 1988, LawLex202300011153JBJ, Bull. civ. III, n° 23 ; Rev. loyers 1988, 329.

Cass. com., 1erdécembre 1966, LawLex202300011154JBJ.

Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, LawLex202200009886JBJ, Bull. civ. III, n° 109 ; Gaz. Pal. 1994, 1, 200, note BARBIER : en l’espèce, les locaux sous-loués étaient totalement indépendants du reste de l'immeuble et le locataire principal avait été spécialement autorisé à sous-louer la boutique pour une activité distincte de la sienne.

Cass. 3e civ., 13 novembre 1979, LawLex202300011156JBJ, Bull. civ. III, n° 201.

Cass. 3e civ., 24 novembre 1999, LawLex202300011151JBJ, RJDA 1/2000, n° 14.

Cass. 3e civ., 17 mai 2006, LawLex202300011152JBJ, Bull. civ. III, n° 125 ; D. 2006, 1818, obs. ROUQUET ; D. 2007, 1827, obs. ROZES ; AJDI 2006, 433, PLANCKEEL ; AJDI 2006, 819, note DUMONT-LEFRAND ; JCP E 2007, 1563, n° 86, obs. MONEGER ; Lamy droit des affaires, sept. 2006, n° 8, 28, obs. LEFEVRE et VAS ; Gaz. Pal. 2006, 1, 3982 ; Gaz. Pal. 15-16 déc. 2006, 22, note BARBIER ; Rev. loyers, juill.-août 2006, n° 869, 335, n° 336, obs. DE MAILLARD ; Loyers et copropr. 2006, comm. 156, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2006, comm. 214.

Cass. 3e civ., QPC, 6 février 2020, LawLex202200000357JBJ, D. 2020, Actu. 335 ; AJ contrat 2020, 294, obs. HOUTCIEFF ; JCP E 2020, act. 111 ; JCP E 2020, act. 1145 ; RJDA 2020, n° 203 ; Gaz. Pal. 10 mars 2020, n° 372x9, 72, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2020, comm. 58, note MARCET ; Loyers et copropr. 2020, repère 3, obs. MONEGER.

Cass. 3e civ., 6 mars 1991, LawLex202200003445JBJ, Bull. civ. III, n° 77 ; D. 1992, Somm. 364, obs. ROZES ; AJDI 1991, 834 et les obs. ; RDI 1991, 395, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; RTD civ. 1992, 137, obs. GAUTIER ; Loyers et copropr. 1991, n° 214.

Cass. 3e civ., 12 octobre 1982, LawLex202300011157JBJ, Bull. civ. III, n° 196 ; JCP G 1984, II, 20125, note BOCCARA.

Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, LawLex202200008698JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 179, note MARCET.

Cass. 3e civ., 13 juillet 1994, LawLex202200003359JBJ, Bull. civ. III, n° 147 ; Gaz. Pal. 1994, somm. 535, BARBIER ; Gaz. Pal. Rec. 1994, 2, jur. 703, note BARBIER ; Rev. loyers 1994, 494.

Caen, 20 juin 2024, LawLex202400004732JBJ.

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