Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Les articles 2240 et suivants du Code civil énumèrent les causes d'interruption de la prescription. Ainsi, sont interruptifs de la prescription la connaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (art. 2240), une demande en justice, même en référé (art. 2241), une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d’exécution, ou un acte d’exécution …

Conditions

Les articles 2240 et suivants du Code civil énumèrent les causes d'interruption de la prescription. Ainsi, sont interruptifs de la prescription la connaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (art. 2240), une demande en justice, même en référé (art. 2241), une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d’exécution, ou un acte d’exécution forcée (art. 2244). Cette énumération revêt un caractère limitatif. Une mise en demeure, même si elle est envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’interrompt donc pas le délai de prescription . 

En cas d’assignation, la date de signification de celle-ci, et non celle à laquelle elle a été remise au greffe, constitue le point de départ de l'interruption de la prescription . L’assignation signifiée par la partie qui se prévaut de la prescription, à celui contre lequel elle prétend avoir prescrit n’interrompt pas la prescription .

La notification du mémoire, par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, interrompt le délai de prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé, même si la remise du mémoire à l’autre partie est intervenue après l’expiration du délai de prescription , ou si le mémoire n’a pas été signé  ou est affecté d’un vice de fond . Cependant, le mémoire préalable n’étant pas une demande en justice au sens de l’article 2240 du Code civil, sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation est portée devant le juge des loyers commerciaux . N’interrompt pas davantage la prescription la notification du mémoire par lettre simple , ou la remise au greffe du mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience qui ne saisit pas le juge des loyers commerciaux .

L’interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance (art. 2242 ), efface le délai acquis et fait courir un nouveau délai de même durée (art. 2231). Aussi, après notification du premier mémoire par le demandeur et en l’absence de toute précision ou restriction, un nouveau délai de prescription de deux ans court-il, lequel pourra de nouveau être interrompu par une assignation, par un nouveau mémoire du demandeur ou du défendeur , ou par une citation en justice .

La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, même si elle est portée devant une juridiction incompétente ou si l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d'un vice de procédure (art. 2241 C. civ.). La demande en justice qui interrompt la prescription pour le défendeur à une action s'entend de celle par laquelle il prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire . Ainsi, l’action du bailleur en validation du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime n’interrompt pas le délai de la prescription biennale de l’action du preneur tendant au paiement de l’indemnité d’éviction jusqu'à l’extinction de l’instance . Pour ne pas être forclos, le preneur aurait dû faire une demande reconventionnelle et notifier au bailleur des conclusions en défense dans le délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouveler le bail.

En principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, mais il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but . Ainsi, les actions en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation étant distinctes par leur objet et par leur cause, la mise en œuvre de l’une n’a pas pour effet d’interrompre le cours de la prescription de l’autre . Il en va de même de l’action du preneur tendant à la désignation d’un expert aux fins de fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de celle du bailleur tendant au paiement d’une indemnité d’occupation .

Enfin, si la renonciation à la prescription peut être expresse ou tacite, elle doit résulter de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription (art. 2251 C. civ.). Tel n’est pas le cas lorsque l’avocat du preneur a adressé à celui du bailleur des conclusions dans lesquelles figure un tableau récapitulant les sommes dues par le locataire et celles dont ce dernier est créancier , ou de la participation spontanée du preneur à l’expertise amiable diligentée à l’initiative du bailleur jointe au fait que le locataire, par l’intermédiaire de son conseil et par courrier, a émis des observations sur le projet de renouvellement du bail, à la suite de l’expertise, notamment sur la clause loyer en estimant que celle-ci ne reflète pas les accords et échanges intervenus . En revanche, la compensation constituant, selon l’article 70, alinéa 2, du Code de procédure civile, une demande et non une défense au fond, le preneur, qui a, tant en première instance qu’en appel, invoqué de manière expresse la compensation entre les loyers dus et certaines dépenses anciennes réglées par lui, d’où il en résulte, de sa part, une reconnaissance de dette, a, de façon non équivoque, renoncé à se prévaloir de la prescription .

