CA Metz, ch. civ., 20 septembre 1995, n° 2523-93

Selon un acte notarié du 24 mars 1987, MM. Hubert Roth et Michel Roth ont donné en location-gérance à M. et Mme Lambert le fonds de commerce de café-brasserie-restaurant-pizzeria exploité à Hambach, Camping de l'Etang, sous l'enseigne "Restaurant Saint-Hubert", ce pour une durée de trois ans et moyennant un loyer de 5.930 F TTC.

Le 31 juillet 1988, un incendie a ravagé les locaux, rendant le commerce inexploitable.

Selon un acte introductif d'instance du 30 octobre 1989, les consorts Roth ont fait assigner M. et Mme Lambert en paiement de la somme de 41.510 F, correspondant aux loyers restés impayés pour la période de décembre 1988, date à laquelle les défendeurs ont recommencé à exploiter le fonds dans un local mis à leur disposition, jusqu'au 31 juillet 1989. Ils ont également demandé paiement d'une somme de 17.150 F, correspondant à des factures d'eau, de gaz et d'électricité restées impayées.

M. et Mme Lambert se sont opposés à la demande et, reconventionnellement, ont réclamé paiement par les consorts Roth d'une somme de 305.707,49 F pour indemnisation du préjudice qui leur a été occasionné par le refus des bailleurs d'exécuter les travaux de remise en état, en dépit de leur engagement formel et de la perception par eux de l'indemnité d'assurance, leur préjudice consistant dans la perte d'exploitation non indemnisée par l'assurance qu'ils ont subie jusqu'à la résiliation du contrat de location-gérance avec effet au 31 mars 1990.

Par des conclusions du 10 juin 1991, les consorts Roth ont eux-mêmes augmenté la demande principale en réclamant en outre paiement par les époux Lambert d'une somme de 300.000 F, en exposant que les défendeurs n'avaient pas respecté les dispositions du contrat qui stipulait que le preneur continuerait et ferait son affaire personnelle de toutes les polices contractées par le bailleur ; que les frères Roth assuraient le restaurant pour une somme de 800.000 F contre l'incendie et la perte d'exploitation ; que les époux Lambert n'ont assuré le fonds que pour un montant de 500.000 F ; que du fait du non-respect de leurs obligations par les preneurs, les consorts Roth étaient fondés à réclamer une indemnité supplémentaire de 300.000 F.

Par un jugement du 30 mars 1993, le Tribunal de Grande Instance de Sarreguemines a débouté les consorts Roth de leurs prétentions formées à titre principal, en relevant :

- que les demandeurs n'établissent pas que les époux Lambert, qui n'avaient plus la jouissance des locaux loués, avaient toujours l'obligation de payer les loyers ;

- que la demande n'est pas davantage justifiée pour des prétendues factures restées impayées ;

- qu'enfin, les consorts Roth ne prouvent pas l'existence d'un préjudice supplémentaire résultant de la non-indemnisation par la Compagnie d'Assurance de dommages réellement subis.

Le Tribunal a par contre accueilli la demande reconventionnelle formée par les époux Lambert, en condamnant les consorts Roth à leur payer une somme de 305.707,49 F.

Pour ce faire, il a relevé :

- que les consorts Roth, bien qu'ayant été indemnisés du sinistre en qualité de propriétaires, n'ont pas entrepris la reconstruction des locaux ;

- qu'en ne faisant pas exécuter les travaux, alors qu'ils étaient liés avec les époux Lambert par un contrat de location-gérance, ils ont commis une faute engageant leur responsabilité ;

- qu'il y a lieu d'indemniser les époux Lambert de leur perte d'exploitation pour la période non couverte par l'indemnité d'assurance.

Le 29 juillet 1993, les consorts Roth ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Concluant à travers plusieurs mémoires, ils ont préalablement sollicité la mise hors de cause de Roth Michel du fait d'une cession de parts intervenue le 1er septembre 1987 au profit de Roth Hubert. Ils ont ensuite demandé à la Cour de débouter les époux Lambert de leurs prétentions reconventionnelles et ont repris leur propre demande principale tendant au paiement des sommes suivantes, avec les intérêts de droit à partir du 13 juillet 1989 :

- la somme de 47.440 F, correspondant aux loyers impayés de décembre 1988 à juillet 1989,

- la somme de 17.150 F, correspondant à des factures impayées d'eau, de gaz et d'électricité,

- la somme de 332.025 F au titre du préjudice subi suite au non-respect par les consorts Lambert de leurs obligations contractuelles, concernant la continuation des assurances des biens matériels.

