CA Paris, 16e ch. B, 6 décembre 2002, n° 2001-17354

Le 11 octobre 1962, Gérard, Lucie et Françoise Vallet ont loué aux époux Malaterre des locaux commerciaux à usage de boulangerie, pâtisserie, confiserie et glaces dépendant d'un immeuble situé à Corbeil Essonnes (91), 30 (anciennement 26) rue de Paris pour 9 années à compter du 1er janvier 1962 et moyennant un loyer annuel de 5 600 nouveaux francs en principal.

Les 15 février et 11 mars 1968, Thérèse Lorgeou veuve Malaterre agissant tant en son nom personnel qu'au nom de son fils mineur, Gabriel Malaterre, a cédé à Michel Lasne et Micheline Duval le fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

Le 29 mars 1968, les cédants ont réitéré l'acte de cession au profit des époux Lasne entendant que ceux-ci soient subrogés dans tous les droits et obligations résultant du bail d'origine ; M. Ravault agissant en qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision existant entre les consorts Vallet en vertu d'une ordonnance de référé du 6 juillet 1966 est intervenu à cet acte pour agréer les époux Lasne en qualité de locataire aux lieu et place des époux Malaterre.

Par arrêts des 2 avril 1973 et 23 novembre 1982, la Cour d'appel de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 1971 à la somme de 13 860 F par an et au 1er avril 1980 à la somme de 38 682 F par an.

Par ordonnance en date du 24 septembre 1993, le Tribunal de grande instance d'Evry a renouvelé le bail à compter du 1er avril 1989 moyennant un loyer annuel de 99 600 F.

Par jugements des 2 mai et 6 juin 1994, le Tribunal de commerce de Corbeil-Essonnes a déclaré Monsieur Ballot en redressement judiciaire et désigné Maître Libert qui par jugement du 24 avril 1995 a été autorisé à céder le fonds de commerce,

Le 4 juillet 1995, les époux Ballot ont cédé à Omar et Hassan Sergane le fonds de commerce en ce compris le droit au bail. Françoise Vallet venant aux droits des consorts Vallet est intervenue à l'acte de cession déclarant :

"Donner son consentement exprès en tant que de besoin à ladite cession, accepter l'acquéreur en qualité de nouveau locataire aux lieu et place de Monsieur et Madame Ballot, renonce à se prévaloir de la résiliation du droit au bail ou à son renouvellement, pour quelque motif que ce soit, le tout du fait de la présente cession, mais à charge pour l'acquéreur, d'exécuter exactement le paiement des loyers, charges et conditions, dispenser le notaire de lui signifier par huissier ladite cession.

Décharger Maître Libert en sa qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Ballot, de la solidarité du cédant vis-à-vis du cessionnaire quant au paiement des loyers et de l'exécution du bail, telle que stipulée audit bail".

Le 11 juillet 1997, les consorts Sergane ont donné le fonds de commerce en location-gérance à Claude Larbi Saidi pour une durée de 2 années renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er juillet 1997 et moyennant une redevance mensuelle de 9 000 F hors taxe à la valeur ajoutée et une indemnité d'occupation hors taxe à la valeur ajoutée de 9 919,72 F.

Les 9 et 10 septembre 1997, Françoise Vallet a signifié aux Consorts Sergane un congé des locaux loués à effet du 1er avril 1998 avec refus de renouvellement leur déniant le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Saisi le 22 juillet 1998 par la bailleresse d'une demande en validité du congé et en nullité du contrat de location-gérance, le Tribunal de grande instance d'Evry, par jugement du 10 novembre 1999 a ordonné la réouverture des débats invitant Françoise Vallet à mettre en cause Claude Larbi Saidi.

Le 27 décembre 1999, Françoise Vallet a fait assigner en intervention forcée le locataire gérant.

