Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La cession du bail commercial constitue une cession de contrat au sens des articles 1216 et suivant du Code civil et comme telle a pour effet de transférer les droits et obligations du cédant au cessionnaire. L’article 1105 du Code civil, qui définit les règles générales applicables aux contrats, précise qu’elles s'appliquent sous réserve de règles particulières. Aussi, dans le cas du contrat de b …

Règles applicables

La cession du bail commercial constitue une cession de contrat au sens des articles 1216 et suivant du Code civil et comme telle a pour effet de transférer les droits et obligations du cédant au cessionnaire. L’article 1105 du Code civil, qui définit les règles générales applicables aux contrats, précise qu’elles s'appliquent sous réserve de règles particulières. Aussi, dans le cas du contrat de bail commercial doit-il être tenu compte des dispositions particulières de l’article L. 145-16 du Code de commerce, qui réputent non écrites, “quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel”. Le texte oblige à distinguer la cession du bail par le preneur à l’acquéreur de son fonds de commerce ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel et la cession isolée du droit au bail, à laquelle les règles d’opposabilité du Code civil sont applicables. Dans ce dernier cas, l’article 1216, alinéa 2, prévoit que lorsque l’accord de céder est donné par avance, notamment dans le contrat de location conclu entre le preneur originel et le bailleur, la cession produit effet à l’égard de ce dernier lorsque la cession du droit au bail lui est notifiée ou lorsqu’il en prend acte . Dans le cas contraire, ce sont les dispositions de l’article 1690 du Code civil qui s’appliquent.

Rouen, 21 mars 2024, LawLex202400002754JBJ, qui précise qu'il n'est dès lors plus nécessaire que la cession soit signifiée au bailleur pour qu'elle lui soit opposable.

Lorsque le bailleur a préalablement donné son accord à la cession, les formalités d’opposabilité de l’article 1690 du Code civil, qui consistent dans la signification au bailleur de la cession ou son acceptation dans un acte authentique, ne semblent pas applicables dans la mesure où, dans ce cas, la cession ne produit effet à l’égard du bailleur que lorsque le contrat de cession du droit au bail lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte (art. 1216, al. 2, C. civ.). La solution semble identique en présence d’une clause insérée dans le bail, interdisant toute cession du bail sans l’accord du bailleur, sauf à l’acquéreur du fonds de commerce ou au bénéficiaire du transfert universel du patrimoine professionnel. Lorsque le bailleur donne son autorisation au moment de la cession, aucune formalité particulière ne semble nécessaire, son seul accord suffisant à lui rendre la cession opposable.

Accord préalable du bailleur

En l'absence d'accord préalable du bailleur, les formalités de l’article 1690 du Code civil s'appliquent à la cession du droit au bail. Le texte exige une signification régulière de l’acte de cession pour rendre la cession opposable au bailleur . La signification doit être effectuée par acte extrajudiciaire, à l’initiative de l’une des parties à la cession, en précisant les conditions essentielles de celle-ci de nature à le renseigner. Aussi, la notification de la cession de bail faite au bailleur, qui comporte la copie d’un acte de cession, ni daté, ni enregistré, n’est-elle pas opposable à ce dernier . En cas d'indivision, la cession du droit au bail doit être signifiée à chacun des coïndivisaires, le défaut de signification à l’endroit de certains d'entre eux rendant la cession inopposable à leur égard . Pour être valable et lui être opposable, la signification de la cession doit être délivrée au bailleur en cours de bail , même si celle-ci est effectuée par voie de conclusions à l'occasion d'une instance, sans qu’elle nécessite une acceptation de sa part . La Cour de cassation a toutefois admis que la demande en renouvellement, qui vise expressément l’acte contenant la cession du droit au bail et contient les énonciations suffisantes pour faire connaître au bailleur l’existence et les conditions du transfert des droits cédés, selon les prescriptions de l’article 1690 du Code civil, constitue un acte équivalent à la signification . En revanche, ne constituent pas une signification régulière, la simple mention faite dans la demande de renouvellement, selon laquelle le preneur sollicite ce renouvellement en tant que cessionnaire du fonds de commerce , l’exploit introductif d’instance qui contient la mention selon laquelle le bailleur n’est pas sans ignorer que, par acte sous seing privé, le fonds de commerce comprenant le droit au bail a été cédé au cessionnaire , la communication au bailleur, au cours d’une procédure de référé, d’un jugement relatant la cession, acte auquel ce dernier est étranger , ou encore la dénonciation au bailleur d’un procès-verbal de constat, à la requête du cessionnaire . 

