CA Paris, 25e ch. B, 11 février 2000, n° 1997-21101

LA COUR statue sur l'appel interjeté par M. Gaston Cogneau et la SCI Chemin du Bois à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 20 juin 1997 qui a :

-joint les causes introduites par la SCI Chemin du Bois, M. Gaston Cogneau et M. Claude Joignant,

- débouté les demandeurs de toutes leurs demandes,

- débouté la société CEFIC de sa demande au titre de l'article 700 du NCPC,

- condamné les demandeurs aux dépens.

La SCI Chemin du Bois et M. Cogneau sont propriétaires de locaux dans le centre commercial Supermonde à Mondeville, localité proche de Caen, ouvert en 1970 et regroupant divers commerces de détail autour de quelques grandes surfaces dont la principale était celle de Continent.

En 1992, un projet de création de l'autre côté de la nationale 13 d'un centre plus vaste Mondeville 2, destiné à Continent et aux commerçants jusqu'alors installés à Supermonde ainsi qu'à de nouvelles boutiques, a été élaboré et soumis aux autorisations publiques. D'abord écarté par la commission nationale d'urbanisme commercial, le projet a finalement reçu l'accord ministériel. Le Centre a été mis en exploitation en juin 1995.

Des concertations préparatoires aux autorisations publiques ont été menées par la CEFIC. La SCI Chemin du Bois, M. Cogneau n'ont pas participé à ces accords dont ils estiment avoir été injustement exclus. Prétendant avoir subi une concurrence illégitime et préjudiciable et être devenus propriétaires de murs sans locataires, la SCI Chemin du Bois, M. Cogneau ont assigné le 25 novembre 1996 la CEFIC en réparation du préjudice causé et ont sollicité diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

La CEFIC a conclu au débouté des prétentions adverses.

Pour débouter la SCI Chemin du Bois et M. Cogneau de leurs prétentions, les juges consulaires ont estimé que la société CEFIC n'était pas responsable d'actes de concurrence déloyale, qu'elle avait respecté ses engagements de transfert, que la possibilité de sortir de Supermonde était ouverte à tous et que les demandeurs ne justifiaient pas que leur situation actuelle fût imputable à des agissements fautifs de la société CEFIC plutôt qu'à leur propre comportement.

Appelants la SCI Chemin du Bois, M. Gaston Cogneau poursuivent par infirmation du jugement la condamnation de la CEFIC à leur payer en réparation du préjudice subi la somme de 1.445.800 F et celle de 1.512.300 F avec intérêts au taux légal à compter de la demande, soit du 25 novembre 1996.

Ils demandent encore la condamnation de la CEFIC à la somme de 60.000 F pour frais irrépétibles d'appel.

Ils soutiennent :

- que la société CEFIC n'a respecté ni les engagements clairs et non équivoques pris pour obtenir l'autorisation de la commission nationale d'urbanisme commercial, ni l'arrêté du 25 novembre 1992, ce qui leur a incontestablement causé un préjudice,

- qu'elle ne leur a pas formulé de propositions concrètes de transfert dans le nouveau centre commercial à l'instar des autres copropriétaires,

- que pour assurer le succès de son nouveau centre commercial et un rapide essor économique dans la région de Caen le promoteur CEFIC a commis des actes de concurrence déloyale, en désorganisant le centre commercial Supermonde et détournant la clientèle vers le nouveau centre,

- que la société CEFIC n'a pas respecté le règlement de copropriété et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle en ne maintenant pas ouvert le local dont elle était propriétaire à Supermonde,

- que cette violation les a privés de louer et exploiter les locaux,

- qu'en application tant du règlement de copropriété que de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ils sont recevables en leur action,

- que la destination particulière de l'immeuble justifie la restriction apportée aux droits des copropriétaires par la clause du règlement de copropriété imposant à chacun d'eux de tenir leur magasin constamment approvisionné et achalandé,

- que dès lors ladite clause du règlement de copropriété ne saurait être considérée comme nulle.

Intimée la société CEFIC Promotion demande par confirmation du jugement le débouté de la SCI Chemin du Bois et de M. Cogneau de toutes prétentions et leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 30.000 F pour frais irrépétibles.