Le Tribunal de grande instance d'Evry, par jugement du 7 juin 2001, a:

- déclaré nulle contrat de location-gérance conclu le 11 juillet 1997 entre Omar et Hassan Sergane et Claude Larbi Saidi,

en conséquence,

- dit que Omar et Hassan Sergane ne peuvent prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux,

- dit que le congé qui leur a été délivré par Françoise Vallet les 9 et 10 septembre 1997 est régulier,

- dit que les lieux loués au 30 rue de Paris à Corbeil-Essonnes devront être libérés dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et à défaut, ordonné l'expulsion d'Omar et Hassan Sergane ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l'expiration de ce délai, avec l'assistance de la force publique si nécessaire,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due trimestriellement par les consorts Sergane à compter du 1er avril 1998 au montant du dernier loyer trimestriel dû en exécution du bail majoré de 20 %,

- condamné solidairement Omar et Hassan Sergane à payer à Claude Larbi Saidi la somme de 50 000 F (soit 7 622,45 euros) à titre de dommages et intérêts,

- condamné Omar et Hassan Sergane à restituer à Claude Larbi Saidi la somme de 100 000 F (soit 15 244,90 euros) correspondant au montant du dépôt de garantie,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné Omar et Hassan Sergane à payer à Claude Larbi Saidi la somme de 6 000 F (soit 914, 69 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné Omnar et Hassan Sergane ainsi que Claude Larbi Saidi aux dépens;

Le 7 novembre 2001, les consorts Sergane et Claude Larbi Saidi ont été expulsés des lieux.

LA COUR,

Vu l'appel de la décision du 7 juin 2001 interjeté par les consorts Sergane

Vu les conclusions signifiées le 28 décembre 2001 par lesquelles les consorts Sergane poursuivent l'infirmation du jugement et demandent à la cour:

- de débouter Françoise Vallet de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- de condamner Françoise Vallet et Claude Larbi Saidi à leur payer chacun la somme de 5 000 F ou 762,25 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- de les condamner aux dépens ;

Vu les conclusions signifiées le 3 juillet 2002 par lesquelles Françoise Vallet conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour :

- de dire et juger les consorts Sergane mal fondés en leur appel et de les débouter de leurs demandes, fins et conclusions,

- de condamner solidairement et conjointement Omar et Hassan Sergane ainsi que Claude Larbi Saidi, outre aux entiers dépens, au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;

Vu les conclusions signifiées le 2 juillet 2002 par lesquelles Claude Larbi Saidi conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour:

subsidiairement,

- de prononcer la résiliation du contrat de location-gérance aux torts exclusifs des consorts Sergane,

et en tout état de cause,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts Sergane à lui restituer la somme dc 15 244,90 euros,

- de dire que la somme produira intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir et d'assortir la condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts Sergane à réparer le préjudice subi par lui du fait de la nullité du contrat de location-gérance,

- d'infirmer le jugement sur le quantum des sommes allouées à ce titre et de condamner solidairement les consorts Sergane à lui payer la somme de 30 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- de condamner solidairement les consorts Sergane, outre aux entiers dépens, au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;

Sur ce :

Sur la validité tant du congé que du contrat de location-gérance :

Considérant que les consorts Sergane invoquent l'irrégularité du congé délivré par Françoise Vallet les 9 et 10 septembre 1997 au motif qu'à cette date, le contrat de location-gérance était en cours et que par suite, il n'était plus exigé que le propriétaire du fonds de commerce soit inscrit au registre du commerce en application de l'article L. 145-1 du Code de commerce ;

Considérant que Françoise Vallet rétorque qu'à la date du congé, les consorts Sergane n'étaient ni l'un ni l'autre immatriculés au registre du commerce pour les locaux situés 30 rue de Paris à Corbeil Essonnes et qu'ils ne l'ont jamais été ;

Que l'intimée rappelle qu'ils ont acquis le fonds le 4 juillet 1995, qu'à cette époque, ils étaient l'un et l'autre immatriculés pour un établissement situé 37 rue du Général Leclerc et que ces inscriptions ont été radiées à effet du 30 juin 1997 quand ils ont vendu le fonds ;

