Contrats d'affaires

En dehors de la réserve de propriété qui en retarde le transfert immédiat en application du principe du consensualisme, le Code civil accorde une faculté de rachat ou de réméré au vendeur qui peut ainsi se réserver la reprise de la chose vendue moyennant la restitution du prix et le remboursement des divers frais occasionnés par la vente (art. 1589 C. civ.) . Aucune disposition légale n'interdit,  …

Vente avec faculté de rachat

MEDUS, réméré sur droits sociaux et restructurations d'entreprises, BJS 1996, 459 ; MIGNOT, la vente à réméré utilisée à des fins de sûreté, Defrénois 2014, 1079 ; LASSERRE CAPDEVILLE, La vente à réméré et le risque lié au monopole bancaire, AJ contrat 2020, 376 ; BIARDEAUD, Vente à réméré et usure : un palliatif inadapté, D. 2022, 360.

En dehors de la réserve de propriété qui en retarde le transfert immédiat en application du principe du consensualisme, le Code civil accorde une faculté de rachat ou de réméré au vendeur qui peut ainsi se réserver la reprise de la chose vendue moyennant la restitution du prix et le remboursement des divers frais occasionnés par la vente (art. 1589 C. civ.) . Aucune disposition légale n'interdit, toutefois, aux parties à un pacte de réméré de déroger au principe de reprise du bien vendu en nature, ni de convenir d'un prix de reprise majoré . La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans. Si elle est fixée pour un terme plus long, elle est ramenée à ce terme (art. 1660) , qui ne peut pas être prorogé par le juge, l'article 1661 précisant qu'il est de rigueur . Dans le cas où le vendeur n'exerce pas sa faculté de rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur conserve la propriété de la chose de manière irrévocable (art. 1662).

La faculté de rachat s'analyse en une condition résolutoire replaçant les parties en l'état où elles se trouvaient avant la vente . Cependant, elle ne prive pas la vente de son caractère parfait puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix et que tous les droits attachés à la propriété du vendeur sont transférés à l'acheteur qui peut ainsi disposer de l'immeuble vendu, le louer ou l'hypothéquer ou même le revendre. Seul le caractère irrévocable de la vente entre le vendeur et l'acheteur n'est pas acquis tant que le délai pour exercer le réméré n'est pas expiré . Le vendeur ne retrouve la propriété de son bien, qui a été transférée à l'acquéreur par la vente avec faculté de rachat, que par l'effet de l'exercice régulier de son droit personnel de rachat qui entraîne la résolution de la vente . La déclaration d'intention d'exercer la faculté de rachat est, néanmoins, dépourvue d'effet, faute de versement effectif ou de consignation de la somme nécessaire dans le délai prévu par le contrat de vente . Le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut, en effet, entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement , en particulier lorsque le contrat de vente stipule que la déclaration de l'intention d'exercer le réméré, même adressée en temps utile, sera inopérante si elle n'est pas accompagnée du versement ou de la consignation de la somme nécessaire . La vente n'est donc pas résolue et l'acquéreur reste propriétaire tant que le vendeur n'a pas satisfait à l'obligation de rembourser le prix et les frais qui lui incombe du fait de l'usage du pacte de rachat . En revanche, une cour d’appel ne peut retenir que le transfert de propriété d’un immeuble n’intervient qu’à la date où le prix, définitivement arrêté par une décision ayant autorité de chose jugée, aura été versé effectivement et dans son intégralité, alors que le vendeur, ayant exercé sa faculté de rachat, a déjà versé au titre du remboursement du prix et des frais annexes, une somme d’un montant supérieur à celui fixé judiciairement. . L'article 1673 dresse une liste des remboursements à la charge du vendeur, qui doit non seulement rembourser le prix principal mais aussi les frais et coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du bien.

Enfin, la vente à réméré ne doit pas déguiser un pacte commissoire prohibé. Il en est ainsi lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d'usure . Cependant, la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt, remboursable sans intérêt, et un acte de vente, dès lors qu'il n'est prouvé ni que le prix de rachat du bien serait éloigné des valeurs du marché immobilier, ni que l'opération prévoit que le vendeur resterait dans les lieux ou que le bien lui serait reloué, et qu'ainsi, la majoration du prix de vente augmenté des frais et travaux nécessaires, qui correspond à une avance des fonds pendant dix-huit mois, n'apparaît pas usuraire .

Cass. com., 20 novembre 2007, LawLex202200002411JBJ.

Cass. 3e civ., 13 novembre 1970, LawLex202200008294JBJ.

Cass. 3e civ., 20 décembre 2006, LawLex202200008301JBJ.

Cass. 3e civ., 8 novembre 2018, LawLex202200002412JBJ.

Cass. 3e civ., 24 juin 2021, LawLex202300007614JBJ, JCP N 2021, 1264, obs. BOULANGER, JCP E 2021, 1499, obs. MATHEY.

Cass. 3e civ., 21 mai 2014, LawLex202200000167JBJ, CP G 2014, n° 942, obs. DOURNAUX, RTD civ. 2014, 668, obs. GAUTIER, Gaz. Pal. 2 juillet 2014, 11, obs. MIGNOT, RDC 2014, obs. JULIENNE, Journ. sociétés juin 2014, 60, obs. HONTBEYRIE ; Colmar, 19 août 2024, LawLex202400005721JBJ.

Cass. 3e civ., 31 janvier 1984, LawLex202200008290JBJ ; 13 novembre 1970, LawLex202200008294JBJ.

Le projet de réforme des contrats spéciaux prévoit une sanction plus lourde puisque le futur article 1615 du Code civil dispose qu'à peine de nullité absolue, la faculté de rachat doit être convenue par écrit, pour une durée qui ne peut excéder cinq ans.

Cass. 3e civ., 8 juin 2023, LawLex202300007717JBJ.

Cass. com., 20 novembre 2007, LawLex202200002411JBJ

Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, LawLex202300007617JBJ.

Contrats d'affaires

125. Vente avec faculté de rachat(1)

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