Contrats d'affaires

Aux termes de l'article 1627 du Code civil, les parties peuvent aménager contractuellement la garantie d'éviction et ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet, voire convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie . L'aménagement conventionnel de la garantie d'éviction ne concerne que le fait des tiers . En effet, l'article 1628 prévoit qu'en cas de clause de non-garantie …

Clause de non-garantie

Aux termes de l'article 1627 du Code civil, les parties peuvent aménager contractuellement la garantie d'éviction et ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet, voire convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie . L'aménagement conventionnel de la garantie d'éviction ne concerne que le fait des tiers . En effet, l'article 1628 prévoit qu'en cas de clause de non-garantie, le vendeur reste tenu de son fait personnel et déclare nulle toute convention contraire.

La jurisprudence a dessiné les contours de la clause de non-garantie. La Cour de cassation considère ainsi que la clause qui stipule qu’aucun recours ne peut être exercé contre le vendeur du chef des servitudes constitue une simple clause de style qui ne peut l’exonérer des conséquences de la faute qu’il commet, en ne faisant pas mention sur l’acte d’une servitude dont il ne peut ignorer l’existence . De même, une clause qui stipule, au titre de l’état du bien, que l’acquéreur le prend “ dans l’état où il se trouve ” sans “ aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés ”, ne peut être interprétée comme excluant la garantie des servitudes non apparentes non déclarées .

De même, une clause de non-garantie de désignation et de contenance ne se confond pas avec la clause de non-garantie d'éviction et ne peut dispenser à elle seule le vendeur de garantir l'acheteur contre l'éviction . La mention manuscrite au pied de l'acte authentique de vente, selon laquelle l'acquéreur reconnaît la revendication de propriété d'un tiers, prouve sa connaissance du risque, mais ne comporte pas davantage de renonciation, même implicite, à la garantie du vendeur . Constitue en revanche une clause de non-garantie la clause destinée à renseigner l’acquéreur sur une circonstance particulière antérieure à la vente et susceptible de provoquer éventuellement son éviction ou d’entraîner à son détriment une situation préjudiciable, éventualité dont il a, en se portant acquéreur, accepté de supporter le risque . Dans tous les cas, la garantie d’éviction ne peut être écartée sans constater que le risque encouru était déclaré dans l'acte de vente et que l'acquéreur avait renoncé à toute garantie . En outre, des vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de garantie insérée dans l’acte de vente, dès lors qu’ils ont, de mauvaise foi, dissimulé l’existence d’une servitude qu’ils ont l’obligation de révéler loyalement à l’acquéreur .

Même en cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d'éviction, est tenu, en vertu de l'article 1629 du Code civil, à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses risques et périls . Il en résulte que lorsque l'acquéreur avait, lors de la vente, connaissance d'un tel risque d'éviction, le vendeur n'est pas tenu de lui restituer le prix, même si l'acquéreur n'a pas déclaré expressément acheter à ses risques et périls . Ainsi, en l'absence d'une clause de non-garantie, et nonobstant le fait que l'acquéreur ait eu connaissance, à la date de son engagement, du risque d'éviction auquel il pouvait être exposé, la garantie du cédant d’un bail est due dès lors qu'il ne pouvait ignorer, lors de la cession, que les bailleurs successifs contestaient celle-ci et avaient engagé plusieurs actions à son encontre .

Cass. 3e civ., 13 février 2025, LawLex202500001008JBJ : le vendeur, dont l'obligation légale est d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit de le garantir de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente, à moins que les parties n’aient convenu que le vendeur ne serait soumis à aucune garantie.

L'article 1626 de l'avant-projet de réforme des contrats spéciaux se montre plus précis et consacre la jurisprudence en la matière :

" Les parties peuvent limiter l'étendue de la garantie, contre l'éviction d'un tiers, ou en exonérer totalement le vendeur, sauf si ce dernier connaissait, au moment de la vente, l'existence du risque ou s'il s'agit d'un vendeur professionnel.

Est un vendeur professionnel celui qui se livre de manière habituelle à des ventes de biens semblables au bien vendu".

Cass. com., 21 novembre 2018, LawLex202300008877JBJ. - L'alinéa 2 de l'article 1625 de l'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux rappelle ces limites, en précisant que cette garantie “n'est pas due quand l'acheteur, au moment de la vente, connaissait le risque d'éviction ou s'il a acheté à ses risques et périls”.

Cass. 3e civ., 24 juin 1998, LawLex202300008086JBJ, RDI 1998, 654, obs. GROSLIERE et SAINT-ALARY-HOUIN.

Cass. 1re civ., 21 juin 1967, LawLex202300002318JBJ.

Cass. 3e civ., 13 février 2025, LawLex202500001008JBJ.

Reims, 23 janvier 2018, LawLex202300009623JBJ.

Cass. 3e civ., 27 mai 1997, LawLex202300009662JBJ.

Cass. com., 2 décembre 1965, LawLex202300008626JBJ ; Cass. 1re civ., 17 juillet 1962, LawLex202300008639JBJ.

Cass. 3e civ., 6 juin 2012, LawLex202300008181JBJ.

Cass. 1re civ., 4 juillet 1979, LawLex202300009671JBJ.

Cass. com., 21 novembre 2018, LawLex202300008877JBJ. – Adde : Nouméa, 10 mai 2012, LawLex202300009648JBJ.

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