Ils ont en outre réclamé paiement d'une somme de 23.720 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Au soutien de leur appel, les consorts Roth ont fait valoir :

- que dès lors que l'incendie a causé la perte totale de la chose, il y a eu extinction du contrat ;

- que dans la mesure où les époux Lambert ont été indemnisés et que cette indemnité comprend l'équivalent des loyers dus au bailleur, ils sont redevables de cette indemnité pour perte de loyers au bailleur ;

- qu'ils sont également redevables du stock de boissons laissé à leur démarrage d'activité ;

- qu'ils sont débiteurs de factures de consommation d'eau et de gaz ;

- que la demande reconventionnelle des époux Lambert est non fondée, à la fois en raison de la résiliation de plein droit du contrat par suite de la perte de la chose par incendie, et du fait qu'en cas de perte de la chose, il n'incombe au bailleur aucune obligation de reconstruire ;

- que pour que les époux Lambert ne perdent pas la pleine saison 1989, les concluants ont mis à leur disposition un local "épicerie" contigu à celui détruit par l'incendie ; qu'ainsi, les preneurs ont pu reprendre partiellement l'activité d'exploitation du fonds de commerce ;

- que les époux Lambert n'envisageant plus l'exploitation du fonds de commerce à compter de début septembre 1989 (courrier du 06 septembre 1989), les concluants leur ont signifié de manière officielle leur congé à l'expiration du bail, soit au 31 mars 1990 ;

- que les consorts Roth ont rencontré des difficultés dans la reconstruction de l'établissement ;

- que l'incendie a constitué un cas de force majeure empêchant toute poursuite de l'exploitation du fonds telle que stipulée contractuellement et qui exonère les consorts Roth de toute responsabilité dans les pertes d'exploitation du commerce ;

- que les concluants n'ont ainsi commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité ; qu'ils n'avaient aucune obligation de reconstruction et ont néanmoins accompli toutes les diligences pour la reconstruction ;

- que les époux Lambert ont été indemnisés sur la base du contrat d'assurance qu'ils ont eux- mêmes négocié ; qu'ils ont accepté une indemnisation de leur perte d'exploitation sur huit mois, alors que leur contrat prévoyait une garantie maximale de un an ;

- que par contre les époux Lambert avaient l'obligation contractuelle de maintenir en vigueur tous les contrats d'assurance, et ce à leur niveau antérieur et aux montants préalablement déterminés par le bailleur, soit à hauteur de 800.000 F ;

- que la valeur du fonds antérieurement assuré à 800.000 F et irrégulièrement réduite à 500.000 F par les locataires, ne comprenait pas seulement la valeur du matériel d'exploitation, mais également la valeur de tous les autres éléments du fonds de commerce ; qu'il y avait une autre assurance concernant les murs ;

- qu'il est démontré par un rapport d'expertise Galtier que la valeur à neuf du matériel mis à disposition par les consorts Roth aux époux Lambert est estimée à plus de 800.000 F, somme pour laquelle les concluants avaient été auparavant assurés ; que n'ayant perçu de la Compagnie d'Assurance que la somme de 458.883 F, ils sont fondés à réclamer indemnisation de la différence, soit 332.025 F.