Elle soutient :

- qu'elle a parfaitement respecté la décision administrative du 25 novembre 1992 autorisant exclusivement la création d'un centre commercial,

- qu'elle ne s'est jamais engagée à transférer le centre commercial Supermonde dans le centre commercial Mondeville 2 et n'avait aucunement l'obligation de faire des propositions de transfert tant aux copropriétaires qu'aux exploitants de Supermonde lesquels ont d'ailleurs pris l'initiative eux-mêmes de leur intégration dans le nouveau contrat,

- qu'aucune faute génératrice d'un préjudice pour la SCI Chemin du Bois ou M. Cogneau, ni acte de concurrence déloyale, ne peuvent lui être reproché,

- que la prétendue violation du règlement de copropriété est irrecevable comme soutenue pour la première fois en cause d'appel et mal fondée sur un cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle,

- que seul le syndic à la demande de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des deux tiers, a la faculté de mettre en œuvre une action à l'encontre d'un copropriétaire défaillant conformément à l'article 5 du règlement de copropriété,

- que la clause du règlement de copropriété imposant à chaque copropriétaire de tenir son magasin constamment approvisionné et exploité doit être réputé non écrite comme contraire aux dispositions des articles 8 et 9 de la lai du 10 juillet 1965,

- que subsidiairement le préjudice allégué par les appelants n'est pas établi.

Cela étant exposé, LA COUR :

SUR LA VIOLATION DE SES ENGAGEMENTS PAR LA CEFIC :

Considérant que l'article 1er de la loi n° 73.1193 du 27 décembre 1973 dite loi Royer énonce que :

"les pouvoirs publics veillent à ce que l'essor du commerce et de l'artisanat permette l'expansion de toutes les formes d'entreprises, indépendantes, groupées ou intégrées, en évitant qu'une croissance désordonnée des formes nouvelles de distribution ne provoque l'écrasement de la petite entreprise et le gaspillage des équipements commerciaux et ne soit pas préjudiciable à l'emploi" ;

Que par décision du 25 novembre 1992 le ministre délégué au commerce et à l'artisanat a accordé à la CEFIC, promoteur, mandataire des sociétés Hypermonde, Equima, Persona, Loisirs 14, Desjardin Etoile, Nouveau Monde, GM 14, GM 92, Maison de la Champagne et Auto 14, l'autorisation préalable requise par les dispositions de l'article 29 de la loi n° 73.1193 du 27 décembre 1973, en vue de la création d'un centre commercial à Mondeville, de 53.500 m2, soit à peu près le double de surface de celui de Supermonde ;

Qu'en soutenant que la décision d'autoriser la création de ce nouveau centre n'a été rendue qu'à la condition que l'ancien centre Supermonde soit transféré, les appelants la dénaturent ;

Qu'en effet la décision du 25 novembre 1992 s'analyse comme une création, au vu du dossier de présentation déposé par la CEFIC qui mentionne de façon explicite les enseignes transférées et non la totalité d'entre elles, et fournit les engagements de celle-ci ;

Que surtout le dispositif soutenant la motivation de la décision du 25 novembre 1992 n'assortit la création autorisée d'aucune condition et ne met aucune obligation de transfert du centre commercial Supermonde vers celui de Mondeville à la charge de la CEFIC ;

Qu'en outre la décision susvisée du 25 novembre 1992 ne pouvait imposer le transfert d'un ancien centre commercial dans un nouveau puisque la notion de transfert d'activités commerciales existantes n'a été insérée dans la loi du 27 décembre 1973 relative aux autorisations d'urbanisme commercial qu'avec l'adoption de la loi n° 96.603 du 5juillet 1996 soit 4 ans plus tard ;

Que les juges consulaires ont justement souligné que les raisons qui ont conduit à adopter cette règle en 1996, existaient dès avant, et qu'elles ont précisément conduit l'auteur d'un tel projet à s'expliquer sur ce point et les pouvoirs publics à veiller à limiter les désagréments liés à l'opération ;

Considérant que M. Cogneau et la SCI Chemin du Bois reprochent encore à la société CEFIC d'avoir, par ses agissements, violé ses engagements clairs et non équivoques du transfert du centre commercial évoqué à tous les stades de l'opération empêchant que les commerçants puissent retrouver un local ;

