Procédures collectives

Hormis l'hypothèse de la reprise de saisie-immobilière, le juge-commissaire peut ordonner la cession d'un actif immobilier du débiteur, par la voie de l'adjudication judiciaire ou amiable. Le Code de commerce consacre des dispositions communes à ces deux modalités de cession, avant d'envisager leur régime particulier.
En premier lieu, l'ordonnance du juge-commissaire doit déterminer, conformément  …

Dispositions communes

Hormis l'hypothèse de la reprise de saisie-immobilière, le juge-commissaire peut ordonner la cession d'un actif immobilier du débiteur, par la voie de l'adjudication judiciaire ou amiable. Le Code de commerce consacre des dispositions communes à ces deux modalités de cession, avant d'envisager leur régime particulier.

En premier lieu, l'ordonnance du juge-commissaire doit déterminer, conformément à l'article R. 642-22 du Code de commerce, la mise à prix de chacun des biens à vendre, les conditions essentielles de la vente, les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens, et les modalités de visite des biens. Le juge-commissaire peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.

L'ordonnance du juge-commissaire doit ensuite être notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance, en vertu de l'article R. 642-23, alinéa 1er, du Code de commerce. Les contrôleurs en sont avisés par le greffier. Le “domicile élu” auquel doit avoir lieu la notification ne peut être que celui élu par le créancier inscrit dans l’inscription elle-même . Le liquidateur ne peut, sans commettre une faute personnelle engageant sa responsabilité, communiquer à l'avocat qu'il a chargé de vendre l'immeuble du débiteur aux enchères une adresse inexacte, qui a conduit à ce que la sommation adressée à ce dernier se transforme en procès-verbal de recherches infructueuses, entraînant la nullité de l’adjudication .

Le poursuivant ou le notaire commis doit établir un cahier des conditions de vente qui vise l'ordonnance avec la mention de sa publication, la désignation de l'immeuble à vendre, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description, ainsi que la mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités de paiement du prix . 

L'ordonnance du juge-commissaire produit les effets du commandement prévu à l'article R. 321-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Elle est publiée au fichier immobilier à la diligence du liquidateur ou du créancier poursuivant, dans les conditions prévues pour ledit commandement . Le service de la publicité foncière procède à la formalité de publicité de l'ordonnance, en vertu de l'article R. 642-23, alinéa 3, même si des commandements ont été antérieurement publiés. Ces commandements cessent de produire effet à compter de la publication de l'ordonnance. Une procédure de saisie immobilière ne peut être annulée au motif que l’ordonnance qui a autorisé la vente aux enchères publiques aurait été publiée plus de 90 jours après son prononcé, dès lors que ce délai de publication court en réalité à compter de la date à laquelle l’ordonnance est passée en force de chose jugée à l’égard des personnes mentionnées à l’article R. 642-23 du Code de commerce . De même, l’adjudication d’un bien immobilier ne peut être annulée au motif que la vente a eu lieu sur baisse de mise à prix, même si cette faculté n'a pas été mentionnée dans les insertions publicitaires, lorsque, régulièrement prévue par l’ordonnance du juge-commissaire, elle a été reprise dans le cahier des charges, que pouvaient consulter les enchérisseurs éventuels .

L'absence de délivrance au débiteur du commandement de payer ne peut entraîner la nullité de la procédure de vente par adjudication dès lors que l'ordonnance du juge-commissaire qui autorise, en application de l'article L. 642-18, la vente de l'immeuble par voie d'adjudication produit les effets d'un tel commandement . Dès lors que l’immeuble vendu sur saisie immobilière constitue un bien commun aux époux, l’autorisation de vente par le juge-commissaire, puis le jugement rendu sur opposition, se substituent pour la personne en liquidation, comme pour son conjoint in bonis, au commandement de payer prévu par l’article R. 321-1 du Code de procédures civiles d’exécution .

