Contrats d'affaires

Avant la réforme du droit des contrats, la possibilité de recourir à une stipulation contractuelle pour résoudre un contrat avait été déduite par la jurisprudence de l'alinéa 1er de l'ancien article 1184 du Code civil, qui disposait que “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement” …

Clause résolutoire.

Avant la réforme du droit des contrats, la possibilité de recourir à une stipulation contractuelle pour résoudre un contrat avait été déduite par la jurisprudence de l'alinéa 1er de l'ancien article 1184 du Code civil, qui disposait que “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement”. 

L'article 1224 du Code civil codifie la possibilité de recourir à une clause résolutoire tout en l'érigeant en principe : “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”. La mise en œuvre de la clause résolutoire n'est donc pas conditionnée, à la différence de la résolution par voie de notification et de la résolution judiciaire, à une "inexécution suffisamment grave”.

L'article 1225 du Code civil encadre la stipulation d'une telle clause en prévoyant : “La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire” . L’article 1225 revêt un caractère supplétif. Dès lors, il ne peut faire obstacle à la résolution judiciaire qui, comme l’énonce l’article 1227, “peut être demandée en toute hypothèse”.

Il résulte de ces textes et de la jurisprudence qu'en présence d'une clause résolutoire, l'appréciation de la résolution se trouve par exception soustraite à l'appréciation des juges. Bien que la résolution soit en principe de plein droit , le juge, s'il est saisi, doit se borner à contrôler l'applicabilité de la clause résolutoire, pour autant qu'elle soit dépourvue d'équivoque , faute de quoi il recouvre son pouvoir d’appréciation . Doit ainsi recevoir application la clause résolutoire de plein droit prévue au bénéfice du vendeur en cas de défaut de paiement d’une somme quelconque formant partie du prix de vente d'un garage et de locaux d'habitation, dès lors que, s’agissant d’une vente unique pour un prix global, l’acquéreur est redevable d’une somme qui, compte tenu de son montant, ne peut être affectée au seul prix de vente du garage . 

Le jeu d'une clause résolutoire est en revanche neutralisé en cas d'inexécution par son bénéficiaire de ses propres obligations . Les juges du fond ne peuvent dès lors reconnaître au profit du vendeur l'acquisition d'une clause résolutoire prévue au contrat de vente en cas de défaut de retirement par l'acheteur, sans constater que le vendeur a préalablement délivré l'objet vendu dans les conditions prévues au contrat . 

La mauvaise foi de celui qui invoque le bénéfice de la clause résolutoire fait également obstacle à l'acquisition de ladite clause . En revanche, la bonne foi du débiteur est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’inexécution de son engagement. Aussi une cour d’appel ne peut-elle rejeter l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de  vente au motif que l’acquéreur, en effectuant les paiements après l’expiration du délai fixé par le commandement de payer, a apuré l’ensemble de sa dette et témoigné ainsi de sa bonne foi .

Pour produire effet, la clause résolutoire de plein droit au bénéfice du vendeur implique que le commandement de payer resté infructueux laisse un délai à l'acheteur pour s'acquitter de ses obligations . Le principe d’interdiction des poursuites individuelles ne fait pas obstacle à ce que le vendeur, après sommation de l'acquéreur de régler les échéances impayées, fasse constater la  résolution du contrat de vente, par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant l'ouverture du jugement de redressement judiciaire de l'acheteur . L'acquéreur assigné par le vendeur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire n'est pas fondé à faire valoir l'exception d'inexécution, sans avoir demandé dans le délai d'un mois du commandement, la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit . En outre, celui qui se prévaut d’une clause résolutoire ne peut prétendre qu’à l’obtention de dommages-intérêts à la suite de la résolution du contrat, et non à l’exécution de  l’obligation. Partant, une cour d’appel ne peut prononcer la résolution de la vente d’un bien immobilier moyennant un prix converti en rente viagère, par acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du vendeur, tout en condamnant l’acquéreur au paiement des arrérages échus impayés sur une période donnée  . 

Par ailleurs, la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente doit être publiée ou mentionnée expressément dans la publication de l’acte de vente pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur .

Cass. ass. plén., 4 avril 2008, n° 07-14.523, Defrénois 2008, 1829, obs. DAGORNE-LABBE ; RDC 2009, 151, obs. PIMONT ; D. 2008, 1143, obs. GALLMEISTER ; RLDC 2008, n° 3013, obs. LE GALLOU ; RTD com. 2008, 841, obs. BOULOC ; RDC 2008, 787, obs. BENABENT ; LPA 28 mai 2008, 13, obs. LEBLOND ; Contrats, Conc. Consom. 2008, 226, obs. LEVENEUR ; JCP N 2009, n° 1, 1001-17, obs. PIEDELIEVRE ; RDC 2008, 787, obs. DAURIAC ; JCP 2008, I. 179, obs. WINTGEN ; BICC 1er juin 2008, obs. BIGNON et CUINAT : le contrat de vente d’une maison dont le prix de vente a été converti en  rente viagère, qui comportait deux clauses résolutoires, l’une en cas  de défaut de paiement du prix, l’autre en cas de défaut de paiement de  la rente, doit être résolu par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du prix, visée par la mise en demeure, dès lors que  le prix de vente ayant été converti en rente viagère, la rente n'en constituait qu'une modalité de paiement, et que l'acheteur, en  s'abstenant de payer un terme de cette rente à son échéance, était  défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il était  exigible. 