Qu'en réalité, il résulte du dossier de présentation de la CEFIC devant la commission d'urbanisme commercial du Calvados que le groupe Promodès qui exploitait dans le centre commercial Supermonde un hypermarché Continent créé en 1970 entendait effectuer un transfert de ses installations commerciales sur le terrain de la zone de l'Etoile et que les enseignes Conforama et But, Décathlon, Toys "R" et Kiabi souhaitaient également transférer leur exploitation sur le nouveau site ;

Que la CEFIC n'a nullement souscrit l'engagement à l'égard de quiconque de reporter l'ensemble du centre commercial Supermonde dans celui dont la construction était projetée, que notamment aucun transfert de propriété n'a été sollicité dans la demande d'urbanisme commercial, que seuls certains transferts ont été prévus par des lettres d'engagement des sociétés Hypermarché Continent, (Groupe Promodès), But et Conforama, annexées au dossier de présentation déposé devant la commission départementale d'urbanisme commercial du Calvados ;

Considérant qu'enfin il ne ressort pas des travaux préparatoires, notamment de la réunion de la commission départementale d'urbanisme commercial du 24 avril 1992 que l'ouverture du centre Mondeville s'accompagnait nécessairement de la fermeture de celui nommé Supermonde ;

Que les lettres susvisées d'engagement de l'hypermarché Continent, la société But et la société Conforama soutenant le projet de transfert et envisageant la fermeture des espaces commerciaux existants n'engagent pas la société CEFIC elle-même, que si la décision du groupe Promodès de transférer son hypermarché Mondeville a eu des conséquences sur l'environnement commercial des locaux appartenant aux appelants, un quelconque départ dans la banlieue de Caen aurait eu des effets identiques ;

Qu'en outre il ressort du constat dressé le 12 novembre 1996 par Me Veros et Manchec, huissiers de justice à Caen, que l'activité du centre a décliné après l'ouverture de celui de Mondeville, que cependant des commerces étaient encore en exploitation comme le magasin de meubles Lenault et la Nouvelle Criée, qu'un espace était en cours de travaux et que la société Central Cash grossiste de Caen devait s'installer dans les lieux ;

Que par suite la création d'un nouveau centre n'induisait pas la fermeture du centre commercial Supermonde ;

Considérant que selon la SCI Chemin du Bois et M. Gaston Cogneau, la CEFIC les auraient privés d'une offre de locaux dans le nouveau centre commercial à la différence d'autres copropriétaires, qu'elle aurait accordé de façon discriminatoire l'entrée dans le nouveau centre seulement à ceux qui avaient accepté de signer l'accord intitulé "protocole d'échange sous conditions suspensives", ne les aurait pas informées alors que Mme Roman gérante de la SCI Chemin du Bois, secrétaire puis présidente de l'association de défense des copropriétaires avait participé à la création de celle-ci et à ses travaux et que M. Cogneau faisait partie de cette association depuis 1992, que la CEFIC aurait présenté abusivement l'acceptation de ce document comme préalable nécessaire à toute négociation ultérieure, que par suite la CEFIC aurait violé tant ses engagements que la décision de la commission départementale d'urbanisme commercial du Calvados ;

Que cependant il résulte du dossier déposé auprès de la commission départementale d'urbanisme commercial que le seul engagement pris par la société CEFIC était de proposer aux commerçants et propriétaires de Supermonde des locaux dans la galerie marchande du centre commercial Mondeville 2 sans toutefois que ne ressorte une obligation d'incorporer l'ensemble d'entre eux ;

Que les copropriétaires et exploitants de Supermonde se sont regroupés en deux associations de défense, que les attestations des présidents M. Pinchon et M. Beaudu respectivement en date du 30 octobre 1996 et 29 octobre 1996 relatent qu'aux termes de négociations initiées par celles-ci, des accords individuels ont été conclus ;

Que le protocole d'échange sous condition suspensive permettait aux signataires copropriétaires de voir fixer les conditions d'un éventuel échange de leurs droits immobiliers Supermonde contre ceux de Mondeville, en contrepartie de leur soutien pour la création du nouveau complexe commercial ;