Les époux Lambert ont sollicité la confirmation du jugement entrepris et le paiement d'une somme de 15.000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils ont fait observer en réplique :

- que les dispositions du Code Civil concernant la résiliation du bail en conséquence de la destruction des locaux ne sont pas applicables au contrat de location-gérance ;

- qu'il n'y a pas eu destruction totale ;

- que la mise à disposition gratuite d'un local "épicerie" pendant l'été 1989 n'a pas permis de reprendre, même partiellement, l'exploitation du fonds loué ;

- que les consorts Roth ont manqué à leur obligation de reconstruction du local ;

- qu'ils ont eux-mêmes résilié le contrat de location-gérance avec effet au 31 mars l990 ;

- qu'ils doivent réparer le préjudice occasionné par le non-respect de leurs engagements contractuels ;

- qu'il n'y avait pas de difficulté liée à la reconstruction, puisque les experts ont estimé que la remise en état pouvait se faire en huit mois, mais volonté de reconstruire différemment ce qui ne peut être opposé aux consorts Lambert ;

- que la force majeure ne peut être invoquée, puisque rien n'empêchait la reprise de l'exploitation après la période de reconstruction normale de huit mois ;

- qu'en ce qui concerne le grief tiré de la sous-assurance, le précédent contrat d'assurance faisait nécessairement la différence entre les biens immeubles et les biens meubles ; que l'obligation d'assurance pesant sur les concluants, et intéressant les consorts Roth, concernait les biens matériels ; que les parties avaient d'un commun accord évalué ces biens à 211.022 F ; que les consorts Roth ne démontrent pas qu'ils n'ont pas été indemnisés à hauteur du préjudice effectivement subi ;

- que la demande adverse tendant à obtenir devant la Cour une indemnité de 332.025 F au titre de la sous-assurance est une demande nouvelle, donc irrecevable ;

- que le "rachat de parts" entre les consorts Roth est inopposable aux concluants.

Vu le dossier de la procédure, les pièces produites par les parties et leurs écrits auxquels la Cour se réfère pour plus ample exposé des faits et des moyens ;

Sur la poursuite des relations contractuelles après l'incendie du 31 juillet 1988

Attendu que les consorts Roth soutiennent d'une part que la perte totale de la chose louée a entraîné l'extinction du contrat de location-gérance, d'autre part que l'incendie constitue un cas de force majeure empêchant la poursuite de l'exploitation du fonds de commerce ;

Attendu cependant que les dispositions du Code Civil, notamment l'article 1722 relatif à la résiliation de plein droit du bail si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, ne sont pas applicables au contrat de location-gérance qui a pour objet le louage d'un bien incorporel ;

Attendu au demeurant que les appelants ne justifient même pas de la destruction totale de l'immeuble, la photographie de presse produite en annexe établissant plutôt le contraire ;

Attendu que si l'incendie a rendu impossible l'exploitation du fonds pendant une période de huit mois, jugée nécessaire par les experts pour procéder à la reconstruction à l'identique des locaux, les consorts Roth, qui ont touché l'indemnité d'assurance pour les dégâts immobiliers, avaient l'obligation contractuelle, à l'issue de ce délai, de remettre lesdits locaux à la disposition des époux Lambert afin de leur permettre de poursuivre l'exploitation du fonds loué par eux ;

Attendu que pour ces mêmes motifs, les bailleurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un cas de force majeure qui les aurait placés dans l'impossibilité de respecter leurs engagements de mise à disposition du fonds ;

Attendu en fait que les consorts Roth avaient admis la continuation des relations contractuelles, puisque d'une part, après l'incendie, ils ont tenu les époux Lambert informés de leur projet de reconstruction, ainsi que cela résulte des pièces versées en annexe, et que d'autre part les bailleurs ont eux-mêmes résilié le contrat de location-gérance par une lettre du 20 septembre 1989 avec effet au 31 mars 1990 ;

Attendu ainsi que l'incendie du 31 juillet 1988 n'a pas mis fin au contrat liant les parties, lequel s'est poursuivi jusqu'au 31 mars 1990 ;

Sur la demande principale des consorts Roth

1) Le paiement des loyers de décembre 1988 à juillet 1989

Attendu que M. et Mme Lambert, qui reconnaissent avoir été indemnisés sur la base d'une privation de jouissance de 30.000 F correspondant à six mois de loyers, ont réglé les loyers d'août à novembre 1988, soit quatre mensualités ; qu'ils sont donc redevables de deux loyers supplémentaires, soit 10.000 F HT, ainsi qu'ils l'admettent d'ailleurs dans leurs conclusions du 11 avril 1994 ;

