Contrats d'affaires

Le vendeur doit non seulement garantir l’acheteur de son fait personnel, mais également du fait des tiers qui pourraient troubler sa jouissance. Le vendeur s'oblige à empêcher qu'un tiers, invoquant un droit sur la chose, ne vienne contester le droit que lui-même a cédé à l'acheteur . Ainsi, dès lors que la jouissance paisible de l’acheteur est affectée par un trouble de droit émanant d’un tiers,  …

Garantie du fait des tiers

Le vendeur doit non seulement garantir l’acheteur de son fait personnel, mais également du fait des tiers qui pourraient troubler sa jouissance. Le vendeur s'oblige à empêcher qu'un tiers, invoquant un droit sur la chose, ne vienne contester le droit que lui-même a cédé à l'acheteur . Ainsi, dès lors que la jouissance paisible de l’acheteur est affectée par un trouble de droit émanant d’un tiers, la garantie d’éviction est due par le vendeur, même s'il a été relaxé concernant les faits à l’origine du trouble . 

La garantie du fait des tiers implique que le trouble subi par l'acheteur constitue un trouble de droit, existant au moment de la vente , non déclaré et ignoré de l'acheteur . L'éviction suppose un trouble actuel et non simplement éventuel . Lorsque le tiers n'a intenté aucune action judiciaire afin d'être rétabli dans ses droits, l'existence d'un trouble actuel subi par les acheteurs n'est pas établie . En effet, seule la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce fait le vendeur à en garantir l'acquéreur .

L’éviction comprend tant le trouble porté à la jouissance de la chose, que l’existence de charges non déclarées lors de la vente . Le vendeur doit ainsi garantie à l'acheteur en cas de découverte d'une charge non déclarée entraînant une diminution de la jouissance du bien , la garantie n'étant due que si, au moment de la vente, l'acquéreur n'avait pas connaissance de cette charge . Les charges non déclarées peuvent consister en des servitudes. Dans ce cas, l'article 1638 du Code civil permet à l'acquéreur de demander la résiliation du contrat lorsque les servitudes non apparentes , et non déclarées par le vendeur, sont d'une telle importance qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit . Toutefois, le fait pour l'acquéreur d'avoir supporté une servitude sans formuler de réclamation ne constitue pas un aveu implicite de connaissance de cette servitude alors que le vendeur du fonds a affirmé dans l'acte de vente n'en avoir constitué aucune sur ce dernier , étant précisé que l'acquéreur n'est pas tenu de se renseigner en cas de servitudes non apparentes .

L'éviction ou le dommage causé à l'acquéreur peut aussi être le fait de l'autorité publique. Ainsi, constitue un trouble de droit émanant d’un tiers, la remise en cause par l’autorité fiscale de la taxation d’acquisition de cathodes de cuivre par la société cédée à une société tierce réalisée antérieurement à la vente litigieuse, qui affecte la jouissance paisible de l’acheteur, le redressement opéré à la suite de la fraude ayant entraîné une dette compromettant l’exploitation de la société vendue . Dans ce cas, elle ne peut en principe donner lieu à une action en garantie contre le vendeur, à moins que cet acte soit la conséquence de circonstances antérieures à la vente  et que l'acquéreur n'en peut empêcher les effets par aucun moyen  .

Lyon, 14 février 2023, LawLex202300009624JBJ : la garantie d’éviction du fait d’un tiers est amenée à jouer chaque fois qu'une contestation dirigée par un tiers contre l'acheteur peut avoir pour résultat de priver celui-ci de tout ou partie de la propriété de la chose vendue ; Basse-Terre, 1re ch. civ., 29 avril 2021, LawLex202300009631JBJ ; Cass. 3e civ., 3 décembre 2008, LawLex202300008099JBJ.

Paris, 1er février 2024, LawLex202400001084JBJ.

Cass. 3e civ., 26 avril 1978, LawLex202300008638JBJ, Journ. not. 1978, 129, obs. DESIRY, qui retient que les servitudes dites administratives ne peuvent entrer dans l’acceptation de servitudes non apparentes, au sens de l’article 1638 du Code civil, que s’il s’agit de charges exceptionnelles qui ne sont pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble et qui ne peuvent, dès lors, être réputées connues de l’acquéreur.. -  V égal.,  Poitiers, 27 juillet 2021, LawLex202300009637JBJ.