Cass. 3e civ., 24 février 1999, LawLex202300005285JBJ, Contrats Conc. Consom. 1999, 85, obs. LEVENEUR ; Defrénois 1999, 983, obs. DAGORNE-LABBE ; RDI 1999, 272, obs. GROSLIERE, censurant un arrêt d'une cour d’appel ayant prononcé la résolution de la vente aux motifs que l’acte de vente contenait une clause résolutoire de plein droit et que la perte de son emploi par l’acquéreur ne constitue pas un cas de  force majeure qui lui serait extérieur, alors que ladite clause avait pour objet de permettre au vendeur de demander en justice le prononcé de la  résolution si bon lui semble.

Cass. com., 25 novembre 1997, LawLex202100005195JBJ, Rev. loyers 1998, 190, obs. GALLET ; Rev. proc. coll. 1/1999, 117, obs. MACORIG-VENIER ; 13 février 2007, LawLex202100005208JBJ, Rev. proc. coll. 2008, n° 1, 74, obs. ROUSSEL-GALLE.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2006, LawLex202200003505JBJ, RDI 2006, 302, obs. TOURNAFOND ; Constr.-Urb., 2006, 59, obs. SIZAIRE ; 28 janvier 2015, LawLex202200003489JBJ, RTD civ. 2015, 34, obs. POUMAREDE ; RDI 2015, 415, obs. TRICOIRE ; Defrénois 2015, 616, obs. LECUYER ; Constr.-Urb. 2015, 60, obs. SIZAIRE ; Defrénois 2015, 428, obs. PERINET-MARQUET ; Gaz. Pal. 2 juin 2015, n° 153, 17, obs. ZALEWSKI-SICARD : l’acquéreur d’un appartement, d’un parking et d’un garage en l’état  futur d’achèvement qui n’a ni payé, ni saisi le juge aux fins de  suspension des effets de la clause résolutoire rappelée dans le  commandement de payer, dans le mois de ce commandement, ne peut invoquer  une exception d’inexécution pour s’opposer à l’acquisition de la clause  résolutoire.

Cass. 1re civ., 16 octobre 2013, LawLex202300005987JBJ.

Cass. 3e civ., 15 octobre 2015, LawLex202200002579JBJ, D. 2015, 2609, obs. POSEZ ; Constr.-Urb. 2015, 170, obs. SIZAIRE ; D. 2016, 566, obs. MEKKI ; JCP N 2016, 1096, obs. MEKKI.

Cass. 3e civ., 7 décembre 1988, LawLex202300005283JBJ, énonçant que les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention.

Cass. 1re civ., 25 novembre 1986, LawLex202300003618JBJ, RTD civ. 1987, 313, obs. MESTRE.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2003, LawLex202200003459JBJ, JCP G 2003, II, 10116, obs. SERINET ; RTD civ. 2003, 501, obs. MESTRE et FAGES, ajoutant par ailleurs que si la superficie du garage est effectivement  inférieure aux prévisions contractuelles, le déficit de surface ne peut se traduire, conformément à l’article 1617 du Code civil, que par une diminution du prix de vente.

Cass. com. 14 décembre 1993, LawLex202300005983JBJ, RDI 1994, 63, obs. GROSLIERE et SAINT-ALARY-HOUIN, énonçant que le vendeur ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu’il a manqué à son obligation contractuelle.  

Cass. 1re civ., 25 mai 1992, LawLex202200002757JBJ, RTD com. 1993, 156, obs. BOULOC ; RTD civ. 1993, 376, obs. GAUTIER : une cour d’appel ne peut, sans constater que le vendeur a préalablement  délivré l'objet vendu dans les conditions prévues au contrat, faire application de la clause résolutoire y figurant en cas de défaut de  retirement par l'acheteur, dès lors que la révélation d’un défaut de la  chose vendue, couvert par la garantie des vices cachés, autorise l'acheteur à refuser la délivrance et fait obstacle à ce que le vendeur exige l’enlèvement du véhicule sans réparer la fuite, de sorte que  l'envoi par ce dernier d'une lettre recommandée impartissant à l’acheteur un délai de retirement, sans indiquer une quelconque réparation, n’a pas pu faire courir le délai.

Cass. 3e civ., 8 avril 1987, LawLex202300003818JBJ, JCP G 1988, II, 21037, obs. PICOD ; RTD civ. 1988, 146, obs. REMY ; Defrénois 1988, 375, obs. AUBERT ; RTD civ. 1988, 122, obs. MESTRE : le vendeur qui invoque une clause résolutoire de mauvaise foi ne peut  pas voir sa demande en résolution du contrat de vente, par acquisition de ladite clause, acceptée.

Cass. 3e civ., 24 septembre 2003, LawLex202300005274JBJ,Defrénois 2004, 139, obs. DAGORNE-LABBE ; RTD. civ. 2003, 707, obs. MESTRE et FAGES ; Contrats, conc. consom. 2003, 174, obs. LEVENEUR ; JCP G 2004, 976, obs. KEITA ; RDC 2004, 644, obs. MAZEAUD ; Defrénois 2004, 382, obs. AUBERT ; JCP E 1994, I, 313, n° 24, obs. ANTONMATTEI ; JCP G 1993, I, 3725, n° 15, obs. JAMIN ; Dr. et patr. 7-8/2004, 40, obs. AYNES.

Cass. com., 17 octobre 2018, LawLex202200003348JBJ : une clause résolutoire qui prévoit que la résolution d'un contrat de  vente viagère sera acquise après la délivrance d'un commandement de  payer resté infructueux, implique que ledit commandement de payer, qui  met en œuvre la clause, laisse un délai à l'acquéreur pour s'acquitter  des arrérages impayés.

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