Contrats d'affaires

La promesse synallagmatique de vente, qui contient les éléments essentiels de la vente, se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par laquelle le promettant et le bénéficiaire manifestent leur volonté de contracter . Comme pour tout contrat, sont nécessaires à sa validité : le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain .
Le consentement d …

Conditions de fond.

La promesse synallagmatique de vente, qui contient les éléments essentiels de la vente, se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par laquelle le promettant et le bénéficiaire manifestent leur volonté de contracter . Comme pour tout contrat, sont nécessaires à sa validité : le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain .

Le consentement des parties à la promesse synallagmatique de vente doit être libre, éclairé et non vicié. Les parties doivent donc respecter le devoir d'information précontractuelle, d'ordre public, prévu à l'article 1112-1 du Code civil , et exprimer un consentement exempt d'erreur, de dol ou de violence, conformément aux articles 1130 à 1144.

Selon les juges, un manquement au devoir d'information précontractuelle ne peut être reproché au promettant qu'autant que l'ignorance, par la bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente, de l'information - un problème d'aération - dont elle soutient avoir été privée, est légitime, tel n'étant pas le cas lorsque cette dernière, avant la signature de la promesse de vente, a visité à cinq reprises le souplex en cause, avec des personnes différentes, de sorte qu'elle a pu se rendre compte de la particularité des lieux et aurait dû être alertée sur le niveau d'humidité du logement .

Une promesse de vente doit être annulée sur le fondement de l'erreur sur les qualités essentielles, et la clause selon laquelle les acquéreurs s'engagent à souffrir les servitudes, apparentes ou non, continues ou discontinues, doit leur être déclarée inopposable, dès lors qu'ils n'auraient pas acheté le bien s'ils avaient su que la surface utile proposée à la vente était inférieure de près de dix pour cent à celle qu'ils comptaient acquérir et qu'ils devraient supporter un risque d'éviction . Caractérise une réticence dolosive justifiant la nullité de la promesse synallagmatique de vente la dissimulation par le vendeur de la situation exacte de l'immeuble vendu au regard des règles des immeubles de grande hauteur et du montant des charges de sécurité engendrées, dans la mesure où de tels éléments étaient déterminants pour le bénéficiaire qui devait être mis à même d'apprécier la rentabilité de son opération immobilière et aurait à tout le moins acquis à un prix inférieur s'il avait connu la situation exacte . Commet également un dol par réticence le vendeur d'un camping, qui omet, lors des pourparlers et de la réitération de la promesse de cession, d'informer l'acquéreur, alors qu'il en est tenu, d'une lettre du préfet faisant état d'un nouvel arrêté ministériel sur le classement des campings et selon laquelle, à défaut de présenter une lettre de reclassement avant une certaine date, l'établissement s'expose à un reclassement d'office, et occulte dans l'acte de cession l'élément essentiel qu'est le classement du camping . De même, le marchand de bien qui s'abstient de révéler aux futurs acquéreurs que les lucarnes de l'immeuble sur lequel porte la promesse synallagmatique de vente, avaient fait l'objet d'un certificat de non-conformité dont, en tant que vendeur professionnel, il ne pouvait méconnaître l'importance, ni les conséquences juridiques, se rend coupable d'une réticence dolosive, à seule fin de les amener à contracter . Commet aussi un dol, justifiant la réparation pour l'acheteur de la perte d'une chance d'obtenir une diminution du prix de vente, le vendeur, qui, alors que la promesse synallagmatique qu'il a consentie stipule que pendant la période de "transfert”, entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte de vente, le vendeur s'engage à informer périodiquement l'acquéreur de tout changement qui pourrait affecter, de manière significative, l'immeuble et sa situation locative, de sorte que la situation locative de l'immeuble a été érigée en élément déterminant du consentement des parties, tait les difficultés financières du locataire de l'immeuble vendu dont la somme des loyers versés représente environ la moitié des loyers perçus . En revanche, une société spécialisée en matière de transactions immobilières n'est pas fondée à invoquer la nullité du compromis de vente d'un immeuble pour réticence dolosive au motif de l’insalubrité de plusieurs logements s’y trouvant, dès lors qu'elle ne constitue pas un acquéreur profane ou inexpérimenté et qu'ayant visité les logements concernés, elle a pu procéder à toute constatation utile, avant de signer ledit compromis en toute connaissance de cause .

Pour que la promesse synallagmatique soit valablement formée et la vente parfaite, le consentement des parties doit en outre porter sur la chose et le prix, qui doivent être déterminés ou déterminables, dans la mesure où l'avant-contrat comprend les éléments essentiels du contrat de vente à venir. La promesse synallagmatique vaut vente, dès lors que le bénéficiaire de la promesse a accepté l’offre le jour même de l’émission et qu’il y a eu accord entre les parties sur la chose et le prix . En revanche, en l'absence d'accord sur la chose et le prix, le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente est fondé à refuser la réitération de la vente par acte authentique dès lors que la promesse fixe le prix de vente des parcelles en cause par référence à une indication de valeur, qui implique une indexation, sans toutefois prévoir expressément une réévaluation, et que les juges ne peuvent se substituer aux parties pour faire choix des modalités d'actualisation du prix . En application de l'article 1583 du Code civil , la promesse vaut vente dès que les parties sont convenues du prix et de la chose, même si la chose n'a pas encore été livrée, ni le prix payé , le défaut d’accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne pouvant empêcher le caractère parfait de la vente . Toutefois, la règle de l'article 1583 n'étant que supplétive, la promesse peut prévoir des stipulations érigeant un élément secondaire en un élément déterminant du consentement des parties .