Cass. com., 18 mai 2022, LawLex202200005205JBJ, D. actu., 23 mai 2022, obs. HELAINE ; D. 2022, 992 ; D. 2022, 1419, chron. BARBOT, BELLINO, DE CABARRUS et KASS-DANNO ; D. 2022, 1828, obs. MARTIN et SYNVET ; RDC 2022/3, 27, note LIBCHABER ; JCP G 2022, 778, note PELLIER ; JCP G 2022, 804, n° 11, obs. BILLIAU ; Rev. prat. rec. 2023, 28, obs. SALATI ; BRDA 13/22, inf. 19 ; Gaz. Pal. 5 juill. 2022, 31, note YATERA, à propos d’une action en paiement des loyers.

Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, LawLex202200006842JBJ, Bull. civ. III, n° 243 ; D. 2003, 205, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 345, obs. DUMONT ; JCP E 2003, 1665, n° 8, obs. SAINTURAT ; RJDA 2/03, n° 117 ; Gaz. Pal. 13-14 juin 2003, 15, note BARBIER ; Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, 1785, note BARBIER, à propos de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation ; 22 juin 2022, LawLex202300012798JBJ, D. actu., 13 sept. 2022, obs. BRAULT ; AJDI 2022, 749, obs. MAZURE ; Gaz. Pal. nov. 2022, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2022, comm. 139, note CHAVANCE, concernant une action en paiement de l’indemnité d’éviction.

Grenoble, 24 septembre 2015, LawLex202400000087JBJ, préc.

Cass. 2e civ., 1er février 2018, LawLex201800000279JBJ, Bull. civ. II, n° 19 ; D. actu., 19 févr. 2018, obs. JOURDAN-MARQUES ; JCP G 2018, 388, note LAPORTE ; JCP G 2018, 530, n° 5, obs. LIBCHABER ; Gaz. Pal. 15 mai 2018, 62, obs. BLERY ; Gaz. Pal. 2018, 1534, obs. BLERY ; Procédures 2018, comm. 101, note STRICKLER, s’agissant d’une demande en paiement des commissions d’agent commercial revendiquées.

Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, LawLex202200002338JBJ.

Cass. 3e civ., 26 mars 2014, LawLex202300000230JBJ, Bull. civ. III, n° 42 ; D. actu. 7 mai 2014, obs. KEBIR ; D. 2014, 822 ; Loyers et copropr. 2014, comm. 180, obs. CHAVANCE, qui approuve la décision de la cour d’appel qui, ayant relevé que le refus de renouvellement du 23 janvier 2008 était motivé par l’absence de bail commercial liant les parties et que le litige soumis au tribunal d’instance opposait les mêmes parties à propos du même bail et avait le même objet que l’instance en cours, à savoir l’existence d’un droit pour l’occupant de se maintenir dans les lieux, en a déduit que l’exception d’incompétence du tribunal d’instance soulevée par ce dernier à l’audience du 9 juin 2009 en raison de l’existence d’un bail commercial avait constitué une demande en justice ayant interrompu la prescription biennale de l’action en contestation des motifs du refus de renouvellement du 23 janvier 2008.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2000, LawLex202300002540JBJ, Bull. civ. III, n° 11 ; D. 2000, AJ, 177, obs. ROUQUET ; RDI 2000, 259, obs. DERRUPPE ; Defrénois 2000, 581, obs. DUPLAN-MIELLET ; Loyers et copropr. 2000, comm. 142.

Cass. 3e civ., 15 février 1995, LawLex202400000516JBJ, Bull. civ. III, n° 49 ; JCP G 1995, IV, n° 913, 114 ; RJDA 4/95, n° 415 ; Gaz. Pal. 1995, 2, 384, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 26 mai 2009, LawLex202400000513JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour écarter la prescription, que même si le solde de ce décompte apparaît erroné, il n’en constitue pas moins une reconnaissance des sommes dues, et dès lors une renonciation tacite à la prescription.

