Contrats d'affaires

Selon l'article 1589 du Code civil : “La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix”. Contrairement au mécanisme de la promesse unilatérale, la conclusion de l'avant-contrat de promesse synallagmatique suppose que les deux parties échangent réciproquement leur consentement sans que l'expression de leur consentement soit décalée dans …

Qualification.

BOYER, La clause de dédit, in Mélanges offerts à Pierre Raynaud, D. 1985, 41 ; TRICLIN, La renaissance des arrhes, JCP G, 1994, 3732 ; CZAPSKI, Les arrhes dans l'hôtellerie et l'organisation des voyages, in Etude offertes à Barthélemy Mercadal, édition Francis Lefebvre, 2002, 430-435 ; CHIARINY-DAUDET, Retour sur la qualification de la promesse synallagmatique, D. 2007, 3045 ; NGOUMTSA, Promesses unilatérales et promesses synallagmatiques de vente : questions de frontière, RLDC, mars 2011, 69 ;

Selon l'article 1589 du Code civil : “La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix”. Contrairement au mécanisme de la promesse unilatérale, la conclusion de l'avant-contrat de promesse synallagmatique suppose que les deux parties échangent réciproquement leur consentement sans que l'expression de leur consentement soit décalée dans le temps. Elle suppose donc que soit caractérisé un engagement croisé et ferme de conclure la vente . Une fois conclue, la promesse synallagmatique emporte directement ses effets, dès lors qu'en principe, l'accord des parties sur la chose et le prix suffit à former la vente.

Si une convention qui prévoit que les parties sont d’accord sur la chose, le prix, et le transfert de propriété sous la seule réserve du non-exercice de leur droit de préemption par les locataires du bien constitue une promesse synallagmatique de vente , l'identification d'une promesse synallagmatique pose parfois des difficultés. Pour retenir cette qualification les juges ont d'abord recherché un engagement réciproque des parties . Puis, ils ont considéré qu'une convention qui porte sur des obligations réciproques ne constitue une promesse synallagmatique de vente que si ces obligations sont régulièrement symétriques et qu'à l’engagement de vendre répond un engagement corrélatif d’acheter . Selon la Haute juridiction, la promesse de vente d’un fonds de commerce qui prévoit une indemnité d’un montant tel qu’elle ne constitue pas simplement la compensation de l’immobilisation du fonds durant une période de trois mois, mais traduit l’engagement de l’acheteur de prendre possession à la date convenue, et dans laquelle les parties ont indiqué nettement leur volonté respective de prévoir une résiliation pure et simple en cas de non obtention par l’acheteur du prêt sollicité, ainsi que la possibilité, pour chacune, de se désengager en abandonnant ou en doublant les arrhes, est une promesse synallagmatique de vente . Ainsi, doit être requalifiée en promesse synallagmatique la promesse unilatérale de vente qui stipule que le bénéficiaire s'engage définitivement à acquérir dès qu’auront été remplies, avant une certaine date, les obligations mises à la charge du promettant, privant ainsi ledit bénéficiaire de toute faculté d’option .

Les juges considèrent également que l'échange d'une promesse unilatérale d'achat et d'une promesse unilatérale de vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive, dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu'elles sont stipulées dans les mêmes termes . Ainsi, à l'instar d'une promesse synallagmatique de vente, une promesse unilatérale d’achat et une promesse unilatérale de vente, stipulées en des termes identiques et qui portent toutes deux sur une cession de 1150 actions, valent vente, dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et le prix, que les délais convenus sont des délais de paiement, et que ces conventions ne sont affectées d’aucune condition attachée à l’obligation des acquéreurs, de sorte que ces derniers ne peuvent invoquer, pour s’en exonérer, l’absence de notification par les vendeurs de leur intention de céder le reliquat des actions . En revanche, avant l'entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, la Haute juridiction avait refusé la requalification en promesse synallagmatique de promesses unilatérales de vente et d'achat stipulées dans les mêmes termes entre les parties au motif, que la vente ne pouvait être regardée comme parfaite, alors qu'à la date de ces actes réciproques, le promettant s’était rétracté avant la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, de sorte que cette rétractation était exclusive d'une rencontre des volontés réciproques de vente et d'acquérir . Cette solution n'est toutefois plus d'actualité puisque l'article 1124 sanctionne désormais la révocation d'une promesse unilatérale de vendre, avant la levée de l’option, par l’exécution forcée du contrat, de sorte que la rencontre des volontés réciproques de vente et d'acquérir n'est plus exclue dans de telles circonstances.