Que la nature de l'engagement justifiait une régularisation par les copropriétaires avant le 24 avril 1992 date fixée par la commission départementale d'urbanisme commercial, qu'estimant l'échange des parts évalué à un prix insuffisant de 5.500 F le m2 et craignant de devenir associé minoritaire au sein d'une SCI de gestion dont les revenus n'étaient pas garantis, la SCI Chemin du Bois et M. Cogneau n'ont pas donné suite ;

Qu'alors que dans une souci d'égalité les propositions d'accord ont été transmises aux associations de défense et les négociations avec elles menées, la CEFIC n'avait aucune obligation d'obtenir l'adhésion des appelants qui n'avaient manifesté aucun intérêt pour ce transfert ;

Qu'il ressort de courriers échangés en mai et juin 1995, entre Me Touboul, Conseil de la CEFIC et Me Gardie notaire, que la nouvelle proposition d'indemnisation de la CEFIC sur la base de 5.800 F le m2 était réservée aux seuls copropriétaires, signataires du protocole d'échange de 1992, cette fois contactés directement sans l'intermédiaire des associations, que dès lors les appelants qui avaient décidé en 1992 ni de conclure le protocole ni d'apporter leur soutien corrélatif à la création du centre commercial Mondeville 2 n'étaient pas concernés par cette proposition et ne sont donc pas fondés à soutenir qu'ils auraient été injustement exclus des propositions de rachat pur et simple substituées à la formule primitive d'un échange de surface ;

Que les premiers juges ont à bon escient souligné qu'il était acquis que la possibilité de sortir de Supermonde était ouverte à tous, qu'un groupement de copropriétaires était d'ailleurs au centre des négociations et que les appelants n'avaient eux-mêmes accompli aucune diligence pour partager le sort de la majorité des propriétaires ;

Que par suite est inopérant le moyen tiré de la violation par la CEFIC de ses obligations engageant sa responsabilité civile délictuelle, voire de sa responsabilité pénale sur le terrain de l'article 40 du décret du 11 mars 1993 sanctionnant les contraventions au code de l'urbanisme ;

SUR LA CONCURRENCE DELOYALE :

Considérant que les appelants font grief au tribunal d'avoir méconnu la situation des propriétaires victimes des agissements déloyaux de la CEFIC et réclament l'application des articles 1382 et 1383 du code civil ;

Qu'en réalité la société CEFIC est une société commerciale à la différence de la SCI Chemin du Bois et de M. Cogneau propriétaires bailleurs,que ces derniers n'ont pas de clientèle laquelle est liée à leur locataire exploitant ;qu'ils ne démontrent pas avoir d'avantage direct en rapport avec celle-ci en l'absence de clause recette dans les clauses des baux, qu'ils ne sont donc pas fondés à invoquer une concurrence déloyale de détournement de clientèle de l'ancien centre commercial nécessairement tributaire de l'évolution rapide de la distribution moderne;

Considérant que sur la désorganisation du centre Supermonde les appelants ne justifient nullement de contacts initiés par la société CEFIC auprès de leur preneur respectif pour l'inciter à louer un local dans le centre commercial Mondeville ;

Qu'il vient d'être démontré au contraire que la démarche volontaire et collective des commerçants a abouti à la conclusion d'un accord cadre, et que les avantages consentis aux commerçants de Supermonde notamment des loyers inférieurs à ceux de preneurs extérieurs, ne constituent nullement une manœuvre déloyale puisqu'ils étaient identiques pour tous les exploitants du centre Supermonde et comportaient la contrepartie de l'engagement de soutenir la création du nouveau centre ;

Que le moyen fondé sur la désorganisation frauduleuse du centre et le détournement de clientèle doit être écarté ;

SUR LA VIOLATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE :

Considérant que la violation du règlement de copropriété du centre Supermonde alléguée par les appelants constitue non une demande nouvelle mais un nouveau moyen tendant à indemniser le préjudice déjà invoqué en première instance, prétendument subi en tant que propriétaire de murs sans locataire dans l'ancien centre commercial dont la reconversion était lente et fragmentaire, que ce moyen nouveau est donc recevable en cause d'appel ;

