Contrats d'affaires

L’article 1124, alinéa 1er, du Code civil définit la promesse unilatérale comme “le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”.
Selon la Cour de cassation, la promesse unilatérale d’achat s'a …

Promesse unilatérale d'achat.

MOURY, Menaces sur les promesses unilatérales de vente et d'achat croisées, D. 2006, 2793.

L’article 1124, alinéa 1er, du Code civil définit la promesse unilatérale comme “le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”.

Selon la Cour de cassation, la promesse unilatérale d’achat s'analyse en un contrat par lequel le promettant s’oblige à acquérir un bien meuble ou immeuble qui appartient au bénéficiaire si celui-ci consent [ou non] à le lui vendre  par la levée de l'option.

Par leur mécanisme, la promesse unilatérale de vente et la promesse unilatérale d'achat sont deux institutions proches qui obéissent aux mêmes conditions de formation, à de rares exceptions près. Comme dans le cas d'une promesse unilatérale de vente : la qualification de la promesse unilatérale d'achat est incompatible avec un accord des deux parties sur le contrat projeté ; le consentement du bénéficiaire est le seul élément qui fait défaut pour que le contrat de vente soit formé ; la promesse unilatérale d'achat doit déterminer les éléments essentiels du contrat de vente à venir, à savoir l'objet et le prix ; la formation de la promesse unilatérale d'achat suppose le consentement libre, éclairé et non vicié des parties. En revanche, la promesse unilatérale d'achat n'est pas soumise à la formalité de l'enregistrement prévue par les dispositions de l'article 1589-2  qui ne visent que la promesse unilatérale de vente .

Mais l'"effet de miroir inversé" qui rapproche les promesses unilatérales de vente et d'achat conduit également à les distinguer l'une de l'autre. Alors que dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, le promettant s'engage définitivement à vendre et doit disposer de la capacité et du pouvoir d'aliéner son bien au jour de la conclusion de la promesse, dans une promesse unilatérale d'achat, c'est le bénéficiaire qui doit pouvoir disposer du bien, et ce, au jour où il donne son consentement à la vente. La Haute juridiction a rappelé ce principe en énonçant que la capacité du bénéficiaire d'une promesse unilatérale d'achat à conclure le contrat définitif doit être appréciée au jour où il exerce l'option . En sa qualité de professionnel de la vente de biens fonciers, la SAFER, bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente portant sur un bien, doit dès lors se renseigner sur la disponibilité de celui-ci avant de consentir à la vente .

Au-delà de sa formation, la promesse unilatérale d’achat poursuit un régime juridique relativement similaire à celui de la promesse unilatérale de vente.

Par la promesse unilatérale d'achat, le promettant s'engage définitivement à acquérir envers le bénéficiaire, qui, prenant acte de cet engagement, ne s’engage pas à conclure le contrat définitif, mais dispose d’une option qui lui permet dans l’avenir de donner ou non son consentement à la vente. Est donc devenue caduque la promesse unilatérale d'achat dont la levée d'option n'a pas été réalisée à la date fixée à l'acte par l'envoi au promettant d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception .

L'engagement du promettant d'acquérir auprès du bénéficiaire est irrévocable. Dès lors, le promettant, qui, alors que la promesse unilatérale d'achat de parts sociales a été acceptée par les bénéficiaires sans réserve dans les formes et délais prévus, les conditions suspensives ayant été levées, ne s'est pas présenté à la signature de l'acte authentique, doit être condamné en réalisation forcée de la vente, même s'il a réglé l'indemnité forfaitaire prévue pour le cas où la cessation ne serait pas réalisée du fait de sa défaillance . En revanche, le promettant qui s’est engagé, dans une promesse unilatérale d’achat, à acquérir un immeuble appartenant à une société civile immobilière à la double condition suspensive d’obtenir une licence d’exploitation de débit de boissons ainsi qu’un prêt, doit se voir restituer le dépôt de garantie qu’il a versé, dès lors que le bénéficiaire n’a pas levé l’option .

En levant l'option, le bénéficiaire consent lui aussi définitivement à la vente. Son exécution en nature ou sa résolution peut alors être demandée par le promettant . En outre, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale d'achat, qui, malgré la levée de l'option et le paiement du prix de vente, se refuse à réitérer la vente par acte authentique au prétexte d'une différence de rédaction, non établie, avec les termes de la promesse, peut être condamné à réparation à l'égard du promettant . 

Cass. 3e civ. 16 mars 2023, LawLex202300004590JBJ.

Art. 1589-2 C. civ. : “Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire”.

Cass. 3e civ., 18 mars 1975, LawLex202300003354JBJ.

Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, LawLex202300004595JBJ.

Cass. 3e civ., 29 mars 2006, LawLex202300003493JBJ, AJDI 2006, 476, obs. PRIGENT ; RTD civ. 2006, 759, obs. MESTRE et FAGES ; RD rur. 2006, 26, obs. GAIN.

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, LawLex202300004590JBJ.

Cass. 1re civ. 29 juin 2016, LawLex202300004604JBJ, retenant que la clause insérée dans une promesse unilatérale d'achat et rédigée dans des termes clairs et précis et dépourvus d'équivoque qui a pour objet, après levée de l'option par les bénéficiaires, d'évaluer forfaitairement et d'avance l'indemnité due par le promettant, en cas d'inexécution de son obligation de signer l'acte authentique constatant le caractère définitif de la cession des parts sociales, ne s'oppose pas à l'exécution forcée du contrat. – Approuvant Paris, 21 mai 2015, LawLex202300004628JBJ, ayant considéré que la stipulation, au sein d'une promesse unilatérale d'achat, d'une clause pénale en cas d'inexécution du contrat ne saurait permettre au promettant de se libérer unilatéralement de ses engagements, ni emporter renonciation du bénéficiaire à poursuivre l'exécution de la promesse.

Cass. 3e civ., 13 mai 1998, LawLex202200000971JBJ, Defrénois 2000, 729, obs. MAZEAUD ; D. 1999, 10, obs. TOURNAFOND; RDI 1998, 392, obs. GROSLIERE.

Art. 1217 C. civ.: "La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter".

Cass. 3e civ., 6 novembre 2013, LawLex202300004596JBJ, ayant en outre fait droit à la demande en résolution du promettant/acheteur.– V. égal. Cass. 3e civ., 29 mars 2006, LawLex202300003493JBJ, AJDI 2006, 476, obs. PRIGENT ; RTD civ. 2006, 759, obs. MESTRE et FAGES ; RD rur. 2006, 26, obs. GAIN, censurant l'arrêt d’appel qui avait rejeté l’action en paiement de dommages-intérêts exercée par le promettant à l'encontre de la SAFER bénéficiaire de la promesse unilatérale d'achat, alors que celle-ci, en sa qualité de professionnel de la vente de biens fonciers, aurait dû se renseigner sur la disponibilité du bien avant de lever l'option.

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90. Promesse unilatérale d'achat.(1)

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