Contrats d'affaires

Par application de l'article 1172 du Code civil , issu de la réforme du droit des contrats, qui consacre le principe du consensualisme, la promesse unilatérale de vente est en principe consensuelle, à l'instar du contrat de vente qu'elle précède, c’est-à-dire que l'échange des consentements suffit pour conclure la promesse . L'acceptation d'une promesse unilatérale de vente, par celui au bénéfice  …

Conditions de forme.

SAVATIER, Délai d'enregistrement des promesses unilatérales et de cessions de ces promesses. Interprétation normale, fiscale et jurisprudentielle de l'article 1840-A du CGI, RTD civ. 1971, 61 ; DAGOT, Problème de la renonciation à un projet de vente, JCP N, 1979, 7219 ; BECQUE-ICKOWICZ, À propos du défaut d'enregistrement d'une promesse unilatérale de vente incluse dans une transaction, Defrénois 2006, 973 ; SUQUET, Faut-il encore enregistrer les promesses unilatérales de vente d'immeubles et de fonds de commerce ?, JCP N, 2006, 307 ; DE CREVOISIER DE VOMECOURT, La promesse unilatérale de vente en deux temps ou le double délai de validité, AJDI 2018, 831.

Par application de l'article 1172 du Code civil , issu de la réforme du droit des contrats, qui consacre le principe du consensualisme, la promesse unilatérale de vente est en principe consensuelle, à l'instar du contrat de vente qu'elle précède, c’est-à-dire que l'échange des consentements suffit pour conclure la promesse . L'acceptation d'une promesse unilatérale de vente, par celui au bénéfice duquel elle est consentie, peut s'induire des circonstances de la cause, telle que l'information orale du promettant par son notaire, et du paiement du prix .

Toutefois, la loi prévoit deux cas où, par exception, la solennité de l'acte est nécessaire à la formation de la promesse unilatérale. L'article 1589-2 du Code civil  dispose ainsi : “Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble , à un droit immobilier , à un fonds de commerce , à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date”.

Ce texte a donné lieu, et génère encore, un abondant contentieux qui oppose - la plupart du temps - le promettant qui cherche à revenir sur son engagement de vendre en invoquant la nullité de la promesse tirée du non-respect de la formalité de l'enregistrement, au bénéficiaire qui souhaite la réalisation de la vente. Afin de “sanctionner l'inconstance” du promettant, le juges du fond avaient tendance à admettre la validité de la promesse, souvent de façon contestable. La Cour de cassation est ainsi venue censurer une décision de cour d’appel qui avait retenu que les actes sous seing privé, même non enregistrés, demeurent valables en ce qui concerne l’engagement des parties et que les vendeurs et acquéreurs étaient d’accord sur la chose et sur le prix pour constater la perfection de la vente . De même, cassant la décision d'une cour d'appel, qui, pour reconnaître la validité d'une promesse unilatérale de vente, assortie d'une condition suspensive, alors qu'elle ne respectait pas les conditions d'application de l'article 1589-2 du Code civil, avait déclaré que le point de départ du délai d'enregistrement était celui de la réalisation de la condition suspensive par laquelle le contrat était devenu définitif, la Haute juridiction a rappelé que toute promesse unilatérale de vente est nulle si elle n'a pas été enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, la réalisation de la condition suspensive ayant pour effet de faire rétroagir le contrat à la date de l'acceptation .

La Cour est également venue poser certaines limites aux juges du fond, qui avaient une certaine propension à requalifier les promesses unilatérales de vente - seules visées à l'article 1589-2 - en promesses synallagmatiques, afin de les faire échapper au formalisme prévu par ce texte . Aussi, selon la Haute juridiction, une promesse unilatérale de vente, soumise aux dispositions de l’article 1589-2 du Code civil est-elle nulle, faute d'enregistrement dans les dix jours de son acceptation, même si le bénéficiaire se prévaut de l’existence de promesses unilatérale de vente et d’achat concomitantes, dès lors qu’une telle circonstance ne confère un caractère synallagmatique à ces promesses que si elles ont le même objet et sont stipulées dans les mêmes conditions . De même, il y a lieu de rétracter l'arrêt qui a requalifié en promesse synallagmatique une promesse unilatérale de vente et de déclarer cette dernière nulle, à défaut d'enregistrement, dès lors que la conclusion par les parties, en s'accordant sur la chose et le prix, postérieurement à l'acquisition de la nullité d'une promesse unilatérale consentie entre elles, d'une promesse synallagmatique de vente valant vente, ne saurait se déduire de leurs correspondances, qui ne peuvent être considérées que par référence à la promesse nulle et expriment nécessairement le consentement déjà donné par le bénéficiaire .

