Contrats d'affaires

Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation. Très proche de l'emphytéose, dont il se démarque principalement par une obligation de construction, le bail à construction se rapproche du régime de la vente pour la même raison : le transfert de droit réel qu'il opère au bénéfice du preneur, qui, bien que temporaire, produit les mêm …

Bail à construction

Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation. Très proche de l'emphytéose, dont il se démarque principalement par une obligation de construction, le bail à construction se rapproche du régime de la vente pour la même raison : le transfert de droit réel qu'il opère au bénéfice du preneur, qui, bien que temporaire, produit les mêmes effets que ceux profitant à l'acheteur/propriétaire.

Le bail à construction suppose l'édification de travaux ayant un caractère à la fois immobilier et substantiel  : le preneur a l'obligation - et non la faculté  - de construire sur le terrain pris à bail. A défaut d'obligation de construire, qui constitue l'objet principal du bail et non une modalité de son exécution ,  la qualification de bail à construction ne peut être retenue .

Le bail à construction reprend les éléments principaux du bail emphytéotique, à savoir une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans et la transmission d'un droit réel immobilier au bénéfice du preneur , qui, en principe ne saurait être restreint . Ainsi, selon la Haute juridiction, est nulle et de nul effet la clause d'un bail à construction qui soumet sa cession à l'agrément du bailleur, dès lors qu'elle constitue une restriction au droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession . De même, les dispositions d’ordre public qui régissent le bail à construction s’opposent à la stipulation d’une clause d’agrément conformément au droit réel immobilier dont dispose le preneur sur le bien donné à bail .

Toutefois, la Cour de cassation s'est montrée moins intransigeante sur l'absence de limitation du droit réel du preneur qu'en matière d'emphytéose, puisqu'elle a admis certaines clauses restreignant l'activité du preneur sans exclure pour autant la qualification de bail à construction . Elle a ainsi considéré que les parties à un bail à construction peuvent insérer une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur dès lors que les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation distinguent les dispositions supplétives à la volonté des parties et celles déclarées d’ordre public, qui s’imposent aux parties nonobstant toute stipulation contraire .

Par ailleurs, le bail à construction implique pour le preneur l'entretien et la réparation des constructions édifiées pendant toute la durée du bail . Toutefois, selon la Haute juridiction, le contrat qui porte sur une parcelle de terrain nu, pour une durée de dix-huit ans, afin que le preneur y construise un poste de transformation, constitue un bail à construction au sens de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, même si les parties stipulent que le preneur s'engage à l'expiration du bail à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de sa prise de possession . La solution se justifie à la lecture des dispositions de l'article L. 251-2 qui prévoient que “les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées”.

En fin de bail, sauf stipulations contraires, le bailleur récupère la propriété des constructions et profite des améliorations réalisées. A cet égard, l'indemnisation du preneur pour perte pendant la durée contractuelle du bail à construction de la propriété des constructions édifiées par lui sur le terrain loué, n'exclut pas celle du bailleur pour perte de la propriété de ces biens lui revenant en fin de bail .

Paris, 12 mars 2009, LawLex202200001912JBJ, relevant qu'en concluant un bail intitulé “bail à construction”, sur un terrain d’une surface de 3 470 m2 et de deux volumes sans précision d’ouvrages existants, les parties ont démontré leur commune intention de conclure un bail à construction qui suppose l’édification de travaux ayant un caractère à la fois immobilier et substantiel.

Cass. 3e civ., 11 juin 1986, LawLex202200001266JBJ, RDI 1987, 324, obs. BERGEL, relevant que le bail d’un terrain nu consenti pour vingt ans au profit d’une société commerciale, qui a la faculté, mais pas l'obligation, d'y édifier toute construction à usage commercial et industriel, ne constitue pas un bail à construction, mais un bail emphytéotique.

Cass. 3e civ., 30 janvier 2008, LawLex202200001834JBJ, précisant que les dispositions de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation selon lesquelles “constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail” ne s’opposent pas à la qualification en bail à construction d’un contrat portant sur une parcelle de terrain nu, pour une durée de dix-huit ans, afin que le preneur y construise un poste de transformation, même si les parties ont stipulé l'obligation pour le preneur de débarrasser le terrain du poste transformateur à l'expiration du bail.

Cass. 3e civ., 31 mars 2004, LawLex202200001828JBJ.

Sur la distinction entre un bail commercial et un bail à construction, V. Cass., 3e civ., 2 juillet 2008, LawLex202100001441JBJ, estimant que doit être qualifié de bail commercial, et non de bail à construction, le contrat qui porte sur un terrain pour y édifier et y exploiter une station-service, dès lors que l'obligation principale du preneur est d'exploiter ladite station-service, la désignation de l'immeuble à construire apparaissant comme la détermination d'une modalité d'exécution du bail et non comme son objet principal, qu'il est prévu au contrat la possibilité d'un renouvellement par tacite reconduction ainsi qu’une révision du loyer par période triennale par application de la législation sur les baux commerciaux.   

Cass. 3e civ., 12 mai 2010, LawLex202200001808JBJ, estimant qu'une cour d’appel ne peut rejeter une demande en requalification d’un bail à construction en bail commercial sans rechercher si le preneur s'est engagé à édifier des constructions sur le terrain du bailleur.

Art. L. 251-3 C. constr. et hab. : “Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier”.

Sur l'absence de limitation du droit réel du preneur, la Cour de cassation s'est montrée moins intransigeante qu'en matière d'emphytéose, V.  Cass. 3e civ., 7 avril 2004, LawLex202100002972JBJ, relevant que les parties à un bail à construction peuvent insérer une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur dès lors que les articles L. 251-1 à L. 251-9 du Code de la construction et de l’habitation distinguent les dispositions supplétives à la volonté des parties et celles déclarées d’ordre public, qui s’imposent aux parties nonobstant toute stipulation contraire.

Cass. 3e civ., 24 septembre 2014, LawLex202200001840JBJ, JCP N 2015, n° 25, obs. ZALEWSKI-SICARD ; RDI 2014, n° 12, obs. POUMAREDE.

Paris, 12 mars 2009, LawLex202200001912JBJ.

Cass. 3e civ., 2 juillet 2008, LawLex202200001804JBJ, considérant que le contrat d’une durée de trente ans, publié à la conservation des hypothèques, qui prévoit que le terrain loué ne pourra être utilisé que pour l'édification d'un snack-bar de montagne et qui sanctionne l'inexécution de cette obligation par une résiliation de plein droit si la construction n'est pas achevée dans les trois ans à compter du permis de construire, constitue un bail à construction.

Cass. 3e civ., 7 avril 2004, LawLex202100002972JBJ.

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47. Bail à construction

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