Contrats d'affaires

Depuis la réforme du droit des contrats, l'article 1186 du Code civil  prévoit que la disparition d’un des éléments essentiels du contrat, postérieurement à sa formation, est sanctionnée par sa caducité. Selon l'article 1187 du Code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitutions.
Lorsque la promesse synallagmatique de vente a été conclue sous réserve de la réalisation d'u …

Caducité de la promesse.

Depuis la réforme du droit des contrats, l'article 1186 du Code civil  prévoit que la disparition d’un des éléments essentiels du contrat, postérieurement à sa formation, est sanctionnée par sa caducité. Selon l'article 1187 du Code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitutions.

Lorsque la promesse synallagmatique de vente a été conclue sous réserve de la réalisation d'une condition suspensive, la défaillance de la condition entraîne la caducité de la promesse , pour autant qu'elle ait été invoquée de bonne foi par le demandeur . Ainsi, une promesse synallagmatique de vente, conclue sous plusieurs conditions suspensives, devient caduque, lorsqu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la condition n'a pas été accomplie et que le vendeur n'a pas accepté un report du délai de signature . Est dès lors devenue caduque le promesse synallagmatique de vente qui conditionnait la réalisation de la vente au paiement par l'acquéreur de l'intégralité du prix comptant, payable au plus tard à la signature de l'acte authentique, lorsque l'acquéreur n'a pas été en mesure d'y procéder  ou la promesse qui prévoyait que la réalisation de la vente et le transfert de propriété étaient subordonnés à l’établissement d’un acte authentique, avant un terme formel qui s’imposait aux parties, et que l’acte authentique n’a pas été établi dans le délai fixé .

Lorsque la promesse synallagmatique ne stipule aucun délai pour la réalisation de la condition suspensive, la Haute juridiction considère que celle-ci doit être accomplie dans un “délai raisonnable”, sous peine de caducité, car la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel . Ainsi, selon la Cour, lorsqu'il résulte du rapprochement des correspondances échangées entre les parties postérieurement à la promesse synallagmatique de vente qu'elles ont entendu faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement et que cet acte n'a pas été établi dans le délai raisonnable convenu, il y a lieu de déclarer que la convention est devenue caduque . En revanche, lorsque le dépassement du terme fixé pour la signature de l’acte notarié n'est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse, une cour d'appel ne peut accueillir la demande en annulation d'une vente en raison de la caducité de la promesse . De même, la demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente doit être rejetée lorsque les parties ont maintenu, postérieurement au terme fixé pour établir l'acte authentique, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective de l'immeuble et qu’ainsi elles ont convenu d'en proroger les effets au-delà du délai prévu, la circonstance que l'acquéreur ait renoncé en cours d'instance à solliciter l'exécution forcée de la vente étant indifférente .

Par ailleurs, la caducité d'une promesse synallagmatique de vente n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties .

Art. 1186 C. civ. : "Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement".

Cass. 3e civ., 13 juillet 1999, LawLex202300005700JBJ, Defrénois 1999, 1331, obs. MAZEAUD ; JCP G 2000, I, 215, obs. ROCHFELD ; 14 octobre 2009, LawLex202200003294JBJ, AJDI 2010, 324, obs. PRIGENT.

Cass. com., 22 mars 2011, LawLex202100006446JBJ, RDC 2011, 826, obs. SAVAUX; D. 2011, 2179, obs. HONTEBEYRIE ; JCP G 2011, n° 955, obs. GROSSER ; RTD civ. 2011, 345, obs. FAGES ; Rev. sociétés 2011, 626, obs. MOURY.

Cass. 3e civ., 23 juin 2004, LawLex202300003657JBJ.

Cass. 3e civ., 29 mai 2013, LawLex202200003271JBJ, D. 2014, 630, obs. AMRANI-MEKKI et MEKK I; RTD civ. 2013, 592, obs. BARBIER ; AJDI 2013, 231, obs. COHET; RDC 2013, 1409, obs. LE BOURG; RDC 2013, 1373, obs. LATINA. – V. égal. Cass. 3e civ., 9 mars 2017, LawLex202100006443JBJ, D. 2018, 371, obs. MEKKI ; RDI 2017, 286, obs. HEUGAS-DARRASPEN ; AJ contrat 2017, 226, obs. DAGORNE-LABBE; RTD civ. 2017, 393, obs. BARBIER, énonçant que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; 6 juin 2024, LawLex202400004232JBJ : dès lors que la promesse de vente prévoyait que l'acte devait être régularisé au plus tard dans le délai de trente jours, suivant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sans que ce délai puisse excéder le 31 mars 2018, et qu'aucune nouvelle prorogation n'était ensuite intervenue, alors même que le vendeur avait toujours, depuis l'origine, formalisé son accord à un report du délai par l'établissement d'avenants, la cour d’appel a pu valablement estimer qu'en l'absence de démonstration d'un nouveau report ou d'une renonciation expresse du vendeur à s'en prévaloir, la condition suspensive avait bien défailli à l'expiration du délai fixé au 31 mars 2018, de sorte que la caducité de la promesse était acquise, les brèves réponses du vendeur aux courriers électroniques de l'un des acquéreurs plusieurs mois après la date prévue ne pouvant caractériser à elles-seules sa volonté de renoncer à se prévaloir de la caducité, d'autant plus qu'il avait clairement informé les acquéreurs d'une autre proposition d'achat sans condition suspensive.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2011, LawLex202300004677JBJ.

Cass. 3e civ., 2 février 1983, LawLex202300002022JBJ, RDI 1983, 354, obs. GROSLIERE et JESTAZ ; Defrénois 1983, 1585, obs. VERMELLE.

Cass. 3e civ., 20 mai 2015, LawLex202200003274JBJ, JCP N 2016, 1087, obs. PIEDELIEVRE ; JCP N 2016, 1090, obs. MEKKI ; D. 2015, 1349, obs. MAZEAUD ; RTD civ. 2015, 619, obs. BARBIER ; Gaz. Pal. septembre 2015, 19, obs. BECQUE-ICKOWICZ ; AJDI 2015, 543, obs. COHET ; RDC 2015, 867, obs. LATINA.

Cass. 3e civ., 12 octobre 1994, LawLex202100006414JBJ, Defrénois 1995, 738, obs. MAZEAUD.

Cass. 3e civ., 18 février 2009, LawLex202100006408JBJ, RDC 2009, 1100, obs. LARDEUX ; JCP N 2009, n° 1194, obs. BARBIERI ; AJDI 2009, 637, obs. PRIGENT.

Cass. 3e civ., 13 février 2025, LawLex202500001046JBJ?

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