Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

En principe, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués (art. L. 145-33, al. 1, C. com.). Toutefois, l’article L. 145-34 du Code de commerce fixe des règles de plafonnement qui en limitent la variation. Selon la Cour de cassation, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, le principe du plafonnement ne porte atteinte ni à la liberté  …

Plafonnement du loyer

En principe, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués (art. L. 145-33, al. 1, C. com.). Toutefois, l’article L. 145-34 du Code de commerce fixe des règles de plafonnement qui en limitent la variation. Selon la Cour de cassation, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, le principe du plafonnement ne porte atteinte ni à la liberté d'entreprendre ni à la liberté contractuelle et encore moins au droit de propriété. En effet, les parties peuvent l'exclure de leurs prévisions contractuelles ou s'accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé. En outre, le loyer plafonné ne constitue que le loyer initialement négocié augmenté de la variation indiciaire si l'environnement du bail est demeuré stable .

Aux termes de l’article L. 145-34, alinéa 1, du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments de la valeur locative énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés à l'article L. 112-2, alinéas 1 et 2, du Code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Les règles de plafonnement ne s'appliquent ni au bail dont la durée contractuelle excède neuf ans , ni au bail dont la durée, par l'effet d'une tacite prolongation, excède douze ans . Si, pendant la période de tacite reconduction, un preneur sollicite le renouvellement de son bail avant les douze années écoulées à compter du début de ce contrat d'origine et pour prendre effet à la date d'expiration de ces douze années, le loyer du bail renouvelé doit, en revanche, être plafonné . En réponse à une question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation a précisé que le déplafonnement du prix du bail renouvelé, lorsque le bail à renouveler a duré plus de douze ans par l'effet de sa tacite reconduction, n'opère aucune discrimination entre les preneurs à bail commercial qui, tous, peuvent demander, à l'expiration de leur bail d'une durée contractuelle de neuf ans, son renouvellement et, ainsi, ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de douze ans . Ainsi, dès lors que le bail a une durée supérieure à douze ans, le loyer en renouvellement doit être calculé en fonction de la valeur locative .

L’article L. 145-34 fixe un plafond. Aussi, lorsque la valeur locative des lieux loués est inférieure au loyer du bail expiré  ou au loyer plafond , le loyer du bail renouvelé doit-il être fixé au montant de cette valeur locative . La règle s’applique même en présence d'une clause d'indexation conventionnelle régissant la variation annuelle du loyer du bail, laquelle ne peut faire obstacle à la fixation du loyer du bail renouvelé correspondant à la valeur locative lorsqu'elle est inférieure au montant du loyer plafonné . La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n'est pas subordonnée, à la différence de la fixation du loyer révisé, à la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité . S’il appartient au preneur d’apporter la preuve de la valeur locative réelle du bail, cela n’exonère pas les juges du fond de la rechercher, au besoin d’office .

Les règles de l'article L. 145-34 du Code de commerce n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir d'y déroger  .  En effet, elles sont libres d’aménager les conditions financières du bail et peuvent exclure les règles de plafonnement lors de la fixation du loyer du bail renouvelé. Rien ne s'oppose donc à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé . De même, la fixation du loyer renouvelé d’un bail échappe aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux, lorsqu'elle n’est régie que par la convention des parties qui stipule un loyer constitué par une redevance sur le montant des recettes nettes et un loyer minimum . 

L’exclusion des règles du plafonnement peut aussi résulter d’une renonciation implicite de la part du preneur lors du renouvellement du bail. Ainsi, constituent une renonciation du preneur au bénéfice du plafonnement, la proposition sans réserve, par l'intermédiaire d'un professionnel du droit, d'un loyer supérieur au loyer plafonné , ou la mention dans le procès-verbal de la Commission départementale de conciliation que le preneur a articulé une proposition de loyer déplafonné en l'absence de la contradiction par ce dernier qui, en outre, à la réception de ce document, ne produit aucun élément de preuve de nature à établir l'erreur dont, selon lui, le procès-verbal est affecté . En revanche, ne constitue pas une renonciation expresse du preneur à se prévaloir du plafonnement, la proposition de celui-ci, par le biais de son avocat, d’une offre transactionnelle consistant au renouvellement du bail moyennant un loyer d’un montant supérieur au loyer plafonné, qui est devenue caduque à la suite du refus du bailleur .

Si, en application de l’article L. 145-34 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable, lors de la prise d'effet du bail à renouveler, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publiés par l'INSEE, lorsque l'accord ne fixe pas le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Pour déterminer le montant du loyer plafonné d'un bail commercial renouvelé, le loyer à prendre en considération pour l'application de la variation indiciaire est celui fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation d'un loyer progressif par paliers dans le bail expiré  ou la fixation judiciaire du loyer révisé au cours de celui-ci , et non le loyer réellement acquitté lors de cette prise d'effet . Lorsque le renouvellement est postérieur à la date d'expiration du bail initialement prévue, la variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif (art. L. 145-34, al. 2) . Lorsque l'un des coefficients servant de base de calcul n'a pas été publié au journal officiel, le loyer du bail renouvelé ne peut être calculé qu'en fonction de la valeur locative .

Enfin, l'article L. 145-34 in fine prévoit une règle de lissage de l'augmentation du loyer en cas de déplafonnement du loyer ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans. En vertu de cette règle, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Selon le Conseil constitutionnel saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le texte, qui permet au bailleur de bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative, ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, rien n'empêche, en effet, les parties de convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement .

Cass. 3e civ., QPC, 13 juillet 2011, LawLex202300011160JBJ, Bull. civ. III, n° 134 ; D. 2011, 1966, obs. ROUQUET ; RTD com. 2012, 92, obs. KENDERIAN ; JCP E 2011, 1664 ; JCP E 2012, 1094, n° 3, obs. KENFACK ; BRDA 15-16/11, n° 18 ; RLDA oct. 2011, 28, obs. FILIOL DE RAIMOND ; RLDA 2011/64, n° 3649 ; Gaz. Pal. éd. spécialisée Droit des baux commerciaux, 21-22 oct. 2011, 32, note BRAULT ; Administrer 10/2011, 54, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Cah. Cons. const. 2012, 173, obs. DUFFY-MEUNIER, JANICOT et VIDAL-NAQUET.

Cass. 3e civ., 7 juin 1989, LawLex202300011161JBJ, Bull. civ. III, n° 132 ; Gaz. Pal. 1989, 299 pan., 144 ; Gaz. Pal. 1989, 2, 887 ; 30 janvier 1991, LawLex202300011162JBJ, Bull. civ. III, n° 44 ; JCP G 1991, IV, n° 12..

Cass. 3e civ., 6 mai 2021, LawLex202100005113JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, LawLex202100006547JBJ, Bull. civ. III, n° 219 ; D. 2004, 639, obs. ROUQUET ; AJDI 2004, 284, note DUMONT ; RJDA 3/04, n° 278 ; Gaz. Pal. 21 févr. 2004, 35, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2004, comm. 13 ; Administrer févr. 2004, 24, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour fixer le loyer du bail renouvelé en application de la règle du plafonnement, que, lors du renouvellement du bail, l'indice du coût de la construction constitue a priori la référence déterminant l'évolution de la valeur locative, sauf preuve contraire, et qu'il revient au preneur, qui conteste l'application de ce taux de variation comme ne correspondant pas à la valeur locative telle qu'elle a pu varier pendant la durée du bail à renouveler, d'apporter la preuve d'une valeur locative inférieure à la date de renouvellement, sans rechercher, au besoin d'office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative.

Cass. 3e civ., 30 mai 2024, LawLex202400003941JBJ ; Paris, 22 avril 2022, LawLex202200005190JBJ, qui retient que dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent librement convenir d'y déroger afin de fixer à la valeur locative le loyer du renouvellement éventuel et des renouvellements successifs.

