Contrats d'affaires

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est libre de donner ou non son consentement à la vente en levant l'option. L'abandon de son droit d'option ne saurait donc lui être reproché, ni fonder un droit à réparation au bénéfice du promettant. La Cour de cassation rappelle ce principe lorsqu'elle énonce que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne commet aucune faute en refu …

Abandon du droit d'option.

PIERRE, Le prix de l’exclusivité dans les promesses de vente onéreuses, JCP 1996, 3981 ; CHALVIGNAC, Clause pénale et dépôt de garantie : un cumul délicat, JCP N, 2000, 438 ; DE BISSY, L'indemnité d'immobilisation, RDI, 2000, 287 ; THABAUT, L'indemnité d'immobilisation, Gaz. Pal. 2002, 1605 ; BUS, Les indemnités (d'immobilisation) dans les promesses de vente immobilières : à la recherche d'un statut juridique et des sûretés attachées, AJDI, 2014, 495.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est libre de donner ou non son consentement à la vente en levant l'option. L'abandon de son droit d'option ne saurait donc lui être reproché, ni fonder un droit à réparation au bénéfice du promettant. La Cour de cassation rappelle ce principe lorsqu'elle énonce que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne commet aucune faute en refusant d'acquérir le bien .

Le droit d'option conféré au bénéficiaire par le promettant l'est souvent à titre onéreux. La promesse unilatérale de vente stipule alors le versement d'une “indemnité d'immobilisation”, qui représente en général 10 % du prix de vente payable dès la conclusion de la promesse, ou à l'expiration du délai d'option. Si le bénéficiaire lève l'option, l'indemnité constituera une avance sur le prix ; dans le cas inverse, elle restera due au promettant, sauf clause contraire. Le versement de l'indemnité, ou la récupération de la somme versée au titre de cette indemnité , est source de contentieux.

La Cour de cassation considère que l'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente, comme acquise au promettant, en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse . Par cet arrêt, la Haute juridiction a censuré l'arrêt d'appel qui, pour rejeter la demande en paiement d’une telle indemnité, avait estimé que cette indemnité a été fixée en fonction du préjudice éventuel né de la nécessité pour les promettants de rechercher un autre acquéreur, préjudice dont ils n’ont pas souffert puisqu’ils ont renoncé à la vente. L'avant-projet du droit des contrats spéciaux entérine cette solution jurisprudentielle, sans toutefois employer le terme d'"indemnité", jugé inadapté, car renvoyant à la notion de préjudice, en prévoyant dans le futur article 1590 qu'"une somme peut être convenue dans la promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire", qu'"elle est acquise au promettant si le bénéficiaire choisit de ne pas se porter acquéreur" et qu'"en cas de conclusion de la vente, cette somme vaut acompte, sauf clause contraire". 

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente comprenant une indemnité d’immobilisation est donc tenu de régler au promettant cette dernière dès lors qu’il renonce à l’acquisition alors que toutes les conditions suspensives sont remplies, le fait qu’il se soit rétracté avant la date d’expiration de la promesse n’ayant aucune incidence . En cas de défaillance de la condition suspensive, il lui appartient d’apporter la preuve qu’il a effectué toutes les diligences permettant de mettre en œuvre la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente, sachant que s’il en justifie, c’est au promettant, qui souhaite obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, qu’il revient de démontrer que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition .

L’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente, fixée par les parties en fonction de la durée de l’immobilisation de l’immeuble , peut être réduite judiciairement dès lors que le bénéficiaire de la promesse renonce d’une façon anticipée à la vente . Selon la Haute juridiction, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation au profit du promettant ne constitue pas une clause pénale, dès lors que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'est pas tenu d'acquérir . En outre, la somme versée par le bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble pour prolonger le délai d’option qui lui est accordé, et qui s’ajoute à une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix, ne constitue pas non plus une clause pénale, dès lors qu'il n’a pris aucun engagement d’acquérir l’immeuble et que cette clause n’est pas destinée à assurer l’exécution de la convention . 

Cass. 3e civ., 26 septembre 2012, LawLex202300002087JBJ, RTD civ. 2012, 723, obs. FAGES ; RDC 2013, 59, obs. LAITHIER; D. 2013, 391, obs. AMRANI-MEKKI et MEKKI.

Cass. 3e civ., 1er juillet 1998, LawLex202100006428JBJ, D. 1999,13, obs. PAISANT ; JCP E 1999, 171, obs. VIALLA; RDI 1998, 656, obs. GROSLIERE et SAINT-ALARY-HOUIN, relevant que la société bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur un terrain constructible, qui a versé une indemnité d'immobilisation, peut néanmoins renoncer à la vente et se voir restituer son indemnité, même s’il a été stipulé à l’acte qu’elle resterait acquise au promettant en cas de non-réalisation imputable au bénéficiaire, lorsque le terrain litigieux est grevé d'une servitude non mentionnée à l’acte qui en affecte substantiellement l’utilisation, alors même que le promettant avait déclaré qu'il n'existait aucune servitude de droit privé ou de droit public empêchant l'exercice du permis de construire.

Cass. 1re civ., 5 décembre 1995, LawLex202200000592JBJ, Defrénois 1996, 757, obs. MAZEAUD ; Defrénois 1996, 814, obs. BENABENT; JCP G 1996, 465, obs. PIERRE.

Bordeaux, 6 juin 2024, LawLex202400004281JBJ

Paris, 24 mai 2024, LawLex202400004413JBJ. - V. aussi, Versailles, 8 février 2024, LawLex202400001886JBJ.

Rennes, 22 mai 2024, LawLex202400004414JBJ : l’indemnité d’immobilisation vise à rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente durant le seul temps de la réalisation de la vente.

Cass. 3e civ., 5 décembre 1984, LawLex202200001070JBJ, D. 1985, 544, obs. BENAC-SCHMIDT ; Defrénois, 1986, 126, obs. OLIVIER ; RTD civ. 1985, 372, obs. MESTRE ; RTD civ. 1985, 592 et 594, obs. REMY; JCP G 1986, II, 20555, obs. PAISANT.

Cass. 3e civ., 5 décembre 1984, LawLex202200001070JBJ, précit. – A contrario, V. Cass. 3e civ., 24 septembre 2008, LawLex202100006453JBJ, RTD civ. 2008, 675, obs. FAGES ; RDC 2009, 60, obs. MAZEAUD ; RDC 2009, 88, obs. BORGHETTI ; D. 2008, 2497, obs. FOREST ; Defrénois 2008, 38860, obs. SAVAUX ; JCP G 2009, II, 10016, obs. DAGORNE-LABBE ; Constr.-Urb. 2008, 174, obs. SIZAIRE, retenant que la stipulation, fût-elle improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation, qui a pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence, constitue une clause pénale.

Cass. 3e civ., 5 décembre 1984, LawLex202200000555JBJ, RTD civ. 1985, 592 et 594, obs. REMY ; D. 1985, 544, obs. BENAC-SCHMIDT ; RTD civ. 1985, 372, obs. MESTRE; JCP G 1986, 20555, obs. PAISANT; Defrénois 1986, 126, obs. OLIVIER.

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