Procédures collectives

Les ventes de gré à gré sont considérées avec méfiance car elles ont donné lieu par le passé à des abus, en raison de leur manque de transparence, et au dépeçage inutile de certaines entreprises. Elles font dès lors l'objet d'une surveillance plus étroite par le juge. C'est la raison pour laquelle il a été jugé qu'en présence d'un plan de cession, il n'y avait lieu de procéder à la vente de gré à  …

Vente de gré à gré

Les ventes de gré à gré sont considérées avec méfiance car elles ont donné lieu par le passé à des abus, en raison de leur manque de transparence, et au dépeçage inutile de certaines entreprises. Elles font dès lors l'objet d'une surveillance plus étroite par le juge. C'est la raison pour laquelle il a été jugé qu'en présence d'un plan de cession, il n'y avait lieu de procéder à la vente de gré à gré des actifs exclus du périmètre de la cession, qu'en l'absence de sommes suffisantes pour désintéresser les créanciers . De même, un juge-commissaire ne peut, pour choisir entre les offres d’acquisition de gré à gré reçues, retenir le seul critère du prix le plus élevé après avoir demandé aux offreurs de formuler confidentiellement une nouvelle offre, dès lors qu’il ne lui est pas loisible, sauf à excéder ses pouvoirs, de procéder à des enchères privées en son cabinet, sous plis cachetés, sans aucune des garanties de l’adjudication, résultant notamment de la publicité des enchères et de la possibilité de former surenchère .

L’autorisation de vendre de gré à gré un bien immobilier dépendant de la liquidation judiciaire implique qu'une ou plusieurs offres d'achat aient été préalablement présentées . En application de l'article L. 642-18, alinéa 3, du Code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. Tel est le cas lorsque la débitrice justifie de la réception d’une offre d’acquisition pour une somme très nettement supérieure à la mise à prix fixée dans l’ordonnance statuant sur le principe d’une vente par voie d’adjudication judiciaire , ou d'une offre permettant au liquidateur de disposer des fonds afin de clôturer, à brève échéance, une procédure collective ouverte depuis déjà neuf ans . Le juge-commissaire peut également préférer la vente de gré à gré lorsque l'offre de rachat présentée, inconditionnelle et incluant l'engagement du repreneur de faire son affaire personnelle de la libération des lieux et de la dépollution éventuelle du site, permet d'éviter l'aggravation du passif postérieur . En revanche, en l'absence d'offre pendant plus de deux ans, la demande d'un délai de grâce, formulée en vue de vendre un bien immobilier de gré à gré doit être rejetée, dès lors que des délais ont déjà été accordés malgré l’absence de perspectives sérieuses quant à la possibilité de procéder à la vente selon cette modalité .

L'autorisation du juge-commissaire de vendre un immeuble de gré à gré aux conditions d'une offre déterminée ne vaut qu'au profit de l'auteur de celle-ci, même si son nom n'apparaît pas dans l'ordonnance . En outre, l'ordonnance qui autorise la cession de gré à gré d'un bien conformément aux conditions et modalités d'une offre déterminée rend impossible la rétractation de son consentement par l'auteur de l'offre , l'exécution provisoire de l'ordonnance étant de droit, son arrêt ne peut être ordonné . 

Cependant, le preneur d’un bail sur un immeuble appartenant au débiteur en liquidation judiciaire, dont la cession de gré à gré a été autorisée par le juge-commissaire, dispose d'un droit de préemption qu'il peut exercer à l'encontre de l'acquéreur, pour faire échec à la vente, dès lors qu'elle constitue une aliénation à titre onéreux . Cette solution s'applique également au droit de préemption reconnu à l'Administration, par l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme, depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000  qui ne subordonne plus, comme par le passé , l'octroi d'un droit de préemption aux seules aliénations volontaires. Elle concerne aussi le preneur d'un bail rural ou d'un bail d'habitation, mais pas le preneur d'un bail commercial dès lors que, dans ce cas, la cession constitue une vente faite d'autorité de justice qui ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par celui-ci . Si le preneur d'un bail à usage d'habitation n'use pas de son droit de préemption, le liquidateur judiciaire du bailleur, qui entend céder de gré à gré et libre d'occupation le logement donné à bail est tout de même tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre . Par ailleurs, le juge-commissaire ne sort pas des limites de ses attributions en ordonnant la cession d'un bail à construction dès lors que celui-ci confère au preneur un droit réel immobilier qui peut être cédé comme un élément de l'actif et que la cession des droits du preneur d'un tel bail suit, en cas de liquidation judiciaire de celui-ci, les règles de la réalisation des actifs immobiliers .

