Contrats d'affaires

En matière de promesse synallagmatique de vente, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties , soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et l'indemnisation de son préjudice, sachant que le fait qui justifie l'exercice de cette action ne peut consister que dan …

Inexécution de la promesse.

COUTANT, La réitération des promesses synallagmatiques de vente, AJDI 1999, 127 ; SCHUTZ, L'exécution des promesses de vente, Defrénois 1999, 833.

En matière de promesse synallagmatique de vente, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties , soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et l'indemnisation de son préjudice, sachant que le fait qui justifie l'exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d'exécuter son obligation principale de signer l'acte authentique de vente . Selon la Cour de cassation, l'action en exécution d'une promesse synallagmatique de vente exercée par l'acquéreur à l'encontre du vendeur qui n'a pas rempli son engagement de cession de parts sociales est, non pas une action en revendication qui suppose que celui qui l'exerce dispose d'un titre de propriété et qui, comme telle, est insusceptible de prescription extinctive, mais une action personnelle et mobilière, soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du Code civil, dès lors que la propriété des parts cédées n'a pas été transmise à l'acquéreur par la promesse .

En cas de non-réitération, la Cour de cassation admet également que les vendeurs d’un immeuble qui ont refusé de signer l’acte authentique de vente à la date prévue dans la promesse synallagmatique doivent payer des dommages-intérêts à la société qui devait installer son siège social dans l’immeuble litigieux, dès lors que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel qui lui a causé un dommage, et que la société en question a dû, en raison du refus de signature de l’acte authentique par le vendeur, s’immatriculer et transférer son siège social à une adresse provisoire .

En revanche, lorsque la promesse de vente a été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, qui ne s'est pas réalisée, le bénéficiaire ne commet pas de faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles en laissant passer le délai ultime de réitération sans se manifester auprès du promettant . La Haute juridiction a précisé que l'action du bénéficiaire d’une promesse subordonnée à une condition suspensive non accomplie, lorsqu'elle vise à la restitution de l'indemnité d’immobilisation, constitue une action purement personnelle et mobilière, dont la solution ne suppose nullement l'application des règles relatives à la transmission de la propriété immobilière ou à la constitution de droits réels immobiliers . En revanche, le bénéficiaire de la promesse ne peut se prévaloir, pour ne pas régler les indemnités contractuellement prévues, de la non-réalisation d’une condition particulière, qui, non seulement ne peut être qualifiée de suspensive - car elle n'est enfermée dans aucun délai et qu'aucune sanction n'est attachée à sa non réalisation -, mais en outre a été stipulée à son seul profit et dont l'exécution lui incombe personnellement, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude .

En ce sens, Cass. 3e civ., 29 mai 2013, LawLex202100006416JBJ, énonçant que lorsque la vente n'a pas été réitérée par acte authentique, le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente a seul qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat, même si la somme a été versée par un tiers.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, LawLex202300004799JBJ1, Constr.-Urb. 2020, n° 143, obs. SIZAIRE ; Defrénois 2021, n° 168r1, obs. GRIMALDI; Defrénois 2021, n° 168z6, obs. LECUYER, précisant qu'une cour d'appel ne peut déclarer prescrite l'action en résolution de la vente d'une société ayant consenti une promesse synallagmatique de vente en application de l'article 2224 du Code civil, au motif que, dès le lendemain de la date fixée pour la signature de l'acte authentique de vente, elle savait que la promesse n'avait pas été réitérée et qu'elle pouvait exercer son action, sans caractériser sa connaissance effective à cette date, du refus du bénéficiaire de réaliser la vente.

Cass. 3e civ., 8 juillet 2021, LawLex202300004866JBJ.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, LawLex202100006442JBJ, Defrénois 2007, 38667, obs. SAVAUX ; D. 2007, 2897, obs. BRUN; RTD civ. 2007, 562, obs. FAGES.

Cass. 3e civ., 11 mai 2006, LawLex202200000554JBJ, RTD civ. 2006, 759, obs. MESTRE et FAGES ; RLDC 2006, n° 2120, obs. DOIREAU; JCP N 2007, 1157, obs. PIEDELIEVRE.

Cass. 2e civ., 13 octobre 2016, LawLex202100006417JBJ.

Grenoble, 3 février 2024, LawLex202400001766JBJ.

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98. Inexécution de la promesse.(1)

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