Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le bailleur peut accepter purement et simplement la demande de renouvellement du preneur, mais rien ne l’empêche de demander une modification du prix du bail, conformément à l’article L. 145-11 du Code de commerce, qui précise qu’il doit, dans la réponse, faire connaître le loyer qu'il propose. Le bailleur qui n’aurait pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans sa réponse peut cepen …

Acceptation

Le bailleur peut accepter purement et simplement la demande de renouvellement du preneur, mais rien ne l’empêche de demander une modification du prix du bail, conformément à l’article L. 145-11 du Code de commerce, qui précise qu’il doit, dans la réponse, faire connaître le loyer qu'il propose. Le bailleur qui n’aurait pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans sa réponse peut cependant demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte de commissaire de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23 (art. R. 145-1 C. com.). Dans ce cas, le nouveau prix n'est dû qu'à compter de cette demande.

Lorsque le bailleur n’a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant la notification de la demande de renouvellement, l’article L. 145-10, alinéa 4, du Code de commerce dispose qu’il “est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent”. Ainsi, le silence  ou la réponse tardive  du bailleur entraîne une présomption d’acceptation du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré , y compris celle relative à l'indivisibilité des locaux lorsque ceux-ci, qui font l’objet d’un bail unique, sont divisés en deux propriétés distinctes. L’acceptation tacite du renouvellement ne prive cependant pas le bailleur du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer . Toutefois, dans le cas d’une pluralité de propriétaires, l’un des bailleurs ne peut engager, seul, l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé . 

Par ailleurs, l’acceptation de principe du renouvellement du bail, qui ne présente qu'un caractère provisoire, ne fait pas obstacle à l'exercice ultérieur du droit d'option du bailleur, lequel refuse le renouvellement en offrant le versement d'une indemnité d'éviction , ni n’interdit à ce dernier de refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime, dans les conditions prévues à l'article L. 145-17 du Code de commerce . Toutefois, si un bailleur, qui ne s'est pas opposé à une demande de renouvellement du bail et en a irrévocablement accepté le principe, peut demander la résiliation du nouveau bail s’il justifie de manquements postérieurs au renouvellement , il en va différemment lorsque ceux-ci sont antérieurs . Enfin, lorsque le bailleur a notifié au preneur, postérieurement au commandement visant la clause résolutoire dont les effets n'ont pas été constatés judiciairement, une acceptation du principe du renouvellement du bail, il a renoncé, de manière non équivoque, à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé .

Cass. 3e civ., 3 octobre 1990, LawLex202300010625JBJ : il appartient au bailleur de faire connaître s’il entend refuser le renouvellement dans les trois mois de la signification de la demande du preneur et que, ne l'ayant pas fait, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

Cass. 3e civ., 4 mai 2011, LawLex202300010626JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; Dalloz actualité, 18 mai 2011, obs. ROUQUET ; D. 2011, Actu. 1345, obs. ROUQUET ; Gaz. Pal. 1-2 juill. 2011, 26, note BRAULT ; Rev. loyers 2011, 305, obs. DE GALEMBERT ; Loyers et copropr. 2011, comm. 218, obs. CHAVANCE ; Administrer juill. 2011, 32, obs. LIPMAN-W. BOCCARA : lorsque le bailleur a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, LawLex202300011147JBJ, Bull. civ. III, n° 192 ; Dalloz actualité, 16 janv. 2013, obs. ROUQUET ; D. 2013, Actu. 79 ; D. 2013, Chron. C. cass. 1164, obs. PIC, GEORGET et GUILLAUDIER ; D. 2013, 1794, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 346, obs. ROUQUET ; JCP N 2013, act. 190 ; JCP E 2013, 1078 ; Rev. loyers 2013, n° 935, 122, comm. RACLET ; Loyers et copropr. 2013, comm. 50, obs. CHAVANCE ; Administrer, mars 2013, 28, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 4 mai 2011, LawLex202300010626JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, LawLex202300011147JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 16 septembre 2015, LawLex202200003365JBJ, Dalloz actualité, 23 sept. 2015, obs. ROUQUET ; D. 2015, 1894, obs. ROUQUET ; JCP E, 2015, 1496, BRIGNON ; RJDA 2015, n° 813 ; Loyers et copropr. 2016, comm. 40, obs. BRAULT ; Administrer nov. 2015, 21, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 7 décembre 1977, LawLex202300011149JBJ, Bull. civ. III, n° 431 ; JCP G 1978, IV, 42.

Cass. 3e civ., 20 mai 2021, LawLex202200003791JBJ, JCP E 2021, 1414, comm. BRAULT ; Loyers et copropr. 2021, comm. 113 : en l’espèce, de manière répétée et postérieurement au renouvellement du bail commercial, le preneur avait continué à occuper irrégulièrement les couloirs des sous-sols avec des objets lui appartenant, alors qu’à plusieurs reprises il lui en avait été fait défense.

Cass. 3e civ., 1erfévrier 2018, LawLex202300010940JBJ, D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2018, 595, obs. BLATTER ; Loyers et copropr. 2018, comm. 65, obs. CHAVANCE, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour prononcer la résiliation du bail, que l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement n'a aucune conséquence sur la demande en résiliation du bail dès lors que celui-ci peut être résilié à tout moment et que le preneur a réalisé dans les lieux loués, sans l'accord préalable du bailleur, des travaux de réaménagement des locaux, ce qui caractérise des manquements aux dispositions contractuelles, alors que le bailleur ne s’est pas opposé à la demande de renouvellement du bail et qu’il a invoqué des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’est renouvelé.

Cass. 3e civ., 11 mai 2022, LawLex202200005262JBJ, D. actu. 3 juin 2022, obs. GAIARDO ; D. 2022, Actu. 948 ; JCP N 2022, n° 21, act. 604 ; JCP E 2022, act. 481 ; RJDA 2022, n° 461 ; BRDA 12/22, inf. 15 ; Loyers et copropr. 2022, comm. 121, note MARCET.

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219. Acceptation

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