Cass. com., 5 octobre 2004, n° 02-12.341

LA COUR : - Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 22 octobre 2001), que la société Le Pélican SETC (la société Le Pélican) a donné un fonds de commerce de restauration en location-gérance à M. Molina pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er avril 1986 ; que par le même acte, M. Querrard, propriétaire des locaux commerciaux, a consenti à M. Molina un bail d'immeuble de même durée ; que les parties ont poursuivi leurs relations après l'échéance du 30 mars 1995 ; que le 6 septembre 1995, un ouragan a détruit les locaux dans lesquels le fonds de commerce était exploité ; que M. Molina a demandé à titre principal que soit constatée la poursuite du contrat de location-gérance et ordonnée sous astreinte la délivrance du fonds de commerce et à titre subsidiaire que la société Le Pélican et M. Querrard soient condamnés à l'indemniser des dépenses faites au profit du fonds loué ; que la cour d'appel a dit que le contrat de location-gérance ayant été renouvelé par tacite reconduction, il y avait lieu de faire application de la clause stipulant que le contrat serait résilié de plein droit en cas de destruction de l'immeuble et rejeté les demandes de M. Molina;

Sur le premier moyen : - Attendu que M. Molina fait grief à l'arrêt d'avoir dit que le contrat de location-gérance avait été renouvelé par tacite reconduction aux mêmes clauses et conditions alors, selon le moyen : 1°) que le contrat de location-gérance venu à expiration le 30 mars 1995 a laissé la place à une convention verbale de location-gérance, en l'absence de clause de tacite reconduction; qu'en affirmant que le contrat avait été tacitement reconduit à compter de cette dernière date aux mêmes clauses et conditions bien que les règles relatives aux baux d'immeubles ne soient pas applicables au contrat de location-gérance, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et L. 144-1 du Code de commerce; 2°) que la cour d'appel qui, pour retenir que le contrat de location-gérance avait été tacitement reconduit au 1er avril 1995 aux mêmes clauses et conditions a seulement observé que rien ne permettait de dire qu'il s'agissait d'un nouveau bail verbal en dehors de l'affirmation de M. Molina, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil;

Mais attendu qu'ayant constaté que les parties avaient poursuivi leurs relations après l'échéance du contrat et relevé que rien ne permettait de dire qu'elles avaient eu la volonté de conclure un nouveau bail verbal différent du contrat initial, la cour d'appel a décidé à bon droit que ce dernier avait été renouvelé par tacite reconduction aux mêmes clauses et conditions, peu important l'absence de clause en ce sens ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches;

Sur le deuxième moyen : - Attendu que M. Molina fait encore grief à l'arrêt d'avoir dit que le contrat de location-gérance avait été résilié de plein droit par application de la clause attachant la résiliation à la destruction totale de l'immeuble alors, selon le moyen : 1°) que la clause résolutoire de plein droit, qui permet aux parties de soustraire la résolution d'une convention à l'appréciation du juge, doit être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi les juges retrouvent leur pouvoir d'appréciation, que la clause n° 12 du contrat de location-gérance venu à expiration selon laquelle "Dans le cas où, pour une cause quelconque (vices de construction, reculement, alignement) et pour toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, l'immeuble dont dépend le local loué viendrait à être démoli ou détruit, entièrement ou partiellement, le présent bail sera résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur" ne constituait pas, en l'absence d'indication expresse quant à son caractère de plein droit et de précisions quant à la non-exigence de formalités pour son entier et plein effet, une clause de résiliation de plein droit; que, dès lors, la cour d'appel, retenant que le bail était résilié de plein droit par l'effet de cette clause, compte tenu de la destruction totale de la chose louée, a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil; 2°) que M. Molina avait invoqué la renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause de résiliation insérée au bail à partir des motifs du jugement entrepris relevant que les bailleurs avaient renoncé de manière non équivoque à se prévaloir de cette clause de résiliation dans la mesure où ils avaient continué, pendant 4 mois après la destruction du fonds, à encaisser les redevances mensuelles versées par le locataire-gérant et où ils avaient, par la suite, associé étroitement ce dernier aux travaux de remise en état et de transformation des locaux, exprimant ainsi leur volonté de maintenir en place M. Molina en qualité d'exploitant, ce que démontraient le procès-verbal de réunion de chantier du 9 juillet 1997 associant Mme Molina, différentes notes de l'entreprise générale Builders adressées pour information ou pour paiement à M. Molina, le courrier de l'architecte adressé pour information à M. Molina, exploitant; qu'à ces éléments, M. Molina avait ajouté qu'il avait été maintenu dans les lieux, qu'il avait reçu du bailleur l'indication qu'il reprendrait l'exploitation dès la fin des travaux, ainsi que cela lui avait été confirmé par une lettre du 5 mars 1997, et qu'il avait reçu mandat de suivre les travaux et d'aménager la cuisine; que la cour d'appel, faute d'examiner chacun de ces éléments séparément et ensemble d'où ressortait l'expression de la volonté non équivoque du bailleur de maintenir M. Molina dans les lieux, objet de la convention de location-gérance, une fois les travaux effectués, et en se bornant à indiquer de façon élusive que les sommes versées à titre de loyer et le dépôt de garantie devaient s'imputer sur l'indemnité de dépréciation à intervenir, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil;

Mais attendu, d'une part, que la clause litigieuse n'ayant pas pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation contractuelle mais d'attacher la résiliation du contrat à la survenance d'un événement aléatoire défini par les parties, sa mise en œuvre, n'était soumise à aucune autre condition que celle tenant à la réalité de cet événement;

Et attendu, d'autre part, que le contrat de location-gérance ne portant pas sur les locaux dans lesquels le commerce est exercé, la cour d'appel n'avait pas, pour apprécier l'existence d'une renonciation du loueur du fonds à se prévaloir de la résiliation de ce contrat, à examiner les éléments de nature à établir l'intention du bailleur de l'immeuble de maintenir M. Molina dans les lieux loués;d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches;

Et sur le troisième moyen : - Attendu que M. Molina fait enfin grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande tendant au 'paiement de la plus-value apportée au fonds de commerce ou à la valeur locative de l'immeuble et invoque une violation des articles 4 du nouveau Code de procédure civile et L. 145-46 du Code de commerce;

Attendu que ce moyen, ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi.