Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en application du statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivant du même code, se prescrivent par deux ans. Les juges du fond n’ont toutefois pas le pouvoir de relever d’office la prescription prévue par ce texte . Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité quant à la conformité  …

Prescription biennale

Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en application du statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivant du même code, se prescrivent par deux ans. Les juges du fond n’ont toutefois pas le pouvoir de relever d’office la prescription prévue par ce texte . Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité quant à la conformité aux articles 5 et 16 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 de l’article L. 145-60 du Code de commerce, en ce qu’il interdit de contester un congé avec refus de renouvellement du bail plus de deux ans après sa délivrance, la Cour de cassation a décidé que celle-ci ne présente pas un caractère sérieux dès lors que le régime de prescription biennale des actions dérivant du statut des baux commerciaux, justifié par un intérêt général de sécurité juridique, n’introduit aucune distinction injustifiée de nature à priver les justiciables de garanties égales et que, compte tenu des garanties procédurales établies, il ne porte pas d’atteintes substantielles aux droits de la défense et au droit au recours effectif devant une juridiction .

Sont ainsi soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60 :

- la demande de fixation du prix du bail renouvelé , même si celle-ci émane du preneur  ;

- l’action en paiement des intérêts sur le dépôt de garantie  ;

- l’action en fixation du loyer du bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire par application de l’article L. 145-5  ;

- l’action en paiement de l’indemnité d’occupation, due par le preneur pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, qui trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57  ;

- l’action en paiement de l’indemnité d’éviction  ;

- l’action en exécution d’un congé, délivré conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce  ;

- l’action en validation d’un congé, délivré conformément aux dispositions de l’article L. 145-9  ;

- l’action en nullité d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial et offrant une indemnité d’éviction  ;

- la demande de requalification d’une convention locative en bail commercial  ;

- l’action en requalification des contrats de louage civils en baux dérogatoires .

La Cour d’appel de Paris a en outre jugé que l’action du preneur, qui tend à voir dire le congé délivré par le bailleur, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, irrégulier au visa de l’article L. 145-9 du Code de commerce et le bail renouvelé pour neuf ans, relève du statut des baux commerciaux et se trouve soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce .

La Cour de cassation a posé le principe selon lequel si l’action en fixation de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code du commerce, ce n’est pas à la condition que le droit du preneur à une telle indemnité soit contesté , le fait de délivrer un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-9 du même code, ne valant pas reconnaissance de ce droit à indemnité .

Cass. 3e civ., 19 décembre 1990, LawLex202200002984JBJ, Bull. civ. III, n° 271 ; Gaz. Pal. 1991, 1, 306, note BARBIER.

Cass. 3e civ., QPC, 6 janvier 2012, LawLex202400000305JBJ, D. actu. 6 févr. 2012, obs. ROUQUET ; Ann. loyers 2012, 487, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2012, repère 2, MONEGER.

Cass. 3e civ., 14 juin 1972, LawLex202400000308JBJ, Bull. civ. III, n° 395.

Cass. 3e civ., 15 novembre 2005, LawLex202400000309JBJ, D. 2005, 3086, obs. ROUQUET ; AJDI 2006, 198, obs. DENIZOT ; RJDA 2/06, n° 117 ; Gaz. Pal. n° spécial bail commercial, 16-17 juin 2006, 13, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2006, comm. 16, note BRAULT, qui casse l’arrêt qui retient, pour débouter le bailleur de sa demande tendant à voir déclarer prescrite l’action intentée par le preneur en nullité du congé qu’il lui a délivré pour reconstruire l'immeuble loué, que ledit congé comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le preneur ne se trouvait donc pas soumis au délai de prescription biennale générale de l’article L. 145-60 du Code de commerce dès lors que par l’effet de ce congé, ce dernier a droit au maintien dans les lieux et que le droit à indemnité d’éviction ne lui était pas contesté.

Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, LawLex202400000310JBJ, Bull. civ. III, n° 199 ; D. 2011, Actu. 2991, obs. ROUQUET ; D. 2012, 1844, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2012, 266, obs. MONEGER ; AJDI 2012, 345, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2012, 297, obs. KENDERIAN ; JCP E 2012, n° 1094, § 12, obs. KENFACK ; RJDA 4/12, n° 385 ; Gaz. Pal. 2012, n° 48-49, 43, note BARBIER ; Lexbase Hebdo - éd. affaires n° 278, 5 janv. 2012, n° N9511BS3, obs. PRIGENT ; Loyers et copropr. 2012, comm. 235, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2012, Étude 11, BRAULT ; Administrer janv. 2012, 59, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; 7 décembre 2022, LawLex202300000916JBJ, D. actu. 17 janv. 2023, obs. GAIARDO ; D. 2022, Actu. 2221 ; D. 2023, 1331, spéc. 1332, obs. DUMONT ; AJDI 2023, 113, obs. BLATTER ; RTD com. 2023, 562, obs. KENDERIAN ; JCP N 2023, n° 1027, note LEMAY ; JCP E 2022, act. 1088 ; JCP E 2023, n° 1054, obs. BRIGNON ; JCP E 2023, n° 1151, § 29, obs. CHAVANCE ; RDC juin 2023, 51, obs. SEUBE ; Rev. prat. rec. 2023, 23, § 2 s., obs. MORGANTINI et GONON ; RJDA 2023, n° 247 ; Gaz. Pal. Spécialisée Droit des baux commerciaux, 28 févr. 2023, 57, note BRAULT ; Defrénois 9 mars 2023, 27, obs. RUET ; LEDC janv. 2023, 2, obs. PEGLION-ZIKA ; Loyers et copropr. 2023, comm. 23, obs. MARCET, à propos d’une convention de location de terrain nu ; 25 janvier 2023, LawLex202400000311JBJ, AJDI 2023, 344, obs. HAAS ; RDC juin 2023, 51, obs. SEUBE ; BRDA 5/23, inf. 16, selon laquelle si la demande de requalification du contrat de location-gérance en bail commercial est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce, le délai de prescription commence à courir dès la conclusion du contrat ; Fort-de-France, 12 mars 2024, LawLex202400002744JBJ, qui précise que la demande de requalification en bail commercial peut toutefois intervenir une fois le délai biennal passé par voie d’exception ; Aix-en-Provence, 13 juin 2024, LawLex202400004639JBJ, concernant une demande en requalification d’un contrat d’entreposage en bail commercial.

Aix-en-Provence, 22 février 2024, LawLex202400001809JBJ.

Paris, 7 mai 2014, LawLex202400000316JBJ, Loyers et copropr. 2014, comm. 209, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 31 mai 2007, LawLex202400000312JBJ, Bull. civ. III, n° 92 ; D. 2008, Pan. 1652, obs. ROZES ; AJDI 2008, 22, étude DENIZOT ; AJDI 2008, 32, obs. BLATTER ; RJDA 8-9/07, n° 822 ; Gaz. Pal. 26 juill. 2007, 26, note BRAULT ; Gaz. Pal. Rec. 2007, jur. 2536, note BRAULT ; Rev. loyers mars 2008, 149 ; Rev. loyers oct. 2007, 391, obs. VAISSIE ; Ann. loyers juill. 2007, 1207, SERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2007, comm. 21, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2007, comm. 153, note BRAULT ; Administrer, oct. 2007, 74, note BARBIER, qui casse l’arrêt qui retient, pour rejeter la demande du bailleur aux fins de déclarer le preneur déchu de son droit à indemnité d’éviction en raison de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code du commerce, que ce dernier n’a pas agi en paiement de l’indemnité d’éviction, qu’aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne le déboute d’une telle demande, que son droit à indemnité d’éviction n’est pas contesté puisque celle-ci a été offerte par le bailleur dans le congé et maintenu dans l’assignation en référé ainsi que dans l’assignation introductive d’instance et qu’aucun délai de prescription ne peut courir tant que l’offre d’indemnité d’éviction, même si le montant de celle-ci n’est pas précisé, n’est pas retiré.