Considérant que la règle dite du non cumul des responsabilités n'est pas applicable en l'espèce, l'action des appelants étant fondée sur diverses prétendues fautes distinctes d'origine contractuelle et délictuelle ;

Considérant que contrairement à ses allégations la société CEFIC est copropriétaire dans le centre Supermonde ainsi que cela ressort des procès-verbaux de copropriété du 19 janvier 1996 et 24 avril 1997 ;

Considérant que pour engager la responsabilisé contractuelle de la société CEFIC, M. Cogneau et la SCI Chemin du Bois arguent que la CEFIC n'a pas maintenu ouvert le local dont elle était propriétaire dans le centre Supermonde, que cette violation du règlement de copropriété les prive de la possibilité de louer ou exploiter par la faute de la société CEFIC ;

Mais considérant que le règlement de copropriété du 20 octobre 1969 de Supermonde dispose que "sauf cas de force majeure chaque copropriétaire du centre commercial doit tenir par lui-même ou par son locataire son magasin constamment approvisionné et exploité" qu'il ajoute en son article III qu'au cas où un copropriétaire laisserait son magasin fermé pendant plusieurs mois sans raison valable, le syndic à la demande de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des deux tiers après avoir adressé au copropriétaire défaillant une mise en demeure d'ouvrir et exploiter son magasin, pourrait procéder contre lui à toute action utile";

Que si le règlement prévoit l'action du syndic, il n'exclut pas pour autant les actions individuelles des copropriétaires ;

Que par ailleurs l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic", que cette disposition est d'ordre public conformément à l'article 43 de la même loi ;

Que bien que les appelants ne justifient pas de l'information du syndic sur leur action, dans les conditions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, l'accomplissement de cette formalité qui a pour objet de permettre au syndic de faire opposition sur les produits de la vente et qui pèse sur le notaire, n'entraîne pas l'irrecevabilité de leur demande mais les expose ainsi que le notaire à supporter les sommes qui resteraient dues au syndicat ;

Que la CEFIC revendique vainement en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1967 la nullité de la clause du règlement de copropriété imposant au copropriétaire ou à son locataire de tenir son magasin constamment approvisionné et exploité, en raison de son caractère exorbitant, alors que le centre Supermonde est un immeuble dont la destination commerciale rappelée à plusieurs reprises dans le règlement de copropriété constitue un ensemble intégré de commerces dépendant les uns des autres susceptible de bénéficier de facteurs communs de commercialité, et justifie cette clause ;

Que cependant la SCI Chemin du Bois et M. Cogneau ne démontrent ni le comportement fautif de la société CEFIC ni le lien de causalité entre le trouble de jouissance consécutif à la baisse des travaux d'entretien et d'investissement réguliers dans le centre commercial, et une prétendue faute contractuelle ;

Qu'en effet le fait pour un copropriétaire de vendre son local commercial pour se réinstaller ailleurs n'est pas fautif, qu'il le délie nécessairement de ses obligations de garnir, achalander les lieux et les tenir ouverts par lui-même ou par son locataire;

Que les circonstances du départ de la société CEFIC ne constituent pas un abandon mais s'inscrivent dans un processus juridique et administratif de transfert proposé à tous les copropriétaires et exploitants de la galerie marchande excluant que l'intimée indemnise les copropriétaires qui étaient au demeurant parfaitement informés de ce projet ont choisi de rester dans la galerie marchande Supermonde;

Que de même les locataires de la SCI Chemin du Bois et de M. Cogneau n'ont pas abandonné leurs locaux mais ont régulièrement notifié leur congé ainsi que les baux en prévoyaient la possibilité, sans que la responsabilité de la CEFIC ne puisse être recherchée de ce chef;

Qu'en outre les appelants n'établissent pas avoir essayé de louer à nouveau ou vendre leurs locaux à l'instar d'autres copropriétaires de la galerie ;

Qu'en conséquence le moyen nouveau fondé sur la violation du règlement de copropriété est inopérant;

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES :

Considérant que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du NCPC en cause d'appel;

Par ces motifs, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne la SCI Chemin du Bois et M. Cogneau aux dépens d'appel, Admet la SCP d'avoués Roblin Chaix de Lavarene au bénéfice de l'article 699 du NCPC.