Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La sous-location constitue un contrat de louage, qui implique le payement d'un prix, ou la fourniture d'une contrepartie en nature, en espèce ou en services , par lequel le preneur d’un bail commercial remet temporairement à un tiers, tout ou partie de la jouissance qu’il possède sur les locaux, pour que celui-ci exploite son propre fonds de commerce . Ainsi, le transfert de la jouissance totale d …

Notion

La sous-location constitue un contrat de louage, qui implique le payement d'un prix, ou la fourniture d'une contrepartie en nature, en espèce ou en services , par lequel le preneur d’un bail commercial remet temporairement à un tiers, tout ou partie de la jouissance qu’il possède sur les locaux, pour que celui-ci exploite son propre fonds de commerce . Ainsi, le transfert de la jouissance totale des locaux loués en contrepartie d'une rémunération en vertu d'un contrat de prestation de services, dont l'objet principal est la mise à disposition des locaux, s'analyse en un contrat de sous-location . Elle revêt la forme d’un bail commercial conclu entre le locataire principal et le sous-locataire, soumis, comme tel, au statut des baux commerciaux, sous réserve des règles relatives à sa durée et des dispositions spéciales des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce .

La sous-location doit être distinguée, notamment, de la location-gérance de fonds de commerce qui consiste, en vertu de l’article L. 144-1 du Code de commerce, en la convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce loue ce dernier à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls  et dans laquelle la jouissance des lieux n'est qu’une conséquence nécessaire et accessoire . Ainsi, lorsque le locataire gérant, qui vend une tout autre sorte de produit sous une autre enseigne, n'exploite pas la clientèle qui est personnellement attachée au propriétaire du fonds et que seul le droit au bail a été mis à disposition, le contrat doit être requalifié en sous-location . De même, elle se distingue du crédit-bail d’un fonds de commerce, qui consiste, en vertu de l’article L. 313-7, 3 du Code monétaire et financier, en une location à titre onéreux d’un fonds de commerce, assortie d’une promesse unilatérale de vente. La sous-location ne s'apparente pas non plus à une mise à disposition de locaux avec prestation de services. Ainsi, la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du Code de commerce, doit être exclue lorsque le locataire principal met à disposition de tiers des bureaux loués, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques recherchées par les clients, telles que l’entretien, l’accueil, la sécurité, l’assurance et la wifi, qui ne sont qu’accessoires à la fourniture de bureaux équipés .

Pour qu’un contrat reçoive la qualification de sous-location, les locaux sous-loués doivent être identiques aux locaux loués. Ainsi, dès lors qu’un bail commercial porte uniquement sur un terrain nu, la location effectuée par le preneur, des locaux situés dans des constructions autorisées qu’il a édifiées sur ce terrain, ne peut pas être qualifiée de sous-location, dès lors que l’objet de la location n’est pas le terrain, mais les locaux dont il demeure le seul propriétaire .

Si l’article 1717 du Code civil pose le principe général de liberté du preneur de sous-louer, tant que cette faculté ne lui a pas été interdite, le législateur renverse ce principe pour les baux commerciaux, consacrant une interdiction générale, et soumet la sous-location des locaux commerciaux à un régime particulier prévu par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 26 février 1992, LawLex202300013017JBJ, pour une mise à disposition des locaux à un tiers, qui y a exercé des activités nouvelles, non autorisées par le bail, moyennant un avantage consistant dans le maintien de l'ouverture du commerce alors que lui-même exerçait une autre activité ; 5 juillet 1995, LawLex202300013021JBJ ; 19 mai 1999, LawLex202300013016JBJ, qui souligne que l'existence d'une sous-location implique le payement d'un prix ou la fourniture d'une contrepartie. ; 4 novembre 2003, LawLex202300013022JBJ, qui retient la jouissance de tout ou partie du bien loué moyennant une contrepartie, en nature, en espèce ou en services.

Cass. com. 15 janvier 1963, LawLex202300012230JBJ ; Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, LawLex202200009896JBJ.

Paris, 25 septembre 2025, LawLex202500008614JBJ.

Pau, 26 mars 2024, LawLex202400002757JBJ.

Cass. 3e civ., 23 mai 1995, LawLex200200005469JBJ ; 19 mars 2008, LawLex200800000673JBJ.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2003, LawLex200300003239JBJ ; 19 mars 2008,LawLex200800000673JBJ.

Cass. 3e civ., 20 mai 2014, LawLex202200009906JBJ.

Cass. 3e civ., 27 juin 2024, LawLex202400004777JBJ.

Cass. 3e civ., 6 décembre 1972, LawLex202300012265JBJ.

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