Qu'elle précise que contrairement aux dispositions de l'article 9 du décret du 30 mai 1994, les locataires n'ont jamais procédé à une inscription complémentaire visant le fonds de commerce situé 30 rue de Paris ;

Qu'elle considère que pour ce seul motif, elle était fondée à délivrer un tel congé ;

Qu'elle fait enfin observer que la mise en location-gérance du fonds de commerce n'a aucune incidence sur l'obligation qu'avaient les appelants d'immatriculer le fonds exploité au 30 rue de Paris à Corbeil Essonnes avant de le donner en location-gérance à Claude Larbi Saidi ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 145-1 I du nouveau Code de commerce, les dispositions du chapitre V intitulé "du bail commercial", " s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce..."

Que le même article en son paragraphe II précise : si le fonds est exploité sous forme de location-gérance ..., le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers";

Considérant que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers dont le locataire qui invoque le bénéfice de la propriété commerciale doit justifier est une condition nécessaire et objective d'application du statut, qui s'apprécie à la date de délivrance du congé;

Et considérant que l'alinéa 2 de l'article 9 du décret du 30 mai 1994 dispose effectivement: "tout commerçant immatriculé qui ouvre un établissement secondaire doit, dans le délai d'un mois, avant ou après l'ouverture, demander au greffe du tribunal dans le ressort duquel est situé l'établissement :

1°) une immatriculation secondaire, s'il n'est pas déjà immatriculé dans le ressort de ce tribunal,

2°) une inscription complémentaire dans le cas contraire";

Mais considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats et de la chronologie des faits qu'Omar et Hassan Sergane ont été inscrits au registre du commerce et des sociétés au titre d'un établissement situé 37 rue du Général Leclerc à Corbeil-Essonnes à compter du 31 mars 1987, l'un sous le n° A 382 076 677 et l'autre sous le n° A 334 311 89l ; qu'ils en ont été radiés le 25 juillet 1997 à la suite de la vente du fonds le 30 juin 1997 ;

Qu'ils n'ont effectivement jamais sollicité d'inscription complémentaire pour le fonds situé au 30 rue de Paris acquis le 4 juillet 1995 et mis en location-gérance le 11 juillet 1997

Et considérant qu'il est établi qu'aux 9 et 10 septembre 1997, dates de délivrance du congé, les consorts Sergane n'étaient pas immatriculés au registre du commerce d'Evry; que contrairement à ce que soutient l'intimée, dès lors que lors de la délivrance du congé, les consorts Sergane avaient donné le fonds de commerce en location-gérance à Claude Larbi Saidi, ils n'avaient pas à justifier d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés sauf à rapporter la preuve de la nullité du contrat de location-gérance;

Considérant qu'aux termes de l'article 144-3 du Code de commerce, "les personnes physiques et morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou avoir été immatriculés au répertoire des métiers pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique et avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance l'article L. 144-10 du Code commerce";

Et considérant qu'aux termes de l'article L. 144-10 du même Code, "tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus (notamment l'article L. 144-3) est nul"; que l'alinéa 2 de ce texte précise "la nullité prévue à l'alinéa précédent entraîne à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux de locaux à usage commercial, industriel et commercial"

Considérant que les consorts Sergane ont, le 4 mai 1990, acquis en indivision un fonds de commerce de boulangerie situé 37 rue du Général Leclerc à Corbeil-Essonnes dépendant de l'actif de la liquidation judiciaire de Jannick Guerton;

Considérant qu'il est acquis aux débats que les consorts Sergane remplissaient au moment de la conclusion du contrat de location-gérance la condition d'exploitation pendant deux années du fonds de commerce;

Et considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'Hassan Sergane a été immatriculé au registre du commerce d'Evry pour ce fonds de commerce à compter du 31 mars 1987 et a été radié le 25 juillet 1997 à la suite de la vente du fonds ; qu'ainsi, à la date de conclusion du contrat de location-gérance, le 11 juillet 1997, Hassan Sergane remplissait la condition d'exercice d'activité professionnelle de 7 années ;