Cass. 3e civ., 30 mars 2017, LawLex202300011692JBJ, AJDI 2017, 591, note LIPMAN-W. BOCCARA ; JCP E 2017, 1425 ; RJDA 8-9/17, n° 537 ; Gaz. Pal. 11 juill. 2017, 71, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2017, comm. 140, note BRAULT : en l’espèce, le preneur n’ayant pas demandé le paiement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de deux ans, les juges du fond en ont exactement déduit que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction était prescrite et que le preneur ne pouvait plus se prévaloir, fût-ce par voie d’exception, du droit au maintien dans les lieux qui en est le corollaire.

Cass. 3e civ., 1er juin 1988, LawLex202300014765JBJ, Bull. civ. III, n° 100 ; Gaz. Pal. Rec. 1988, 2, pan. jur. 180.

Cass. 3e civ., 28 février 1979, LawLex202300014761JBJ, Bull. civ. III, n° 51 ; D. 1979, IR, 248.

Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, LawLex202300014764JBJ, Bull. civ. III, n° 135 ; D. 2016, Actu. 2166 ; AJDI 2017, 116, obs. DUMONT-LEFRAND ; JCP N 2016, act. 1209 ; JCP E 2016, act. 881 ; JCP E 2016, n° 1613, note BRIGNON ; RJDA 1/17, n° 6 ; Rev. loyers 2016, 473, obs. QUEMENT ; Loyers et copropr. 2016, comm. 254, obs. CHAVANCE.

Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004541JBJ.

Cass. civ. 3e, 7 juillet 2016, LawLex202200002051JBJ, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 2016, 1560, obs. ROUQUET ; D. 2016, 2237, chron. MEANO, GEORGET et COLLOMP ; D. 2017, 1572, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 111, obs. BLATTER ; RDC 2016, 676, obs. BOFFA ; JCP G 2016, 855, note CHAVANCE ; JCP E 2016, n° 1512, note BRIGNON ; Gaz. Pal. 15 nov. 2016, 69, note BRAULT ; Lexbase Hebdo, éd. aff., 2016, n° 475, note PRIGENT ; Journ. soc., sept. 2016, 47, obs. CERATI-GAUTHIER ; Rev. loyers 2016, 370, obs. DE LACGER ; Loyers et copropr. 2016, comm. 202, obs. CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2016, comm. 216, obs. BRAULT ; Administrer, août sept. 2016, n° 501, 51, note LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, LawLex202300009123JBJ, D. actu. 24 mars 2023, obs. ROUQUET ; D. 2023, 549 ; AJDI 2023, 326 ; AJDI 2023, 513, obs. BLATTER ; JCP G 2023, n° 606, note MONEGER ; JCP N 2023, act. 454 ; JCP E 2023, act. 335 ; RJDA 2023, n° 301 ; Rev. loyers 2023, 218, obs. LEBEL ; Loyers et copropr. 2023, comm. 80, obs. CHAVANCE. – A contrario, lorsque le preneur se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise, dans ce cas, à la prescription quinquennale (même arrêt) ; Paris, 20 juin 2024, LawLex202400004822JBJ, qui précise que le délai de deux ans commence à courir à compter de la notification du droit d’option.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2002, LawLex202400000306JBJ, RJDA 3/03, n° 241 ; Loyers et copropr. 2003, comm. 64, obs. BRAULT : en l’espèce, une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction n’a pas été mise en œuvre et un délai supérieur à deux ans s’est écoulé entre la décision irrévocable rejetant la demande mal dirigée du preneur en paiement de cette indemnité et les conclusions de celui-ci demandant une nouvelle expertise.

Cass. 3e civ., 29 octobre 1973, LawLex202400000307JBJ, Bull. civ. III, n° 549.

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