Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La liberté contractuelle régissant la fixation du loyer initial du bail commercial  a, en principe, également vocation à s’appliquer à celle du sous-loyer. Cependant, lorsque le montant du sous-loyer est supérieur à celui du loyer principal, le propriétaire des locaux qui doit percevoir les bénéfices de sa propriété et non le locataire, peut agir en réajustement afin d’obtenir une augmentation cor …

Principe

La liberté contractuelle régissant la fixation du loyer initial du bail commercial  a, en principe, également vocation à s’appliquer à celle du sous-loyer. Cependant, lorsque le montant du sous-loyer est supérieur à celui du loyer principal, le propriétaire des locaux qui doit percevoir les bénéfices de sa propriété et non le locataire, peut agir en réajustement afin d’obtenir une augmentation correspondante du loyer de cette dernière (art. L. 145-31, al. 3, C. com.).

Cass. 3e civ., 2 octobre 1984, LawLex202100004801JBJ.

La spécificité de l’action en réajustement du prix du loyer principal réside dans l’existence de locaux effectivement déjà loués. A été ainsi jugée irrecevable l’action en réajustement du bail du propriétaire d’un terrain nu, dès lors que la sous-location portait sur des locaux construits par le locataire sur ce terrain dont il était propriétaire et non sur le terrain faisant l’objet du bail principal . Le caractère irrégulier de la sous-location ne fait pas obstacle à l’action en réajustement du loyer principal du bailleur, même si cette action vaudra, in fine, agrément tacite de la sous-location .

L’exercice de l’action en réajustement par le propriétaire suppose que le prix de la sous-location soit proportionnellement supérieur à celui du bail principal. Si la sous-location est totale, il suffit, pour déterminer la supériorité du montant de la sous-location, de comparer le montant des deux loyers. Lorsque la sous-location est partielle, la comparaison doit se faire proportionnellement aux surfaces, par rapport au prix au mètre carré . Si le locataire réalise un bénéfice incontestable, en occupant de manière quasi gratuite la partie des locaux qui ne fait pas l'objet de la sous-location, le bailleur pourra réclamer une révision du prix, alors même que ce sous-loyer partiel ne soit pas supérieur à celui du bail principal afférent à la totalité des locaux .

La fixation du montant de la majoration dépend en principe de l’accord des parties. A défaut d’accord, la majoration est déterminée selon les règles des articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce relatifs à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. A ce titre, la demande d'augmentation du loyer, en raison de l'existence d'une sous-location, ne peut être valablement formée par le bailleur qu'en notifiant un mémoire, puis en saisissant le président du tribunal judiciaire .

L'action en révision du loyer pour sous-location se prescrit par deux ans (art. L. 145-60 C. com.), à compter du jour où le bailleur a eu connaissance du prix du montant du loyer de la sous-location, qui correspond, a priori, au moment de l’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location ou de renouvellement du sous-bail .

Par ailleurs, étant donné qu’il est possible que l'octroi d'une autorisation par le bailleur de sous-louer soit subordonné à une modification du prix du bail principal, tant qu’une période de trois ans ne s'est pas écoulée après la date de prise d'effet du loyer révisé, la révision conventionnelle du loyer fait obstacle à la révision légale .

Cass. 3e civ., 6 décembre 1972, LawLex202300012265JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mars 1963, LawLex202300012492JBJ ; 2 mars 1988, LawLex202300012264JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202300012263JBJ.

Cass. 3e civ., 2 mars 1988, LawLex202300012264JBJ.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, LawLex202200000577JBJ ; 9 septembre 2021, LawLex202100006474JBJ.

Cass. 3e civ., 1 avril 1988, LawLex202300012908JBJ ; 9 septembre 2021, LawLex202100006474JBJ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1986, LawLex202300008370JBJ.

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339. Principe

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