Mais considérant en revanche, que s'il a été radié du registre du commerce et des sociétés à la même date qu'Hassan Sergane, Omar Sergane a été inscrit à ce registre au titre de l'activité commerciale exploitée au 37 rue du Général Leclerc à compter du 13 juin 1991; qu'il ne justifie d'une activité commerciale que de six années et un mois; qu'il ne rapporte pas la preuve d'avoir exercé des fonctions de gérant ou de directeur commercial; que contrairement à ce soutiennent les appelants, la date d'acquisition du fonds de commerce ne peut être retenue comme point de départ de décompte du délai de sept ans; et qu'à supposer que des difficultés administratives aient retardé l'inscription d'Omar Sergane, ce qui n'est nullement établi, le retard apporté à cette immatriculation ne peut être pris en considération;

Considérant que le contrat de location-gérance signé le 11 juillet 1997 est nul; qu'il est réputé n'avoir jamais existé; que les consorts Sergane ne peuvent prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et par suite au renouvellement du bail; que le congé délivré les 9 et 10 septembre 1997 est valable; qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter les demandes des consorts Sergane;

Considérant que les appelants sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 1998 ; que le tribunal a justement évalué l'indemnité d'occupation due trimestriellement par les consorts Sergane au montant du dernier loyer trimestriel dû en exécution du bail majoré de 20 % ; que le jugement doit être confirmé également sur ce point ;

Sur les conséquences de la nullité du contrat de location-gérance:

Considérant que les appelants font grief au jugement déféré de les avoir condamnés à restituer à Claude Larbi Saidi la somme de 100 000 F correspondant au montant du dépôt de garantie qu'il a versé lors de l'entrée en jouissance et à lui payer la somme de 50 000 F à titre de dommages et intérêts pour perte de la chance de poursuivre l'exploitation du fonds de commerce ; qu'ils font valoir pour conclure à l'infirmation de la décision entreprise :

- que Claude Larbi Saidi a exploité le fonds de commerce de juillet 1997 à août 2001 en laissant des redevances impayées,

- que du fait de ces impayés, ils ont dû délivrer au locataire-gérant le 7 août 2001 un commandement d'avoir à payer la somme de 427 444,93 F en principal au titre du solde des redevances de 1997 à 2001 alors qu'eux ont toujours acquitté le loyer entre les mains de Françoise Valiet,

- que les parties en convenant, aux termes du contrat, que la location-gérance consentie pour une durée de deux années à. compter du 1er juillet 1997 se renouvellera par tacite reconduction d'année en année, sauf à la partie qui entendra opposer à aviser l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, trois mois au moins avant la date d'expiration normale du contrat", n'ont pas entendu garantir à Claude Larbi Saidi le maintien dans les lieux et la reconduction du contrat,

- que plusieurs constats d'état des lieux ont mis en évidence la dégradation des locaux et leur défaut d'entretien imputable au locataire-gérant en application de la convention ;

Considérant que Claude Larbi Saidi conteste l'argumentation développée par les appelants pour s'opposer au paiement de dommages et intérêts notamment celle lui reprochant de ne pas s'être acquitté de sommes au titre des redevances - qu'il considère, en tout état de cause, irrecevable en application de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile comme présentée pour la première fois en cause d'appel ; qu'il demande d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il lui a alloué la somme de 50 000 F et sollicite la condamnation des consorts Sergane à lui payer à ce titre la somme de 30 500 euros en indiquant avoir perdu toute source de revenu engagé des frais de déménagement, exploité pendant 4 années un fonds qu'il a été contraint d'abandonner par la faute des loueurs, perdu tout bénéfice qu'il pouvait escompter de l'activité commerciale qu'il déployait dans les lieux et ce jusqu'à la cessation du contrat de location-gérance ;

