Procédures collectives

Le juge-commissaire peut ordonner la vente par adjudication judiciaire des actifs immobiliers du débiteur, en vertu de l'article L. 642-18, alinéa 1er, du Code de commerce. La vente par voie d'adjudication judiciaire, également désignée sous le vocable de “vente à la barre du tribunal”, constitue le mode privilégié de cession des actifs isolés du débiteur car, par sa transparence, elle permet d'év …

Vente par adjudication judiciaire

Le juge-commissaire peut ordonner la vente par adjudication judiciaire des actifs immobiliers du débiteur, en vertu de l'article L. 642-18, alinéa 1er, du Code de commerce. La vente par voie d'adjudication judiciaire, également désignée sous le vocable de “vente à la barre du tribunal”, constitue le mode privilégié de cession des actifs isolés du débiteur car, par sa transparence, elle permet d'éviter une partie des écueils de la vente de gré à gré, qui conduit souvent à un prix sous-évalué et parfois à des acquisitions frauduleuses. Cette modalité de vente est soumise aux dispositions des titres Ier et II du Livre III du Code des procédures civiles d'exécution, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du Livre VI du Code de commerce . 

Le juge-commissaire fixe dans son ordonnance la mise à prix et les conditions essentielles de la vente , qui se tiendra devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L'ordonnance doit comporter, outre les indications mentionnées à l'article R. 642-22, certaines énonciations exigées par l'article R. 321-3 du Code des procédures civiles d'exécution . 

En vertu de l'article R. 642-29, le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou le créancier à poursuivre simultanément la vente de plusieurs immeubles, même s'ils sont situés dans des ressorts de tribunaux judiciaires différents. Il décide si la vente sera poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel chaque immeuble se trouve ou devant celui dans le ressort duquel est situé l'adresse de l'entreprise ou de l'activité déclarée par le débiteur personne physique ou le siège du débiteur personne morale.

L’impossibilité de procéder à la vente de gré à gré d'un bien immobilier ne constitue pas une condition de la régularité de l’ordonnance qui autorise sa vente par adjudication . De même, l'existence d'une offre d'achat de gré à gré ne peut suffire à exclure la vente du bien par adjudication lorsque cette offre s'avère nettement inférieure à la valeur retenue par l’expert et à la mise à prix fixée par le juge-commissaire, qui, pour que la vente soit attractive, est déjà inférieure à la valeur vénale du bien immobilier .

Le liquidateur doit déposer au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire compétent le cahier des conditions de vente dans un délai de deux mois à compter de la publication de l'ordonnance du juge-commissaire . Puis, il avise par acte d'huissier de justice, les créanciers inscrits à domicile élu et, si la vente porte sur un bien de la communauté, le conjoint du débiteur, de la date de l'audience d'adjudication. La date est fixée, à sa diligence, dans un délai compris entre deux et quatre mois suivant celle de l'avis . L'avis doit contenir, à peine de nullité, l'indication des lieu, jour et heure de l'audience d'adjudication du juge de l'exécution, la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente, et l'indication, en caractères très apparents, qu'à peine d'irrecevabilité, seules les contestations relatives à un acte de procédure postérieur à l'ordonnance du juge-commissaire peuvent être soulevées, dans les quinze jours de l'acte ou, le cas échéant, de sa notification, par conclusions d'avocat déposées au greffe du juge de l'exécution . Lorsque les délais de dépôt ou d'avis ont été dépassés, le juge de l'exécution déclare l'ordonnance du juge-commissaire non avenue, à moins qu'il ne soit justifié d'un motif légitime .

L'adjudication de l'immeuble se déroule aux enchères publiques à l'audience du juge . Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, le débiteur saisi, les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ou les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie . Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé dans le cahier des conditions de vente . Le déroulement des enchères est soumis aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution . L'article R. 322-48 de ce code précise que ces dispositions sont prescrites à peine de nullité de l'enchère soulevée d'office, mais toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes. La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l'adjudication.

Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d'adjudication doit viser l'ordonnance du juge-commissaire ayant ordonné la vente, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente . L'article R. 322-59 du Code des procédures civiles d'exécution exige aussi l'indication des formalités de publicité et leur date, la désignation de l'immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l'identité de l'adjudicataire, le prix d'adjudication et le montant des frais taxés. Le jugement d'adjudication doit être notifié au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire, ainsi qu'à toute personne qui a élevé une contestation tranchée par la décision . 

Enfin, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés .

C. com., art. L. 642-18, al. 1er : “[l]es ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code” et art. R. 642-27. 

C. com., art. R. 642-29-2, al. 2 ; CPC exéc., art. R. 322-39.

C. com., art. R. 642-29-2, al. 2 ; CPC exéc., art. R. 322-43.

C. com., art. R. 642-29-2, al. 2 ; CPC exéc., Livre III, Titre II, Chap. II, section 4, sous-section 3.

Grenoble, 29 janvier 2015, LawLex202300005384JBJ (LJ).

Bourges, 20 mars 2014, LawLex202300005392JBJ (LJ).

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918. Vente par adjudication judiciaire

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