En dehors d'une éventuelle requalification, la Cour de cassation reconnaît la validité d'une promesse unilatérale de vente, même en cas de non-respect du formalisme prévu à l'article 1589-2, lorsqu'elle figure dans un accord comportant un ensemble d'obligations contractuelles réciproques, pour autant qu'il existe un lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations réciproques, susceptibles de modifier les caractéristiques de la promesse . Par un arrêt en date du 24 février 2006, intervenu dans la même affaire, l'Assemblée plénière a retenu que la promesse de vente incluse dans une transaction n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1589-2 du Code civil, dès lors qu’elle n’est qu’un élément de la transaction, qui, elle-même, est une convention stipulant des engagements réciproques interdépendants, et ayant entre les parties autorité de chose jugée . Plus récemment, la Haute juridiction a admis qu'une promesse unilatérale de vente, modifiée par avenant, qui s'insère dans une opération plus globale, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1589-2 du Code civil, dès lors que, par ailleurs, il existe un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties, de nature à modifier les caractéristiques de la promesse .

S'agissant des conditions d'application de l'article 1589-2, la jurisprudence considère qu'il ne résulte pas de ce texte que l’acceptation d’une promesse unilatérale de vente doive être formulée par écrit . En revanche, est nulle la promesse unilatérale de vente, recueillie sous la forme d’un procès-verbal de constat d’huissier dès lors qu'elle ne constitue pas un acte authentique et ne vaut qu’à titre de renseignements . En outre, la nullité résultant de l'inobservation de la règle d'ordre public édictée par l’article 1589-2 du Code civil ne peut être couverte par la renonciation, même expresse, des parties .

Par ailleurs, le Code de la construction et de l'habitation prévoit une autre dérogation au caractère consensuel de la promesse unilatérale de vente. L'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose ainsi : “Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique”. Dès lors que ces conditions sont remplies, la Cour de cassation considère que ce texte est applicable à n'importe quelle promesse de vente, qu'elle soit qualifiée de promesse unilatérale ou synallagmatique de vente . La Cour a récemment précisé que le formalisme visé à l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation est prévu à peine de nullité relative de la promesse de vente, dès lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée .

Art. 1172 C. civ. : "Les contrats sont par principe consensuels.

Par exception, la validité des contrats solennels est subordonnée à l'observation de formes déterminées par la loi à défaut de laquelle le contrat est nul, sauf possible régularisation.

En outre, la loi subordonne la formation de certains contrats à la remise d'une chose".

En ce sens : Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, LawLex202300002048JBJ, JCP G 2022, 257, obs. LOISEAU ; RTD civ. 2022, 374, obs. BARBIER ; JCP N 2022, n° 19, n° 6, obs. MEKKI ; RTD civ. 2022, 414, obs. GAUTIER, relevant que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’engage à vendre tandis que le bénéficiaire ne contracte pas d’obligation d’acheter, de sorte que l’acte authentique de vente qui suit une promesse unilatérale de vente n’est pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci.

Cass. 3e civ., 26 juin 2002, LawLex202100006450JBJ, RTD civ. 2003, 77, obs. MESTRE et FAGES; JCP E 2003, 543, n° 3, obs. MAINGUY; Defrénois 2002, 1261, obs. SAVAUX; D. 2007, 271, obs. HALLOUIN et LAMAZEROLLES.

Cass. 3e civ., 3 février 1993, LawLex202100006131JBJ, JCP E 1994, I, 310, n° 1, obs. MAINGUY ; Defrénois 1993, 731, obs. AUBERT.

Cass. com., 15 février 2002, LawLex202100006132JBJ, RTD civ. 2002, 504, obs. MESTRE et FAGES ; Defrénois, 2002, 765, obs. SAVAUX ; AJDI 2002, 794, obs. MAUBLANC ; JCP E 2003, 543, n° 3, obs. MAINGUY.