Considérant sur la recevabilité qu'aux termes de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile, seules les demandes nouvelles en cause d'appel sont irrecevables ; que tout argument nouveau (le défaut de paiement des redevances) tendant à justifier une prétention soumise au premier juge (s'opposer au paiement de dommages et intérêts) est recevable ;

Considérant sur le fond que par suite de la nullité, le contrat de location-gérance est réputé n'avoir jamais existé ; que les consorts Sergane ne peuvent invoquer les clauses et conditions de cette convention pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie et s'affranchir de toute responsabilité, et ce en alléguant le défaut tant de paiement des redevances que d'entretien des locaux;

Considérant sur le dépôt de garantie, que comme le souligne Claude Larbi Saidi, le montant de ce dépôt de 100 000 F soit 15 244,90 euros doit lui être restitué sans que les appelants puissent lui opposer le non-respect par lui de ses obligations de locataire-gérant notamment au titre de l'entretien des lieux ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts Sergane à restituer le dépôt de garantie et en ce qu'il a débouté Claude Larbi Saidi de sa demande tendant à assortir la condamnation d'une astreinte de 500 F par jour de retard à compter de la signification du jugement et de rejeter la demande qu'il a formée sans argumenter devant la cour tendant à assortir la condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ;

Considérant sur les dommages et inrérets que l'argumentation de Claude Larbi Saidi aux termes de laquelle - relevant que la location-gérance qui a été conclue pour une durée de deux années à compter du 1er jui1let 1997 renouvelable par tacite reconduction d'année en année sauf dénonciation 3 mois avant la date d'expiration normale du contrat, s'est trouvée reconduite le 1er juillet 1999, le 1er juillet 2000, le 1er juillet 2001 à chaque fois pour une année, il invoque le fait qu'il pouvait légitimement exploiter au moins jusqu'au 1er juillet 2002 dès lors qu'aucune dénonciation n'a été faite dans les termes contractuels avant le 1er avril 2001, est inopérante ; qu'en effet, il ne peut revendiquer la violation d'une obligation née d'un contrat dont la nullité est avérée pour obtenir des dommages et intérêts ;

Que de même, les appelants ne peuvent invoquer la violation des clauses de la location-gérance en se prévalant du défaut de paiement des redevances et de l'absence d'entretien des locaux pour s'affranchir de toute responsabilité;

Qu'il est patent que du fait de la nullité de la location-gérance et de la déchéance du droit des consorts Sergane au bénéfice de la propriété commerciale, Claude Larbi Saidi a cessé l'exploitation du fonds de commerce qu'il poursuivait depuis le 1er juillet 1997 ; que son préjudice qui s'analyse comme la perte d'une chance de poursuivre l'exploitation commerciale par l'effet d'une éventuelle reconduction tacite du contrat, a été justement évalué par le tribunal à la somme de 50 000 F;

Qu'au vu de ce qui précède, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions et toute autre demande des parties rejetée;

Considérant qu'il y a lieu d'allouer à Françoise Vallet et à Claude Larbi Saidi une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; qu'en revanche, la demande formée à ce titre par les consorts Sergane doit être écartée;

Considérant que le jugement entrepris a condamné les consorts Sergane aux dépens ; que le coût du congé délivré les 9 et 10 septembre 1997 est compris dans les dépens afférents à la procédure de première instance ; que confirmant le jugement sur ce point, il y a lieu de condamner les appelants qui succombent en leurs prétentions à supporter les dépens d'appel;

Par ces motifs: statuant publiquement par arrêt contradictoire, - confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à préciser que le coût du congé délivré les 9 et 10 septembre 1997 est compris dans les dépens de première instance, y ajoutant, - rejette toute autre demande des parties,- condamne les consorts Sergane à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile la somme de 1 000 euros à Claude Larbi Saidi et celle de 1 500 euros à Françoise Vallet, - condamne les consorts Sergane aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.