Cass. 3e civ., 10 mars 2004, LawLex202100004756JBJ, Bull. civ. III, n° 52 ; D. 2004, AJ 878, obs. ROUQUET ; D. 2004, 2221, note WERTHE ; AJDI 2004, 951, note BLATTER ; RTD com. 2005, 256, obs. MONEGER ; JCP E 2004, 603, note DEMOUSTIER ; JCP E 2004, 1933 ; JCP E 2005, 863, n° 41, obs. MONEGER ; RJDA 6/04, n° 681 ; Gaz. Pal. 2004, 3225, note BRAULT ; Administrer mai 2014, 19, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 10 mars 1993, LawLex202100004807JBJ, Bull. civ. III, n° 30 ; GADI, 1re éd. 2001, n° 67 ; D. 1994, 47, note ROZES ; AJDI 1993, 710, obs. BOUSSAGEON ; RDI 1993, 276, obs. BRIERE DE L’ISLE et DERRUPPE ; RDI 1994, 511, obs. BRIERE DE L’ISLE et DERRUPPE ; RTD com. 1993, 638, obs. PEDAMON ; JCP G 1993, II, 22089, note AUQUE ; JCP N 1994, n° 29, 100824, note COHEN-TRUMER et LEVY ; JCP E 1993, 460, note BOCCARA ; Gaz. Pal. Rec. 1993, II, 313, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1993, Chron. 8, note BRAULT.

Caen, 25 novembre 2021, LawLex202300011167JBJ, qui ajoute que le preneur ne peut soutenir qu'il ne connaissait pas le montant du loyer renouvelé, parfaitement déterminable, d'autant qu'il avait consulté préalablement un expert amiable.

Cass. 3e civ., 14 mai 1997, LawLex202300011168JBJ, Loyers et copropr. 1998, comm. n° 11.

Paris, 19 juin 2002, n° 2000/04850, Loyers et copropr. 2003, comm. 11, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF. 

Cass. 3e civ., 6 mars 2013, LawLex202100005094JBJ, Bull. civ. III, n° 35 ; D. 2013, 703, obs. ROUQUET ; D. 2013, 1166, obs. PIC ; JCP E 2013, 1430, obs. MONEGER ; RLDA mai 2013, 20, note GARBIT ; Gaz. Pal. 19-20 avr. 2013, 26, obs. BRAULT ; Rev. loyers 2013, 177, note VAISSIE et CHAOUI ; Loyers et copropr. 2013, comm. 112 ; Administrer mai 2013, 27, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 11 avril 2019, LawLex202100006222JBJ, D. 2019, 814 ; AJDI 2020, 37, obs. BLATTER ; JCP N 2019, act. 430 ; JCP E 2019, act. 262 ; JCP E 2019, 1461, note LEMAY ; LEDC juin 2019, n° 112, 2, LEBLOND ; Loyers et copropr. 2019, comm. 99, BRAULT.

Cass. 3e civ., 8 novembre 1995, LawLex202300011163JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui fixe le loyer du bail renouvelé en application de la règle du plafonnement, alors que les juges du fond constatent que par l'effet de la tacite reconduction, le bail a excédé douze ans.

Cass. 3e civ., 17 mai 2006, LawLex202300011169JBJ, Bull. civ. III, n° 124 ; D. 2006, 1818, obs. ROUQUET ; D. 2007, Pan. 1836, obs. ROZES ; AJDI 2006, 819, note BLATTER ; Gaz. Pal. 16 déc. 2006, 24, note BARBIER ; Rev. loyers 2006, 399, obs. VAISSIE ; Loyers et copropr. 2006, comm. 156, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2006, n° 154, obs. PEREIRA-OSOUF ; Administrer, août-sept. 2006, 47, obs. LIPMANN-W. BOCCARA.

Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ.

Cass. 3e civ., 12 janvier 1977, LawLex202300011170JBJ, Bull. civ. III, n° 17.