Conclure une promesse synallagmatique implique par ailleurs de pouvoir disposer du bien, objet de la promesse. Aussi, le gérant d'une SCI ne peut-il consentir seul une promesse synallagmatique de vente sur un immeuble social, s'il ne dispose pas du pouvoir de disposer de ce bien, en vertu des statuts . Enfin, ledit bien doit être dans le commerce pour pouvoir être aliéné .

Cass. 3e civ., 11 juin 1992, LawLex202100006120JBJ.

Cass. 3e civ., 4 octobre 1989, LawLex202300004501JBJ.

Art. 1583 C. civ. : “[la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

Cass. 3e civ., 18 février 2009, LawLex202100006408JBJ, RDC 2009, 1100, obs. LARDEUX ; JCP N 2009, n° 1194, obs. BARBIERI; AJDI 2009, 637, obs. PRIGENT ; Bordeaux, 8 janvier 2024, LawLex202400002068JBJ : dès lors que les parties ont conclu une promesse synallagmatique de vente d’un fonds de commerce sous certaines conditions suspensives, que le prix et la chose vendus sont déterminés, qu’une réitération de l’acte n'a pas été stipulée et que le paiement du prix ne constitue pas l'une de ces conditions suspensives, la vente doit être considérée comme parfaite dès la signature de l’acte, sous réserve de la levée desdites conditions, étant entendu que le non-paiement du prix, qui ne peut affecter la validité de l’acte, relève de son exécution.

Cass. 3e civ., 14 janvier 1987, LawLex202300003149JBJ.

Pour une application, V. Cass. 3e civ., 16 septembre 2021, LawLex202300004721JBJ, précit.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2020, LawLex202200003580JBJ, Dr. Sociétés 2021, n°19, obs. JULLIAN ; BJS 2021, 41, de RAVEL d'ESCLAPON; JCP N 2021, 1227, obs. STORCK.

Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, LawLex202100006415JBJ, RTD civ. 2020, 369, obs. BARBIER ; JCP N 2020, n° 194, obs. BOULANGER ; RTD civ. 2020, 410, obs. GAUTIER; D. 2020, 2206, obs. GODECHOT-PATRIS et GRARE-DIDIER ; D. 2021, 310, obs. BOFFA et MEKKI ; AJDI 2020, 704, obs. COHET; AJ contrat 2020, 248, obs. HOUTCIEFF; AJ famille 2020, 256, obs. LEVILLAIN ; JCP G 2020, 210, obs. LOISEAU ; RDC 2020, 120, obs. TADROS ; RDC 2020, 10, obs. LATINA; Gaz. Pal. 31 mars 2020, 79, obs. DEVILLE ; JCP N 2020, n° 48, 1246, obs. COLLARD ; Gaz. Pal. 7 juillet 2020, 86, obs. DEPRET, ayant considéré valide la promesse synallagmatique de vente, qui, portant sur un bien faisant l'objet d'une clause d'inaliénabilité, n'a pas pu faire l'objet d'une réitération par acte authentique pour laquelle aucun délai n'était prévu et que les parties n'ont pas entendu dénoncer, dès lors que, du fait d'un décès, l'obstacle juridique à la régularisation par acte authentique et tenant à l'inaliénabilité du bien, avait disparu le jour où, en méconnaissance de la vente convenue et en fraude des droits de l'acquéreur, le promettant a consenti une donation ultérieure sur ledit bien.

Art. 1112-1 C. civ. : "Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant”.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants".

Riom, 19 octobre 2021, LawLex202100006138JBJ.

Cass. 3e civ., 15 février 2006, LawLex202300005126JBJ.

Cass. 3e civ., 22 juin 2005, LawLex200600002189JBJ, RLDC 2005, n° 809, obs. Le GALLOU ; LPA 2006, 16, obs. CHARDEAUX.; RDC 2005, 1025, obs. STOFFEL-MUNCK; Contrats Conc. Consom. 2005, n° 186, obs. LEVENEUR.

Cass. 1re civ., 16 octobre 2001, LawLex200700000786JBJ.

Orléans, 18 décembre 2006, LawLex200700000763JBJ.

Cass. 3e civ., 16 septembre 2021, LawLex202300004721JBJ.

Cass. 3e civ., 7 mai 2014, LawLex201400001122JBJ.

Contrats d'affaires

93. Conditions de fond.

Demandez un accès gratuit
au contenu exclusif Livv – juristes d’entreprise

Les décisions de justice citées dans ce paragraphe :

Les notions juridiques connexes

93. Conditions de fond.

Demandez un accès gratuit au contenu exclusif Livv – juristes d’entreprise

Les décisions de justice citées dans ce paragraphe :

Les notions juridiques connexes

Demandez un accès gratuit
au contenu exclusif Livv – juristes d’entreprise