Cass. com., 24 février 2006, LawLex202300002521JBJ, RLDC 2006, n° 27, obs. MALLET-BRICOUT ; RTD civ. 2006, 301, obs. MESTRE et FAGES ; D. 2006, 2076, obs. GALLMEISTER et JAMIN ; JCP N 2006, 1278, obs. PIEDELIEVRE ; RDC 2006, 715, obs. DAURIAC ; RDC 2006, 806, obs. LAGARDE ; D. 2006, 2057, obs. CHASSAGNARD-PINET ; D. 2006, 2638, obs. AMRANI MEKKI et FAUVARQUE-COSSON ; Defrénois 2006, 973, obs. BECQUE-ICKOWICZ ; JCP G 2006, II, 10065, obs. CEDRAS ; D. 2006, 1396, obs. NAJJAR ; BICC 15 mai 2006, obs. MOUSSA et CEDRAS ; Gaz. Pal. 2006, 1886, obs. DEHARO ; Gaz. Pal. 2006, 3217, obs. GAONAC'H. – V. dans le même sens, Cass. 3e civ., 26 mars 2003, LawLex202300002646JBJ, RTD civ. 2003, 496, obs. MESTRE et FAGES ; JCP E 2004, 651, obs. SCHMIDT-SZALEWSKI; LPA 3 décembre 2003, 19, obs. DAGORNE-LABBE ; D. 2003, 2197, obs. LIPINSKI ; Defrénois 2003, 841, obs. SAVAUX; LPA 27 janvier 2004, 10, obs. CHASSAGNARD ; Gaz. Pal. 2004, 408, obs. BLETTERIE ; RDC 2004, 1030, obs. LAGARDE.

Cass. com. 16 octobre 2019, LawLex202200002091JBJ, D. 2020, 353, obs. MEKKI ; Defrénois 2020, n° 16, 30, obs. SAVOURE.

Cass. 3e civ., 24 février 1976, LawLex202100006118JBJ, estimant que l'agent immobilier, bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, qui en fait une abondante publicité dans la presse, manifeste ainsi son acceptation de la promesse, laquelle n'ayant pas été enregistrée dans les dix jours de l'acceptation, est nulle, par application de l'article [1589-2 du Code civil].

Cass. 1re civ., 19 février 1991, LawLex202200002026JBJ, Defrénois 1991, 815, obs. VERMELLE.

Paris, 3 février 2005, LawLex202200002403JBJ.

Cass. 3e civ., 18 février 2015, LawLex202100005975JBJ, D. 2015, 988, obs. MEANO ; DC 2015, 503, obs. LE BOURG et QUEZEL-AMBRUNAZ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 2020, LawLex202300005301JBJ, Construction-Urb. 2021, n° 13, obs. SIZAIRE.

Paris, 31 mai 2024, LawLex202400004266JBJ.

Cette règle d'origine fiscale figurait auparavant à l'article 1840-A du Code général des impôts.

Pour un exemple de promesse unilatérale de vente d'un immeuble, nulle, pour défaut d'enregistrement, V. Paris, 3 février 2005, LawLex202200002403JBJ.

Cass. 3e civ., 1er juillet 1998, LawLex202300002652JBJ, JCP E 1999, 172, obs. NEAU-LEDUC ; Defrénois 1999, 39, obs. CHAPPERT ; Contrats Conc. Consom. 1998, n° 142, obs. LEVENEUR ; RDI 1998, 657, obs. GROSLIERE et SAINT-ALARY-HOUIN, pour une promesse unilatérale de cession de droits immobiliers au bénéfice de l’Etat français, nulle, pour défaut d'enregistrement.

Cass. com. 16 octobre 2019, LawLex202200002091JBJ, D. 2020, 353, obs. MEKKI ; Defrénois 2020, n° 16, 30, obs. SAVOURE, pour une promesse unilatérale de vente d'un fonds de commerce, nulle, pour défaut d'enregistrement.

Cass. 3e civ., 14 décembre 1994, LawLex202300003468JBJ, RDI 1995, 343, obs. GROSLIERE et SAINT-ALARY-HOUIN.

Cass. com., 15 décembre 1987, LawLex202100006137JBJ. V. déja, Cass. 3e civ., 7 juillet 1982, LawLex202300005991JBJ.

Montpellier, 4 avril 2024, LawLex202400003106JBJ : l’article 1589-2 du Code civil est inapplicable lorsque la convention est devenue synallagmatique en raison de la décision du bénéficiaire d’accepter la promesse unilatérale comme telle et de lever l’option, ce qui a eu pour effet de rendre la vente parfaite.

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72. Conditions de forme.(1)

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