Cons. constit. 7 mai 2020, n° 2020-837 QPC, D. actu. 14 mai 2020, obs. ROUQUET ; D. 2020. Pan. 1546, obs. DUMONT ; JCP E 2020, 1307, note LEMAY ;  LPA 29 oct. 2020, note BATTISTINI, qui en réponse à la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 février 2020, LawLex202200000357JBJ) qui s'inquiétait du caractère disproportionné de la règle fixée par l'alinéa 4 de l'article L. 145-34 que cette règle n'étant pas d'ordre public les parties peuvent ne pas l'appliquer soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement. - V. égal. Cass. civ., avis, 9 mars 2018, LawLex202300011339JBJ, Bull. civ. avis, n° 3 ; Dalloz actualité, 16 mars 2018, obs. ROUQUET ; D. 2018, 614 ; D. 2018, 1328, chron. MEANO, GEORGET et COLLOMP ; D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2018, 603, obs. BLATTER ; AJDI 2018, 747, obs. PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; RJ com. 2018, 347, obs. KENFACK ; JCP N 2018, act. 329 ; JCP E 2018, act. 212 ; JCP E 2018, n° 1521, note MALASSIGNE ; RJDA 10/18, n° 708 ; Gaz. Pal. 17 juill. 2018, 61, note BRAULT ; Gaz. Pal. 12 nov. 2019, n° 363d6, 41 ; Loyers et copropr. 2018, Comm. 123, obs. CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2019, Étude 7, MONEGER, CHAVANCE et REGNAULT ; Administrer juill. 2018, 28, note BARBIER, qui précise que le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce n'instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Cass. 3e civ., 21 décembre 1993, LawLex202300010486JBJ, Bull. civ. III, n° 176 ; D. 1995, somm. 148, obs. ROZES ; AJDI 1994, 121 ; AJDI 1994, 122, obs. BLATTER ; RDI 1994, 115, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP G 1994, IV, 67 ; JCP N 1994, II, 120 ; JCP E 1994, pan. 89 ; Administrer 5/1994, 24, note BARBIER.

Cass. 3e civ., QPC, 5 octobre 2010, LawLex202300011164JBJ, Bull. civ. III, n° 2 ; Dalloz actualité, 13 oct. 2010, obs. ROUQUET ; AJDI 2011, 359, note BLATTER ; Loyers et copropr. 2011, Repère 8, MONEGER ; Loyers et copropr. 2011, Repère 10, 2.

Cass. 3e civ., 14 octobre 1992, LawLex202300009501JBJ, D. 1994, 49, ROZES ; Administrer mai 1993, 41 : en l’espèce, le bail, ayant pris effet le 1er janvier 1977, s’est poursuivi à défaut de congé et n’a pris fin que le 31 juillet 1989, date pour laquelle un congé a été donné.

Cass. 3e civ., 6 mai 2021, LawLex202100005113JBJ, D. 2020, 2286 ; AJDI 2022, n° 115, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RTD civ. 2021, 163, obs. GAUTIER ; RJDA 2021, n° 80 ; Gaz. Pal. 23 févr. 2021, 60, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2021, comm. 12, obs. CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2021, comm. 115, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, LawLex202300011165JBJ, Bull civ. III, n° 139 ; D. 2014, 2340 ; JCP E 2014, 1632 ; RJDA 2015, n° 241 ; Gaz. Pal. 25 nov. 2014, 26, note BARBIER ; Rev. loyers 2015, 119, note QUIQUEREZ ; Loyers et copropr. 2014, n° 299, obs. CHAVANCE : lorsque le preneur demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure à celui du loyer indexé, les juges du fond ne peuvent retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative.

Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004533JBJ.

Cass. 3e civ., 23 juin 2015, LawLex202300011166JBJ, AJDI 2015, 839, obs. BLATTER ; JCP E 2015, n° 1569, note BRAULT ; RJDA 2016, n° 92 ; Loyers et copropr. 2015, comm. 193, BRAULT.

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222. Plafonnement du loyer

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