Cass. 3e civ., 30 septembre 2009, LawLex202400000514JBJ, Loyers et copropr. 2009, comm. 259, note BRAULT, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour déclarer l’action en fixation du loyer du bail renouvelé intentée par le bailleur non prescrite, que ces actes valent reconnaissance non équivoque de la part du locataire du droit du bailleur à voir fixer le loyer en renouvellement et interruption de prescription.

Cass. 3e civ., 3 mars 1993, n° 90-21.407, concernant un bail rural.

Grenoble, 24 septembre 2015, LawLex202400000087JBJ, Gaz. Pal. 22 nov. 2015, 27, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2016, comm. 12, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, LawLex202300014671JBJ, Bull. civ. III, n° 144 ; D. actu., 5 nov. 2012, obs. ROUQUET ; AJDI 2013, 277, obs. PLANCKEEL ; Loyers et copropr. 2012, comm. 328, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2013, comm. 80, obs. BRAULT ; Administrer janv. 2013, 32, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 13 février 2002, LawLex202400000113JBJ, Bull. civ. III, n° 38 ; JCP E 2002, Pan. 511 ; RJDA 5/02, n° 482 ; Rev. loyers 2002, 434, obs. DE MAILLARD ; Loyers et copropr. 2002, comm. 261, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF, qui précise que le défaut de signature du mémoire ne constitue pas une irrégularité de fond.

Cass. 3e civ., 8 juillet 2015, LawLex202300000224JBJ, Bull. civ. III, n° 70 ; D. actu., 8 sept. 2015, obs. ROUQUET ; D. 2015, Actu. 1597, obs. ROUQUET ; AJDI 2016, 39, obs. BLATTER ; JCP G 2015, 915 ; JCP E 2015, 1455 ; RJDA 2/16, n° 93 ; Gaz. Pal. 18 août 2015, 34, note BARBIER ; Rev. loyers 2015, 440, note CHAOUI ; Loyers et copropr. 2015, comm. 227, note CHAVANCE ; Administrer Aout-sept. 2015, 39, note LIPMAN-W. BOCCARA, qui précise que l'irrégularité affectant le mémoire préalable a été couverte par l'assignation ainsi que par tous les actes de procédure suivants.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, LawLex202300001550JBJ, D. actu., 8 févr. 2023, obs. BRAULT ; D. 2023, 1331, obs. DUMONT ; D. 2023, 1420, chron. ALDIGE, DJIKPA, SCHMITT, ZEDDA ; AJDI 2023, 343, obs. BLATTER ; JCP G 2023, act. 197, obs. QUEMENT ; Rev. loyers 2023, 171, note ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; Loyers et copropr. 2023, comm. 46, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 2 février 2005, LawLex202400000515JBJ, Bull. civ. III, n° 21 ; RTD com. 2005, 255, obs. MONEGER ; Gaz. Pal. 15-16 avr. 2005, 27, note BARBIER ; Rev. loyers 2005, 200, obs. VAISSIE ; Administrer mai 2005, 30, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 23 janvier 2013, LawLex202300014670JBJ, Bull. civ. III, n° 10 ; D. actu., 4 févr. 2013, obs. ROUQUET ; D. 2013, Actu. 303, obs. ROUQUET ; JCP G 2013, 168 ; JCP E 2013, 1110 ; RJDA 10/13, n° 774 ; Gaz. Pal. 19 avr. 2013, 32, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2013, comm. 80, obs. BRAULT, qui précise que cette remise ne saisit pas le juge des loyers commerciaux.

Paris, 14 janvier 2000, n° 1999/04656, qui précise que la notification d’un second mémoire interrompt également le délai et en fait courir un nouveau ; Lyon, 10 septembre 2003, n° 02/02285, Loyers et copropr. 2004, comm. 189, obs. BRAULT : en l’espèce, si la notification par le bailleur au preneur du mémoire préalable le 9 mars 1999 a valablement interrompu la prescription et fait courir un nouveau délai de deux ans, le mémoire en réponse notifié par le locataire au bailleur le 28 avril 1999 a eu un effet interruptif de prescription de sorte qu’en notifiant un nouveau mémoire le 23 avril 2001 et en assignant le 25 avril 2001, le bailleur a agi dans le délai biennal.

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