Attendu ensuite que les époux Lambert s'étant trouvés dans l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce de café-restaurant-brasserie au-delà de la période de huit mois, au cours de laquelle la reconstruction aurait dû être effectuée, ils sont fondés à opposer aux bailleurs l'exception d'inexécution de leurs propres obligations pour refuser le paiement de loyers complémentaires ;

Attendu en tout cas que la mise à disposition pendant l'été 1989 d'un local "épicerie", dont la finalité était différente de l'activité du fonds de commerce loué, et accordée à titre gratuit aux époux Lambert selon les pièces versées en annexe par les consorts Roth, ne permet pas de fonder le surplus des prétentions formé par les appelants au titre des loyers impayés ;

Attendu en conséquence que leur demande sera seulement accueillie à hauteur de 10.000 F HT et le jugement entrepris réformé dans ce sens ;

2) La demande au titre des impayés de stock de boissons

Attendu que les appelants, qui se contentent de produire un document non daté et non signé intitulé "prix juillet 1986", comportant une liste de boissons, ne justifient pas de l'obligation des époux Lambert de régler une somme de 8.795,41 F au titre d'une facture restée impayée ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts Roth de leur demande ;

3) La demande au titre de factures d'eau et de gaz

Attendu qu'il est constant que le complexe touristique n'était doté que d'un seul compteur, les parties s'arrangeant à l'amiable pour la répartition des quotes-parts de consommation respective ;

Attendu que si devant la Cour, les appelants ont produit une facture de la Compagnie Générale des Eaux relative à la période du premier semestre 1988, établie au nom de Roth Hubert, d'un montant de 28.974,31 F, la Cour ne dispose d'aucun élément pour ventiler ce montant et imputer aux époux Lambert une part de 7.305,51 F qui correspondrait à leur propre consommation d'eau ;

Attendu ensuite que le Tribunal a relevé à bon droit que les factures de gaz datent des 24 juillet 1986, 22 décembre 1986 et 30 mars 1987 ; que le contrat de location-gérance ayant été signé le 24 mars 1987, il n'est pas établi que ces factures correspondent à une consommation des époux Lambert ;

Attendu en conséquence que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a débouté les consorts Roth de ce chef de prétentions ;

4) La demande d'indemnisation du préjudice subi par les consorts Roth par suite de la sous-assurance du fonds de commerce

Attendu que l'augmentation de la demande devant la Cour est recevable par application de l'article 566 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Attendu que les appelants réclament une indemnité de 332.025 F en invoquant l'inobservation par les époux Lambert de leur obligation contractuelle de maintenir les polices d'assurance originairement contractées par les bailleurs, les preneurs ayant diminué le montant des garanties à 500.000 F au lieu de 800.000 F antérieurement, et le préjudice des bailleurs résidant dans la non-indemnisation à hauteur de ce dernier montant du dommage subi à la suite de l'incendie ;

Attendu que les consorts Roth versent en annexe un avenant au contrat d'assurance, daté du 17 Janvier 1986, souscrit par eux alors qu'ils étaient à la fois propriétaires des murs et exploitants à titre personnel du fonds, faisant ressortir que "les garanties sont modifiées comme suit incendie 800.000 F, perte d'exploitation 800.000 F ." ;

Attendu cependant que la police d'assurance n'ayant pas été simultanément produite, la Cour se trouve dans l'impossibilité de vérifier si la garantie d'incendie avait alors pour seul objet les éléments du fonds ou bien si elle concernait également les murs, et par conséquent de déterminer si les preneurs ont effectivement méconnu leur obligation, non contestée par eux, de continuer les polices d'assurance antérieurement contractées par les bailleurs ;

Attendu au demeurant que les appelants ne prouvent aucunement que la garantie souscrite par les preneurs n'était pas suffisante, alors que dans le contrat de location-gérance les parties avaient d'un commun accord évalué le mobilier commercial et le matériel servant à l'exploitation à la somme de 211.022 F ; qu'au surplus, la perte éventuelle de clientèle liée à l'inexploitation du fonds pendant une longue période est le résultat de leur propre incurie, puisque les consorts Roth n'ont pas fait reconstruire les locaux dans le délai utile de huit mois ;