L’opposabilité de la cession peut aussi résulter de son acceptation par le bailleur dans un acte authentique (art. 1690, al. 2, C. civ.), voire dans un acte sous seing privé, la Cour de cassation ayant admis, dans le cadre d’une cession de parts, qu’une acceptation écrite faite dans un acte sous seing privé puisse, par ses effets, être assimilée à un acte authentique, en application de l’article 1690, alinéa 2, du Code civil . Les juges du fond ont même parfois retenu, sinon l’acceptation tacite du bailleur, du moins la renonciation de celui-ci à se prévaloir de l’irrégularité de la cession. Cependant, l’accomplissement de l’une ou l’autre des formalités, énoncées à l’article 1690, ne peut devenir inutile, pour rendre la cession du droit au bail opposable au bailleur, que s’il a non seulement eu connaissance de cette cession mais l’a également acceptée sans équivoque . 

L'acceptation tacite et sans équivoque de la cession du droit au bail est établie lorsque :

- le bailleur informé de la cession par une signification a donné son acquiescement en délivrant au cessionnaire une quittance de loyer portant la mention “sous réserve de tous droits et actions”  ;

- le bailleur fait signifier au cessionnaire, considéré dans l’acte comme seul locataire des lieux, une demande en révision de loyer, et, par sommation interpellative, l'invite à lui faire connaître le nom de l’occupant du premier étage  ;

- le bailleur a eu connaissance de la cession par une autre voie que celle prescrite à l’article 1690 du Code civil et l’a acceptée sans protestation en donnant quatre fois quittance, au cessionnaire, des loyers payés par ce dernier  ;

- le bailleur a reçu, pendant plus de six ans, sans réserve, les loyers versés par le cessionnaire du bail, dont il ne pouvait ignorer la qualité  , ou a non seulement perçu des loyers mais a également établi des quittances au nom du cessionnaire, sans la moindre réserve ni protestation, et lui a directement réclamé une augmentation de loyer  ;

- le bailleur a précisé, dans une lettre au cessionnaire, les conditions du bail et a fixé le montant du loyer annuel, le cédant a adressé une lettre au cessionnaire dans laquelle il reconnaît qu’à la suite de sa demande de reprise des actifs, y compris le droit au bail, il se trouve aux droits et obligations du cédant quant au bail, et qu’aucun document ne fait apparaître un quelconque désaccord du bailleur quant à la cession du droit au bail  ;

- le bailleur a délivré au cessionnaire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire  ;

- le bailleur, à la suite de la dissolution de la société locataire dont il a été informé par le liquidateur, a envoyé au cessionnaire deux courriers visant expressément le bail écrit et l’informant d’un réajustement du loyer, a régulièrement perçu les loyers et délivré des quittances visant expressément le loyer commercial, a écrit à son assureur afin de l’informer d’un incendie en précisant que le preneur était le cessionnaire et a délivré congé pour démolir et reconstruire l’immeuble en le signifiant à ce dernier .

En revanche, ne démontrent pas une acceptation tacite et non équivoque :

- l’absence de protestation du bailleur à la cession du droit au bail  ;

- la simple connaissance, par le bailleur, de la cession du droit au bail  ;

- la seule perception, par le bailleur, des loyers versés par le cessionnaire  ;

- la délivrance d’une quittance, par le bailleur, au cessionnaire  ;

- l’acceptation de certains règlements de loyers faits au moyen de chèques portant le nom du cessionnaire, sans délivrer de quittance au nom de celui-ci  ;

- la perception des loyers réglés par le cessionnaire et la délivrance de quittances au nom du cédant, qui exploitait un fonds de commerce sous une enseigne de nature à favoriser la confusion avec le cessionnaire  ;

- le fait que le bailleur n’ait pas reçu signification de la cession, le notaire s’étant contenté de lui adresser une attestation pour l’informer, qu’il n’ait reçu qu’un seul loyer mensuel après la cession par mandat postal, que le cessionnaire n’ait jamais versé lui-même de loyer, et que les courriers du propriétaire à celui-ci n’aient fait état que d’un projet de bail  ;

- l’exercice du commerce, par le cessionnaire, au vu et au su du bailleur  ;

- l’existence d’un projet de régularisation du bail, à travers des échanges de courriers entre notaires et avocats des parties, alors que ce projet n’a été envisagé que lors de la recherche d’une solution transactionnelle entre ces derniers, laquelle n’a pas abouti .

