Contrats d'affaires

Le pacte de préférence, en tant qu'avant-contrat, doit satisfaire à certaines conditions de fond. Comme tout contrat, il procède de la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Le consentement des parties doit donc être libre et éclairé et exempt de vices, au moment de sa conclusion.
En revanche, à la différence d'une promesse de vente, le pacte de préférence ne s'analyse pas en un engagement de …

Conditions de validité.

RAFFRAY, Interprétation et rédaction des pactes de préférence, JCP N, 1991, 471 ; KENFACK, Les conditions de validité du pacte de préférence, Dr. et patr. janvier 2006, 43 ;

Le pacte de préférence, en tant qu'avant-contrat, doit satisfaire à certaines conditions de fond. Comme tout contrat, il procède de la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Le consentement des parties doit donc être libre et éclairé et exempt de vices, au moment de sa conclusion.

En revanche, à la différence d'une promesse de vente, le pacte de préférence ne s'analyse pas en un engagement de vendre : si le promettant décide de ne pas vendre, il n'est pas tenu de l'obligation de proposer la préférence au bénéficiaire. Après quelques hésitations , la Haute juridiction en a donc déduit qu'il ne constituait pas une restriction au droit de disposer . Par conséquent, le pacte de préférence ne requiert, pour sa validité, ni le pouvoir, ni la capacité du promettant à disposer de son bien.

Le pacte de préférence doit préciser la chose sur laquelle il porte. Mais le prix et les conditions de la vente éventuels n'ont pas à être fixés comme dans une promesse de vente. Une telle solution se justifie, selon la Cour de cassation,  car il n'est pas dans la nature du pacte de préférence de prédéterminer le prix du contrat envisagé, qui ne sera conclu, ultérieurement, que si le promettant en décide ainsi, de sorte que celui-ci conserve, pour l'exécution du pacte, la liberté de fixer les conditions et le prix de la cession envisagée . Les parties peuvent toutefois valablement en disposer autrement dans le pacte et prévoir le prix à l'avance. Ainsi, ne constitue pas une atteinte au droit de propriété le pacte de préférence consenti pour une durée de vingt ans et qui prévoit un prix de vente prédéterminé, dès lors que ladite stipulation a été librement convenue entre les parties et qu'elle visait à empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le “décrochage” des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier . Cependant, lorsque les parties décident de prédéterminer le prix et que cette stipulation se trouve entachée de nullité, la validité du pacte de préférence peut s'en trouver remise en cause. Ainsi, lorsque le pacte de préférence confère au bénéficiaire le droit d'acquérir les titres, objet de l'offre de vente, à un prix laissé à l'arbitrage d'un tiers, ce dont il résulte que le cédant a perdu, par l'effet de ce contrat, la liberté de déterminer lui-même le prix de la cession, et que cet arbitre se trouve dans l'impossibilité de procéder à la fixation du prix en l'absence de critères d'évaluation prédéterminés, la nullité de la stipulation relative à la fixation du prix affecte le pacte de préférence en son entier .

Par ailleurs, la validité du pacte de préférence ne saurait dépendre de la stipulation d'un délai . Dès lors, selon la Haute juridiction, une cour d’appel ne peut déclarer sans valeur une clause qui stipule un droit de préférence, non limité dans le temps, sans prévoir de prix, au motif qu'une telle obligation est purement potestative, alors que, pour entraîner la nullité de l'obligation, la condition potestative doit émaner de celui qui s'oblige - et que tel n'est précisément pas le cas du promettant, qui ne s'engage pas à vendre dans le cadre d'un pacte de préférence, - et qu'en outre, la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence .

La validité du pacte de préférence n'est désormais plus soumise à une condition de forme.

Si la Cour de cassation a d'abord considéré qu'un pacte de préférence devait faire l'objet d'une mesure de publicité foncière lorsqu'il portait sur un immeuble , elle est revenue sur sa position. Ainsi, selon la Haute juridiction, le pacte de préférence ne constitue pas une restriction au droit de disposer, soumise à publicité obligatoire prévue par l'article 28-2 du décret du 4 janvier 1955 . Par ailleurs, le pacte de préférence n'a pas à remplir la formalité de l'enregistrement visée à l'article 1589-2 du Code civil, seulement prévue, à peine de nullité, pour les promesses unilatérales de vente par l'article 1589-2 du Code civil .

Dans un premier temps, la Cour de cassation a qualifié le pacte de préférence de vente d'immeuble, de restriction au droit de disposer (Cass. 3e civ., 4 mars 1971, LawLex202300006354JBJ, JCP G 1972, II, 16983, obs. DAGOT ; Defrénois 1971, art. 29914, 69, 899, obs. AUBERT), contrairement au pacte de préférence de bail d'immeuble (Cass. 3e civ., 13 mars 1979, LawLex202200000614JBJ, RTD civ. 1980, 134, obs. GIVERDON ; JCP N 1979, n° 253, obs. STEMMER ; Defrénois 1979, 1651, obs. AUBERT ; D. 1979, 546, obs. FRANK) avant dans un second temps, d'aligner le régime du premier sur le second par son arrêt du 16 mars 1994.

Cass. 3e civ., 16 mars 1994, LawLex202200000348JBJ, D. 1994, 486, obs. FOURNIER ; RDI 1995, 144, obs. SIMLER et DELEBECQUE ; JCP N 1994, n° 341, obs. MAURY ; Defrénois 1994, 1164, obs. AYNES ; LPA 1er mai 1995, 6, obs. MONSERIE ; LPA 12 février 1996, 9, obs. CASEY et LEJEUNE.

Cass. 1re civ., 6 juin 2001, LawLex202200000611JBJ, JCP G 2002, I, 134, obs. LABARTHE ; RGDA 2001, 778, obs. ROUSSEL ; RTD com. 2002, 146, obs. BOULOC ; RTD civ. 2002, 115, obs. GAUTIER ; RTD civ. 2002, 88, MESTRE et FAGES ; Gaz. Pal. 18 mai 2002, 4, obs. PERIER ; Dr. et patrimoine, 2001, 38, obs. VALORY. – V. égal. Cass. 3e civ., 15 janvier 2003, LawLex202200000349JBJ, D. 2003, 1190, obs. KENFACK ; AJDI 2003, 702, obs. COHET-CORDEY ; Defrénois 2003, 852, obs. LIBCHABER ; Contrats Conc. Consom. 2003, n° 71, obs. LEVENEUR.

Cass. 3e civ., 23 septembre 2009, n° 08-18.187, JCP N 2009, 50, 1333, obs. PILLET ; JCP N 2010, 6, 1071, obs. LEVENEUR ; JCP N 2010, 21, 1207, obs. PERINET-MARQUET.

Cass. com., 6 novembre 2012, LawLex202200000350JBJ, RTD civ. 2013, 110, obs. FAGES.

Cass. 1re civ., 6 juin 2001, LawLex202200000611JBJ, ajoutant, dès lors, qu'il n'y a pas à s'interroger sur une éventuelle caducité du pacte de préférence.

Cass. 3e civ., 15 janvier 2003, LawLex202200000349JBJ, D. 2003, 1190, obs. KENFACK ; AJDI 2003, 702, obs. COHET-CORDEY ; Defrénois 2003, 852, obs. LIBCHABER ; Contrats Conc. Consom. 2003, n° 71, obs. LEVENEUR.

Cass. 3e civ., 4 mars 1971, LawLex202300006354JBJ, JCP G 1972, II, 16983, obs. DAGOT ; Defrénois 1971, art. 29914, 69, 899, obs. AUBERT.

Art. 1589-2 C. civ : “Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date”.

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