V. pour une illustration récente : Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, LawLex202300009633JBJ.

Cass. 3e civ., 5 février 1974, LawLex202300008632JBJ, Defrénois 1974, 959, obs. FRANK ; RTD civ. 1974, 831, obs. CORNU.; 21 mars 2001, LawLex202200000283JBJ.

Cass. 3e civ., 21 janvier 2015, LawLex202300009663JBJ ; Poitiers, 27 juillet 2021, LawLex202300009637JBJ, retenant qu'il appartient au vendeur d'informer l'acheteur de l'existence des servitudes occultes, et non à l'acheteur de se renseigner à cet égard.

Cass. 1re civ., 28 avril 1976, LawLex202200000279JBJ ; 13 janvier 1998, LawLex202300009665JBJ.

Cass. 1re civ., 13 janvier 1998, LawLex202300009665JBJ.

Cass. 3e civ., 11 mai 2011, LawLex202300008097JBJ, qui précise que trouble, qui résulte d'un défaut d'entretien des parties communes, n'est pas imputable au vendeur et est postérieur à la vente de sorte que l'acquéreur ne peut être indemnisé de son préjudice de jouissance ; Cass. 1re civ., 13 janvier 1998, LawLex202300009665JBJ, pour la vente d'un véhicule volé à son propriétaire. – Rappr. Reims, 20 juin 2023, LawLex202300009619JBJ, qui estime que le vendeur d’un véhicule doit la garantie d’éviction aux acquéreurs même si le dépôt de plainte de vol a été établi après la vente, dès lors que le vol, à l’origine du droit revendiqué par le tiers au contrat de vente, est antérieur à la vente.– Adde : l’article 1625, alinéa 1, de l'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux consacre cette solution : “Si le trouble émane d'un tiers, la garantie n'est due que si ce dernier invoque un droit, antérieur à la vente, qui contredit, en tout ou partie, le droit de propriété de l'acheteur”.

Cass. 1re civ., 28 octobre 2015, LawLex202200000769JBJ, JCP N 2016, n° 1242, obs. PIEDELIEVRE ; AJDI 2016, 526, obs. DELMOTTE ; D. 10 novembre 2015, obs. CAYOL ; EDC décembre 2015, n° 184, obs. LEBLOND ; Gaz. Pal. 22 mars 2016, 60, obs. NOGUERO ; JCP G 2016, 190, obs. RANOUIL ; Cass. 3e civ., 11 mai 2011, LawLex202300008097JBJ, Inf. rap. copr. novembre 2011, 18, obs. ROUX ; D. 06 juin 2011, obs. CHENU ; Lyon, 14 février 2023, LawLex202300009624JBJ ; Reims, 20 juin 2023, LawLex202300009619JBJ ; Paris, 1er février 2024, LawLex202400001084JBJ.- Comp., Paris, 11 mai 2023, LawLex202300009650JBJ, estimant qu'en l'absence d'une clause expresse de non-garantie, le vendeur demeure tenu de garantir l'acquéreur de toute éviction, même s'il est établi que l'acheteur évincé a eu, lors de la vente, connaissance du risque auquel il était exposé, à moins qu'il n'ait été expressément stipulé que l'acquéreur achetait à ses risques et périls.

Cass. 3e civ., 30 novembre 2022, LawLex202300008110JBJ, qui retient que la simple connaissance par l'acheteur de l'existence d'un droit au profit d'un tiers susceptible de l'évincer ne suffit pas à lui permettre d'agir en garantie.

Cass. 3e civ., 30 novembre 2022, LawLex202300008110JBJ.

Aix-en-Provence, 19 juin 2014, LawLex202300009643JBJ ; Nouméa, 10 mai 2012, LawLex202300009648JBJ ; Cass. 3e civ., 3 décembre 2008, LawLex202300008099JBJ.

Paris, 7 février 2020, LawLex202300009628JBJ, qui rappelle que la garantie n'est due que lorsqu'au moment de la vente, l'acquéreur n'avait pas connaissance d’une charge non déclarée.

Paris, 7 février 2020, LawLex202300009628JBJ.

Cass. 1re civ., 26 novembre 1996, LawLex202300009664JBJ ; Cass. 3e civ., 1er juillet 1980, LawLex202300009636JBJ.

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186. Garantie du fait des tiers

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