En revanche, selon la Cour de cassation, la conclusion par les parties, en s'accordant sur la chose et le prix, d'une promesse synallagmatique de vente valant vente, postérieurement à l'acquisition de la nullité d'une promesse unilatérale de vente consentie entre elles, ne saurait se déduire de leurs correspondances, qui ne peuvent être considérées que par référence à la promesse nulle et expriment nécessairement le consentement déjà donné par le bénéficiaire .

Enfin, la Haute juridiction considère que la faculté de substitution stipulée dans une promesse est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat. Constitue ainsi une promesse synallagmatique de vente la promesse de vente d’un immeuble, conclue avec faculté de substitution, qui comporte des engagements réciproques, le fait que les bénéficiaires aient seulement accepté l'offre de vente en se réservant la possibilité d'acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers étant indifférent . La Haute juridiction a réitéré sa position en précisant que dans une promesse de vente, ni la faculté de substitution reconnue à l’acquéreur, ni la clause qui exclut l’arbitrage du notaire en cas de litige, n’ont d’effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse .

Versailles, 16 mai 2024, LawLex202400004584JBJ.

Cass. 3e civ., 10 novembre 1982, LawLex202300003174JBJ.

Cass. 3e civ., 28 juin 2006, LawLex202100006398JBJ, D. 2006, 2439, obs. BEHAR-TOUCHAIS ; JCP G 2007, 10015, obs. PILLET ; JCP N 2006, 1265, obs. LE MAGUERESSE ; RTD civ. 2006, 755, obs. MESTRE; AJDI 2007, 594, obs. COHET-CORDEY; RDC 2006, 1096, obs. DAURIAC ; Constr.-Urb. 2006, n° 193, obs. CORNILLE ; Defrénois 2006, 1851, obs. SAVAUX; JCP N 2007, 1157, n° 1, obs. PIEDELIEVRE ; RLDC 2006/32, n° 2249, obs. KENFACK ; LPA 21 novembre 2006, obs. EECKHOUDT.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, LawLex202100006434JBJ, D. 2007, 3045, obs. CHIARINY-DAUDET ; JCP N 2007, n° 47, obs. PIEDELIEVRE.

Cass. com., 9 novembre 1971, LawLex202100006420JBJ.

Cass. com., 8 novembre 1972, LawLex202200002087JBJ, JCP G 1973, II, note BOCCARA ; Gaz. Pal. 1973, 670, obs. BLANCHER ; Journ. not. 1974, 51570, 200, obs. VIATTE, précisant que même si l'acte sous seing privé qui stipule un dédit à la charge du vendeur en cas de non-respect de la promesse et une indemnité au cas où l'acquéreur n'exerce pas sa faculté d'acquérir, revêt un caractère synallagmatique, il n'en constitue pas pour autant une promesse synallagmatique de vente, dès lors qu'il prévoit des obligations qui ne sont pas régulièrement symétriques en ce que l'indemnité mise à la charge du bénéficiaire pour compenser l'immobilisation du bien du promettant pendant le délai convenu, est exclusive de toute contrainte à l'achat sous une forme détournée et n'altère en rien sa liberté de décision.

Cass. com., 13 février 1978, LawLex202200002402JBJ.

Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, LawLex202100006448JBJ, D. 1992, 457, obs. NAJJAR ; Contrats Conc. Consom. 1991, 74, obs. LEVENEUR ; D. 1991, 593, obs. MARTIN.

Cass. com., 16 janvier 1990, LawLex202100006418JBJ, Rev. sociétés 1990, 97, obs. GERMAIN ; JCP G 1991, II, 21748, obs. HANNOUN; RTD civ. 1990, 462, obs. MESTRE; D. 1992, 177, obs. BOUSQUET et BUGEJA; JCP E 1990, II, 15838, obs. VIANDIER et CAUSSAIN; BJS 1990, 272, n° 75, obs. STREIFF; RJ com. 1990, 166, obs. CHERCHOULY-SICARD ; 22 novembre 2005, D. 2006, 149, obs. LIENHARD; RTD civ. 2006, 302, obs. MESTRE et FAGES; Rev. sociétés 2006, 521, obs. BARBIERI; RDC 2006, 1095, obs. BENABENT; RDC 2006, 383, obs. BRUN; Defrénois 2006, 605, obs. LIBCHABER; JCP E 2006, 1463, obs. CONSTANTIN; D. 2007, 271, obs. HALLOUIN et LAMAZEROLLES; Rev. sociétés 2006, 521, obs. BARBIERI; BJS 2006, 377, obs. COURET et CESBRON; D. 2006, 2638, obs. AMRANI-MEKKI et FAUVARQUE-COSSON; RJDA 2006, 339, obs. BETCH; D. 2006, 2793, obs. MOURY ; 27 septembre 2017, LawLex202300003681JBJ. - V. aussi Cass. 3e civ, 26 juin 2002, RTD civ. 2003, 77, obs. MESTRE et FAGES; JCP E 2003, 543, n° 3, obs. MAINGUY; Defrénois 2002, 1261, obs. SAVAUX; D. 2007, 271, obs. HALLOUIN et LAMAZEROLLES.

Cass. com., 16 janvier 1990, LawLex202100006418JBJ, précit.

Cass. com., 14 janvier 2014, LawLex202300003492JBJ, BJS 2014, 384, obs. BRIAND ; Gaz. Pal. 12-13 février 2014, 8, n° 43 et 44, obs. MIGNOT ; LPA 6 juin 2014, n° 113, 11, obs. DESACHE. – V égal. Cass. com., 13 septembre 2011, LawLex202300004036JBJ, D. 2012, 231, obs. AMRANI MEKKI et MEKKI ; RTD com. 2011, 788, obs. BOULOC ; JCP G 2011, 1353, obs. HEYMANN ; Rev. sociétés 2012, 22, obs. FAGES; Gaz. Pal. 2011, n° 321, 15, obs. DONDERO ; JCP E 2011, 1826, n° 3, obs. DEBOISSY et WICKER; BJS 2012, 10, obs. DANOS ; Dr. sociétés 2011, n° 211, obs. MORTIER ; Contrats Conc. Consom. 2011, 253, obs. LEVENEUR ; D. 2012, 231, obs. MOLFESSIS : une cour d’appel ne peut retenir que la vente est parfaite par la signature des promesses unilatérales d'achat et de vente liant les parties, dès lors que l’offre du promettant était irrévocable en l’absence de disposition dans la promesse de vente autorisant sa rétractation avant une certaine date et que le bénéficiaire a levé l’option dans le délai stipulé, alors que la levée de l'option par le bénéficiaire, postérieurement à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée [NDLR : cette solution n'est plus d'actualité depuis la réforme du droit des contrats, la révocation de la promesse unilatérale de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêchant pas la formation du contrat promis].

Cass. 3e civ., 3 février 1993, LawLex202100006131JBJ, JCP E 1994, I, 310, n° 1, obs. MAINGUY ; Defrénois 1993, 731, obs. AUBERT.

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92. Qualification.(1)

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