Attendu ensuite qu'un préjudice relatif à la perte d'exploitation concernerait les preneurs et non les bailleurs ;

Attendu enfin que les appelants ayant été indemnisés de leur préjudice immobilier au titre de l'assurance souscrite par eux, une éventuelle sous-évaluation de garantie sur les murs ne résulterait que de leur fait ;

Attendu ainsi qu'ils n'établissent pas une faute contractuelle à la charge des intimés, leur ayant occasionné un préjudice ; qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Roth de leur demande formée à ce titre ;

Sur la demande reconventionnelle des époux Lambert

1) Sur la fin de non-recevoir

Attendu que le contrat de location-gérance du 24 mars 1987 a été conclu entre Hubert Roth et Michel Roth, personnes physiques désignées comme propriétaires ou bailleurs d'une part, et M. et Mme Lambert, désignés comme locataires-gérants ou preneurs d'autre part ;

Attendu que dans ces conditions, une cession de parts sociales dans les rapports des frères Roth n'a aucune incidence sur les relations contractuelles des parties ; qu'il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité ou d'intérêt à agir des époux Lambert contre Michel Roth;

2) Au fond

Attendu que les consorts Roth n'ont pas respecté leur obligation contractuelle d'assurer, en dépit de l'incendie, la pérennité du fonds de commerce donné en location-gérance ; que ce faisant, ils ont commis une faute engageant leur responsabilité et doivent réparer le préjudice en résultant pour les époux Lambert jusqu'à la date de résiliation du contrat ;

Attendu ainsi que les intimés, qui ont été indemnisés au titre de leur perte d'exploitation pour la période du 1er août 1988 au 31 mars 1989, sont fondés à réclamer réparation de la perte subie du 1er avril 1989 au 31 mars 1990, dommage découlant directement de la non-reconstruction des locaux pendant la période non couverte par l'assurance ;

Attendu que cette indemnisation, due par application de la responsabilité contractuelle, est distincte de la garantie obtenue auprès de la Compagnie d'Assurance et concerne une période différente, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que les époux Lambert ont été suffisamment indemnisés sur la base du contrat d'assurance qu'ils avaient négocié et qu'ils ont accepté une indemnisation de leur perte d'exploitation limitée à huit mois ;

Attendu que le montant du préjudice est suffisamment justifié par les constatations chiffrées du rapport Galtier qui, en se fondant sur les mêmes bases que celles retenues par la Compagnie d'Assurance, a fixé la perte d'exploitation pour la période de référence à 256.298 F, montant auquel se rajoutent :

- les frais d'agios pour découvert bancaire causés par le retard dans l'indemnisation, soit 1.251,04 F selon un relevé produit en annexe ;

- les salaires et charges salariales de Mme Hum, embauchée à partir de juin 1988, dont le contrat de travail a été maintenu compte-tenu des promesses de reconstruction des consorts Roth (non pris en compte dans l'indemnisation de la perte d'exploitation par Rhin et Moselle, puisque l'intéressé n'était pas encore embauchée sur la période de référence retenue par la compagnie d'assurance), soit une somme totale de 47.121 F ;

- enfin des pénalités de retard par manque de trésorerie pour un montant de 316,45 F ;

Attendu en conséquence qu'il convient également de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts Roth au paiement de la somme de 305.707,49 F ;

Sur les dépens et l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

Attendu que le jugement entrepris étant confirmé pour l'essentiel, les entiers dépens seront mis à la charge des consorts Roth ;

Attendu par contre que les circonstances du litige, les liens familiaux existant entre les parties et l'équité excluent l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Par ces motifs : La Cour, statuant contradictoirement ; Reçoit l'appel, régulier en la forme ; Au fond : Infirmant très partiellement le jugement entrepris relativement aux impayés de loyers et statuant à nouveau dans cette limite, Condamne les époux Lambert à régler aux consorts Roth une somme de 10.000 F HT (DIX MILLE FRANCS) au titre de loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 1989 ; Confirme pour le surplus le jugement entrepris ; Condamne les consorts Roth aux dépens de Première Instance et d'Appel ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.