La renonciation ne se présume pas davantage et doit, comme l'acceptation, résulter d’actes positifs, non équivoques, impliquant une volonté certaine du bailleur de ne pas se prévaloir des infractions commises . Il en est ainsi lorsque le bailleur a accepté un chèque émis par le cessionnaire, en tant que paiement d’un trimestre de loyers avec promesse de quittance, sous réserve d’un encaissement effectif, et a lui-même demandé la réitération de la cession par acte notarié , ou encore lorsque se trouvent réunis la connaissance de la cession par le bailleur, sa réitération au cessionnaire d’un congé comportant offre de renouvellement du bail, son acceptation sans réserve pendant près de trois ans des loyers payés par ce dernier et l’existence, pendant le même temps, de pourparlers entre eux sur la fixation du prix du bail renouvelé . La renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de l’irrégularité de la cession du bail ne peut résulter ni de son attitude passive lors de la procédure de révision du prix du loyer, ni de sa perception , ni de l’opposition destinée à garantir le règlement des sommes dues . La Cour d’appel de Paris a jugé que la simple connaissance, par le bailleur, de la présence dans les lieux du cessionnaire et la réception des loyers versés par ce dernier ne suffisent pas à caractériser sa volonté de renoncer à se prévaloir de l’irrégularité de la cession, alors que, si la délivrance au cessionnaire d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail consenti au cédant peut être regardée comme un acte positif, celui-ci présente un caractère équivoque et ne peut à lui seul valoir reconnaissance expresse, par le bailleur, de la qualité de locataire du cessionnaire .

Cass. com., 15 juillet 1963, LawLex202300013724JBJ, Bull. civ. III, n° 377, qui retient qu'à défaut d’accomplissement d’une telle formalité, la cession du bail n’est pas opposable au bailleur par le seul fait qu’elle ait été portée à sa connaissance.

Cass. com., 15 juillet 1963, LawLex202300013724JBJ.

Cass. 1re civ., 19 janvier 1970, n° 68-11.697, Bull. civ. I, n° 19 ; D. 1970, 483 ; RTD com. 1972, 103, obs. DESBOIS.

Cass. 3e civ., 5 mai 1975, LawLex202300012764JBJ, D. 1975, 178 ; Gaz. Pal. 1975, 2, somm. 185 ; 10 mai 1989, LawLex202300013810JBJ.

Cass. com., 19 juillet 1965, LawLex202300013809JBJ, Bull. civ. III, n° 453, qui ajoute que dans la mesure où le bailleur n’attache aucune importance à la formule “ sous réserve de tous droits et actions ”, présente sur la quittance de loyers, où la même quittance porte la mention manuscrite “ sous réserve de l’instance en cours ”, laquelle se réfère à l’instance en fixation du prix du loyer, la quittance de loyers, qui fixe la limite des réserves du bailleur, permet de caractériser la renonciation du bailleur, en connaissance de cause, à se prévaloir de l’irrégularité en la forme de la cession.

Cass. com., 21 juin 1966, [LawLex…JBJ], Bull. civ. III, n° 314 : en l’espèce, le bailleur avait fait signifier au cessionnaire la demande en révision de loyer à la suite de la cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, et antérieurement au congé avec refus de renouvellement motivé par l’irrégularité propre à la violation de la clause du bail imposant l’appel du bailleur à la cession.

Cass. 3e civ., 24 janvier 1969, n° 67-10.122 – [LawLex…JBJ], Bull. civ. III, n° 75.

Cass. 3e civ., 11 mai 1982, LawLex202300013812JBJ, ajoutant en outre que le bailleur ne pouvait ignorer la qualité de cessionnaire du droit au bail de la société anonyme dès lors que d’une part, la création de la société à responsabilité limitée, l’apport du fonds de commerce à cette société, mettant fin à la location-gérance, et la transformation de cette société en société anonyme ont fait l’objet d’insertion dans un journal d’annonces légales, et que d’autre part, le paiement des loyers a été effectué par la société anonyme, dès sa création, et a été accepté sans réserve par le bailleur.

Cass. 3e civ., 14 décembre 1994, LawLex202200008458JBJ, Bull. civ. III, n° 212 ; AJDI 1995, 486 ; AJDI 1995, 487, obs. BLATTER ; RDI 1995, 606, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1995, IV, 388 ; JCP G 1995, 486, obs. BLATTER ; JCP E 1995, pan. 190 ; Dr. et patrimoine 1995, 68, note CHAUVEL ; Administrer juin 1995, 22, note GELINET.

Rouen, 16 février 1994, n° 92/03091. (JurisData n° 1994-041838)

Cass. 3e civ., 6 avril 2005, LawLex202200008455JBJ, AJDI 2005, 478.

Cass. 3e civ., 13 novembre 2012, LawLex202300013855JBJ, JCP G 2012, n° 50, 1769 ; RJDA 6/13, n° 486.

Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, LawLex202300013723JBJ.

Cass. 3e civ., 14 mars 1969, LawLex202300013856JBJ, Bull. civ. III, n° 237.