L'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, détermine le prix de chaque unité et les conditions essentielles de la vente . Le prix de 370 000 euro “net vendeur” fixé par le juge-commissaire et offert par l'acquéreur sans aucune référence à la TVA, doit s'entendre comme un prix hors TVA devant revenir à la liquidation judiciaire tandis que les frais et charges, quelle qu'en soit la nature, incombent à l'acquéreur . Il n'y a pas lieu de procéder à la régularisation de la vente à un prix inférieur, en cas d'exercice d'un droit de préemption, dès lors que celui-ci ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente amiable, autorisée par le juge-commissaire, qui s’est nécessairement prononcé sur le juste prix au regard des dispositions d’ordre public visant au désintéressement des créanciers . 

Enfin, l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession de gré à gré est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrôleurs en sont avisés par le greffier . Dès lors que le juge-commissaire a autorisé la vente amiable d'un immeuble, le créancier hypothécaire impayé ne peut demander l'attribution judiciaire du bien afin qu'il lui demeure en paiement . 

Cass. com., 22 avril 1997, LawLex202200010051JBJ (LJ). 

Orléans, 8 novembre 2001 LawLex202300005787JBJ (LJ). - Rappr. Rouen, 15 avril 2021, LawLex202300004092JBJ (LJ), retenant que l'absence de mise en place, dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un immeuble, de la procédure d’offre sous pli cacheté n’entraine pas la nullité de la vente, dès lors qu'une telle procédure n’est pas imposée par la loi.

Cass. 3e civ., 5 février 2003, LawLex202300005251JBJ (LJ) ; 13 juin 2012, LawLex202300005361JBJ (LJ) ; Cass. com., 15 octobre 2002, LawLex202300005249JBJ (LJ).

L. 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. 

V. pour le régime antérieur, Cons. d'Et., 6 octobre 1995, LawLex202300005362JBJ (LJ).

Cass. com., 23 mars 2022, LawLex202200002747JBJ (LJ), RJDA 2022, n° 353 ; JCP E 2022, 1228, obs. BRIGNON ; JCP G 2022, 749, obs. HOUSSIN ; JCP G 2022, 626, obs. LE CORRE ; D. 2022, 1375, obs. DUMONT ; AJDI 2022, 361, obs. BLATTER ; D. 2022, 1684, obs. LUCAS ; LEDEN 4/2022, 1, obs. LUCAS ; Rev. sociétés 2022, 381, obs. REILLE ; APC 2022, 107, obs. LAFAURIE ; RD rur. 2022, 97, obs. LEBEL ; RTD com. 2022, 238, obs. KENDERIAN ; Gaz. Pal. 27 septembre 2022, 57, obs. KENDERIAN. 

Cass. com., 7 octobre 2020, LawLex202100006148JBJ (LJ), D. 2020, 2475, obs. BARBOT ; LawLex202100006147JBJ (LJ), D. 2020, 2007, obs. BARBOT. 

Cass. com., 16 octobre 2012, LawLex202300005416JBJ (LJ). 

Cass. com., 24 janvier 2018, LawLex202300002628JBJ (LJ). 

Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, LawLex202300005359JBJ (LJ) ; 19 septembre 2012, LawLex202300005252JBJ (LJ).

Cass. com., 15 mai 2019, LawLex202100001220JBJ (LJ). 

Cass. com., 19 septembre 2018, LawLex202100003078JBJ (LJ). 

Bordeaux, 2 juillet 2014, LawLex202300005385JBJ (LJ), retenant que le bien doit être cédé de gré à gré, dès lors que la mise en vente à la barre du tribunal ne permet pas raisonnablement d’espérer, compte tenu de l’état du marché de l’immobilier, un prix d’adjudication égal, voire supérieur à celui de l’offre présentée, de sorte que cette cession apparaît comme une solution économiquement satisfaisante tant pour les intérêts de la liquidation que pour ceux du débiteur.

Bordeaux, 12 mars 2014, LawLex202300005391JBJ (LJ). 

Versailles, 8 mars 2007, LawLex202300006867JBJ (LJ). 

Grenoble, 29 janvier 2015, LawLex202300005384JBJ (LJ). 

Cass. com., 3 mai 2006, LawLex202100001431JBJ (LJ). 

Cass. com., 14 novembre 2019, LawLex202100001219JBJ (LJ), JCP E 2020, 1204, 9, obs. TEHRANI ; JCP N 2019, Act. 905, obs. BOULANGER. 

Cass. com., 1er octobre 2013, LawLex202100004465JBJ (LJ). 

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