En application de l'article R. 321-1, le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n'a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi . A l'expiration de ce délai et jusqu'à la publication du titre de vente, toute partie intéressée peut demander au juge de l'exécution de constater la péremption du commandement et d'ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier . Le délai peut être suspendu ou prorogé . Le juge de l'exécution est compétent pour statuer sur une demande de prorogation des effets de l’ordonnance du juge-commissaire qui ordonne la vente d’un immeuble d’un débiteur en liquidation judiciaire par adjudication judiciaire . En revanche, le liquidateur judiciaire ne peut demander la prorogation pour une durée de trois ans des effets de l’ordonnance qui l’autorise à procéder à la saisie d’un immeuble appartenant au débiteur, si cette dernière a cessé de produire ses effets depuis deux ans, faute d’adjudication mentionnée en marge de cette publication ou de jugement prorogeant le délai avant cette date . La prorogation du délai d’adjudication est justifiée lorsqu'en dépit des multiples remises intervenues, il n’a pas été possible d’aboutir à une vente ou à un accord amiable . Dans l’hypothèse d’une simple demande de prorogation des délais d’adjudication, le tribunal n’a pas à rechercher si le cahier des charges a été déposé avec l’intervention du juge-commissaire .

Sous réserve des incapacités tenant aux fonctions qu'elle exerce , toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement . Conformément à l'article L. 322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction. L'adjudicataire doit faire publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et, en cas d'appel, dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération des enchères à la diligence du liquidateur .

Dans les trois mois de l'adjudication, l'adjudicataire doit également verser au compte de dépôt ouvert par le liquidateur à la Caisse des dépôts et consignations la totalité du prix de l'adjudication, y compris les intérêts au taux légal à compter du jour où la vente est devenue définitive jusqu'au jour du paiement. Passé ce délai, le liquidateur lui enjoint par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de faire le versement sous peine de réitération des enchères . En revanche, l'adjudicataire n'est pas tenu de verser, même à titre provisionnel, le montant des annuités dues au créancier hypothécaire .

Le titre de vente n'est délivré à l'adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés . A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit, en application de l'article L. 322-12 du Code des procédures civiles d'exécution. L'adjudicataire défaillant est en outre tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre et ne peut prétendre à la répétition des sommes qu'il a acquittées.

Le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emporte purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur, en application de l'article L. 642-18 du Code de commerce. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. La survenance de l’effet l’égal de l’hypothèque n’est pas subordonnée à la condition supplémentaire du paiement du prix d’adjudication ou de sa consignation, dès lors qu’il se produit dans le cas d’une vente forcée, au jour de la publication du jugement d’adjudication puisqu’à compter de celle-ci, les créanciers inscrits n’ont plus d’action que sur le prix .

Le jugement d’adjudication doit être notifié aux débiteurs afin de pouvoir être exécuté contre eux, même s'ils ont été dessaisis de l’immeuble adjugé par le jugement de liquidation judiciaire et sont occupants sans droit ni titre . En revanche, les droits de l’acquéreur d’un bien immobilier, adjugé sur surenchère, de demander le paiement d’une indemnité d’occupation et l’expulsion du débiteur, devenu occupant sans droit ni titre, ne se heurtent pas à l'absence de signification du jugement d’adjudication à ce dernier, s'il a, en cours d'instance, procédé à la régularisation de cette omission, dès lors qu'elle n'a pu constituer un obstacle à l’exercice par le débiteur de la procédure de folle enchère . 

Cass. com., 26 février 2020, LawLex202300005417JBJ (LJ).

Cass. com., 14 janvier 2004, LawLex202300005658JBJ (LJ).

Cass. civ., 18 avril 2018, LawLex202300005064JBJ (LJ).

Cass. com., 7 avril 2004, LawLex202300005406JBJ (LJ).

Cass. com., 2 juin 2004, LawLex202300005415JBJ (LJ).

C. com., art. R. 642-26 : le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur.

Cass. com., 9 juin 1992, LawLex202300005069JBJ (LJ). 

Cass. com., 25 septembre 2019, LawLex202300007477JBJ (LJ). 

Cass. 2e civ., 5 juin 1996, LawLex202300005504JBJ (LJ).

Cass. 2e civ., 13 juillet 2005, LawLex202300005408JBJ (LJ).

Cass. 2e civ., 30 mars 2000, LawLex202300005404JBJ (LJ).

Cass. 2e civ., 9 décembre 1997, LawLex202300005403JBJ (LJ). 

Cass. com., 26 janvier 2010, LawLex202300005400JBJ (LJ).

Cass. com., 16 juin 2004, LawLex202300005402JBJ (LJ).

CPC exéc., art. R. 321-21 ; Cass. civ., 18 avril 2018, LawLex202300005064JBJ (LJ), rendu avant l'adoption du décret 2020-1452 du 27 novembre 2020 modifiant le délai de deux ans à cinq ans. 

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