Cass. Ass. plén., 14 février 1975, LawLex202300012765JBJ, Bull. ass. plén., n° 1 ; D. 1975, 349 ; RTD com. 1975, 472, n° 2, obs. PEDAMON ; Gaz. Pal. 1975, 1, 342, note BRAULT ; Cass. civ. 3e, 16 juillet 1975, LawLex202300013857JBJ, Bull. civ. III, n° 252, selon laquelle la simple connaissance, par le bailleur, de la cession du droit au bail ne signifie pas de sa part ratification de l’acte de cession conclu en violation de ses droits.

Cass. 3e civ., 5 mai 1975, LawLex202300012764JBJ, préc. ; 10 mai 1989, LawLex202300013810JBJ, préc., qui estime que la perception de loyers, par le bailleur qui les a versés sur un compte bloqué, n’est pas constitutive d’une acceptation sans équivoque de la cession du droit au bail.

Cass. 3e civ., 10 mars 1999, LawLex202300014021JBJ.

Cass. com., 11 décembre 1961, LawLex202300013858JBJ, Bull. civ. III, n° 467 : en l’espèce, le changement dans la personne du preneur n’avait pas été porté à la connaissance du bailleur par un moyen légal dans la mesure où, en raison de l’absence, sur les actes extrajudiciaires, d’indications précises de l’acte de cession du bail et des mentions essentielles permettant au bailleur de vérifier la régularité de cette cession et de contrôler le titre d’où le nouveau titulaire tient ses droits, ces actes n’étaient pas assez précis et explicites pour tenir lieu de la signification de transfert voulue par l’article 1690 du Code civil.

Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, LawLex202200008144JBJ, Administrer janv. 1997, 25, obs. BARBIER, qui estime que la régularité des paiements ne peut s’analyser en une acceptation non équivoque de la cession, et approuve les juges du fond, qui ont retenu qu’une régularisation postérieure était inopérante, ont, en prononçant la résiliation, souverainement apprécié la gravité de l’infraction aux clauses du bail.

Cass. 3e civ., 1er février 2000, LawLex202300013871JBJ, AJDI 2000, n° 433.

Cass. com., 19 mars 1962, LawLex202300013859JBJ, Bull. civ. III, n° 174.

Cass. 3e civ., 19 mai 2004, LawLex202300013872JBJ, AJDI 2005, 209, obs. RAKOTOVAHINY.

Cass. 3e civ., 1er mars 1972, LawLex202300013725JBJ, Bull. civ. III, n°148 : en l’espèce, la cession du bail, faite par acte authentique, a été notifiée au propriétaire quatre jours après la délivrance du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, mais avant la date d’effet de celui-ci.

Cass. 3e civ., 6 octobre 1982, LawLex202300013813JBJ.

Cass. 3e civ., 31 mai 1983, LawLex202200007495JBJ, Bull. civ. III, n° 127 ; JCP G 1983, IV, 247 ; JCP G 1984, II, 20156, obs. PETIT.

Cass. 3e civ., 30 mai 2007, LawLex202100002983JBJ, AJDI 2007, 658 ; AJDI 2008, 120, obs. SAINT-DIDIER ; Loyers et copropr. 2007, comm. 222, obs. BRAULT : le fait que le bailleur ait continué d’encaisser en toute connaissance de cause et pendant près de deux ans, les loyers et charges payés directement par le cessionnaire à la suite de la cession du droit au bail pour laquelle il avait manifesté son opposition, ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de l’irrégularité de la cession.

Cass. 3e civ., 5 novembre 1976, LawLex202300013811JBJ, Bull. civ. III, n° 385.

Paris, 23 juin 1992, n° 90/2311, qui a relevé que toutes les quittances ont été établies au nom du cédant et qu’aucune des cinq conditions mises par le bailleur à l’agrément du cessionnaire n’ont été remplie. 

Cass. 3e civ., 3 février 2010, LawLex202200008461JBJ, Bull. civ. III, n° 26 ; D. 2010, 502, obs. FOREST ; JCP E 2010, 1256 ; RJDA 2010, n° 336.

Cass. com., 27 juin 1961, n° 58-11.606 – [LawLex…JBJ], Bull. civ. III, n° 292.

Cass. com., 13 mars 1962, LawLex202300013726JBJ, Bull. civ. III, n° 157.

Cass. com., 14 mars 1962, LawLex202300013727JBJ, Bull. civ. III, n° 167, qui précise que cette mention ne fait pas connaître au bailleur les dispositions essentielles de l’acte de cession et ne répond pas aux exigences de l’article 1690 du Code civil.

Cass. com., 15 juillet 1963, LawLex202300013724JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 2 février 1977, LawLex202200003201JBJ, Bull. civ. III, n° 58 ; Rev. loyers 1978, 82.

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304. Règles applicables

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