Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

En vertu de l’article 1722 du Code civil, la perte des locaux loués à la suite d’une destruction totale ou partielle résultant d’un évènement fortuit entraîne la résiliation de plein droit du bail . Les juges ne sont pas tenus de rechercher, pour prononcer la résiliation, si la remise en état des locaux constitue pour le bailleur une dépense excessive lorsqu’ils constatent la destruction totale .  …

Conséquences

En vertu de l’article 1722 du Code civil, la perte des locaux loués à la suite d’une destruction totale ou partielle résultant d’un évènement fortuit entraîne la résiliation de plein droit du bail . Les juges ne sont pas tenus de rechercher, pour prononcer la résiliation, si la remise en état des locaux constitue pour le bailleur une dépense excessive lorsqu’ils constatent la destruction totale . A compter de cette constatation, le bail prend fin. Le contrat n’ayant plus d’objet, le locataire est dispensé du paiement des loyers postérieurs à la perte et ne peut plus prétendre au versement d’une indemnité d’éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et qui n’était pas entrée dans son patrimoine .

L’automaticité de la résiliation ne joue qu’en cas de destruction totale. Si la destruction est partielle, le preneur dispose de la faculté de choisir, selon les circonstances, entre la diminution du prix ou la résiliation du bail. Seul le preneur peut, dans ce cas, demander la résiliation du bail .

Le preneur est dégagé de ses obligations envers le bailleur lorsqu'un cas fortuit ou de force majeure a empêché d'une manière absolue la jouissance de la chose louée . De même, que la destruction soit totale ou partielle, le bailleur se trouve exempté de toute obligation envers le preneur. En effet, la destruction trouvant son origine dans un événement fortuit, étranger à la volonté du bailleur et ne relevant pas d’une faute pouvant lui être imputée, il n’est tenu ni de reconstruire l’immeuble, même, s’il a reçu une indemnité de son assureur , ni d’indemniser le locataire du préjudice subi en raison du sinistre . Néanmoins, si aucune indemnité n’est possible, une demande de restitution des loyers reste possible puisqu’elle n’est pas assimilable à une demande d’indemnité. Ainsi, en cas de résiliation du bail consécutive à la perte des locaux par incendie, le preneur qui a payé les loyers d'avance en application d'une clause du bail est en droit d'en obtenir le remboursement .

V. not., Cass. 3e civ., 13 juillet 1994, LawLex202300011263JBJ.

Cass. 3e civ., 1er mars 1995, LawLex202100001276JBJ.

Cass. 3e civ., 29 juin 2011, LawLex202200004632JBJ.

Cass. 3e civ., 1 février 1995, LawLex202200004634JBJ.

Cass. 1re civ., du 29 novembre 1965, LawLex202300011226JBJ.

Cass. 1re civ., 6 février 1963, LawLex202200007250JBJ ; Cass. 3e civ., 29 janvier 1975, LawLex202300011218JBJ ; 20 janvier 1981, LawLex202100004012JBJ ; 8 mars 2018, LawLex202200004365JBJ.

Cass. 3e civ., 29 janvier 1975, LawLex202300011218JBJ ; 3 mai 1978, LawLex202300011220JBJ.

Cass. 3e civ., 1er avril 1998, LawLex202300011262JBJ.

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