Contrats d'affaires

Initialement, la jurisprudence considérait que devait être annulée la vente réalisée en violation de la promesse synallagmatique de vente antérieurement consentie lorsque l’attitude du promettant ainsi que des acquéreurs, tant à l’égard du notaire qu’entre eux, ne pouvait s’expliquer que par un concert frauduleux dans le but d’évincer le bénéficiaire des droits qu’il possédait sur l’immeuble litig …

Opposabilité de la vente.

MAZEAUD, L'adage " fraus omnia corrumpit " et son application dans le domaine de la publicité foncière, Defrénois 1962, 481 ; GOBERT, La publicité foncière française, cette mal aimée, Études offertes à Jacques Flour, Defrénois, 1979, 207.

Initialement, la jurisprudence considérait que devait être annulée la vente réalisée en violation de la promesse synallagmatique de vente antérieurement consentie lorsque l’attitude du promettant ainsi que des acquéreurs, tant à l’égard du notaire qu’entre eux, ne pouvait s’expliquer que par un concert frauduleux dans le but d’évincer le bénéficiaire des droits qu’il possédait sur l’immeuble litigieux et dont les acquéreurs n’ignoraient pas l’existence . 

L'acquisition d'un immeuble, en connaissance d'une promesse de vente consentie antérieurement sur ce même bien à une autre personne, ne permettait donc pas à l'acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière, de sorte que la vente n'était pas opposable au bénéficiaire de la promesse synallagmatique . La Haute juridiction justifiait sa position par la mauvaise foi ou la fraude du second acquéreur. Ainsi, lorsque la vente d’un immeuble avait été réalisée en fraude des droits du bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente antérieurement conclue, il y avait lieu d’écarter les règles de la publicité foncière qui la rendent opposable aux tiers et de faire droit à l’action du bénéficiaire en annulation de la vente litigieuse et en réalisation de la promesse .

Puis, la Haute juridiction a opéré un revirement de jurisprudence. En application de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 de ce texte sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, de sorte qu’une promesse synallagmatique de vente non publiée n'est pas opposable au second acquéreur du même bien ayant fait publier son titre de vente, même s'il avait eu connaissance de celle-ci . La Cour a réitéré la solution en énonçant que la mauvaise foi de l'acquéreur d'un bien ayant fait l'objet d'une promesse synallagmatique de vente antérieure, non publiée, et en tant que telle inopposable à ce dernier, est sans influence sur la validité de l'acte de vente publié .

L'avant-projet de réforme du droit des contrats souhaite rompre avec cette solution, puisque le futur article 1587 in fine prévoit : “ Est nul le contrat conclu en violation de la promesse, avec un tiers qui en connaissait l’existence”.

Cass. 3e civ., 10 novembre 1982, LawLex202300003174JBJ.

Cass. 3e civ., 30 janvier 1974, LawLex202200000150JBJ, Journ. not. 1975, 732, obs. VIATTE ; RTD civ. 1975, 569, obs. GIVERDON; Defrénois 1974, 637, obs. GOUBEAUX; Gaz. Pal. 1974, 566, PLANCQUEEL; JCP G 1975, II, 18001, obs. DAGOT; D. 1975, 427, obs. PENNEAU, censurant un arrêt d'appel qui avait rejeté les demandes du bénéficiaire d'une promesse de vente en réalisation forcée de celle-ci et en paiement de dommages et intérêts aux motifs qu'il n'y a pas lieu, en l'absence de manoeuvres dolosives, de s'arrêter à une simple question de bonne ou de mauvaise foi et que l'acquéreur, malgré la connaissance qu'il aurait de la promesse, n'a commis aucune faute en faisant transcrire son titre le premier et en profitant d'un avantage offert par la loi elle-même à l'acquéreur le plus diligent.

Cass. 3e civ., 10 février 2010, LawLex202200000148JBJ, JCP N 2010, 1146, obs LAMIAUX ; Defrénois 2010, 1073, art. 39116, obs. GRAVILLOU ; RDC 2010, 895, obs. PIMONT; Defrénois 2010, 1169, art. 39123, obs. PIEDELIEVRE.

Cass. 3e civ., 19 juin 2012, LawLex202200002570JBJ, D. 2013, 391, obs. AMRANI-MEKKI et MEKKI ; AJDI 2013, 302, obs. COHET-CORDEY; Defrénois 2012, 950, obs. PIEDELIEVRE; JCP N 2012, 1379, n° 37, obs. MEKKI.

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