CA Paris, 2e ch. A, 2 mai 2000, n° 1998-08117

LA COUR statue sur l'appel relevé par M. et Mme Fallet du jugement rendu le 29 janvier 1998 par le Tribunal de grande instance de Meaux qui a rejeté leurs demandes et les a condamnés à verser la somme de 50 000 F à titre d'indemnité pour frais irrépétibles à M. et Mme Lopez.

Appelants, M. et Mme Fallet sollicitent l'infirmation de la décision déférée en toute ses dispositions sauf en ce qu'elle les a déclarés recevables en leur action sur le fondement du vice caché.

Ils demandent:

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions de l'article 1116 du Code civil,

- de dire que les époux Lopez se sont rendus coupables d'une réticence dolosive à leur égard en ne leur dénonçant pas les conclusions de M. Freycenon,

- de leur donner acte de ce qu'ils se réservent le droit après dépôt des conclusions expertales de solliciter la restitution en tout ou partie du prix de vente de l'immeuble cédé sis 53bis, rue des Vignes à Esbly (77450) sur le fondement des dispositions des articles 1116 et 1117 du Code civil, d'une part et des articles 1641 et suivants du Code civil d'autre part,

- de condamner les époux Lopez à leur régler la somme de 200 000 F pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral qu'ils ont subi du fait de la mauvaise foi des vendeurs,

- de dire que M. Alain Grosjean a commis une faute professionnelle en n'informant pas les acquéreurs de la gravité des vices affectant le sous-sol de la construction, la nature et l'ampleur des travaux de reprise nécessaires à la pérennité des ouvrages.

- de leur donner acte de ce qu'ils se réservent le droit de solliciter in solidum avec les époux Lopez , la condamnation de M. Alain Grosjean ;

et avant dire droit,

- de désigner un expert avec pour mission de:

* constater les désordres affectant l'immeuble, les décrire, en établir l'origine,

* dire les travaux propres à y remédier afin d'assurer la pérennité de l'immeuble, et les chiffrer,

* préciser le temps nécessaire à leur réalisation et les préjudices qui en découleront éventuellement pour eux,

* dire si la canalisation d'eaux usées est située ou non sur le fonds cédé et dans la négative, les conséquences préjudiciables qui pourraient en résulter pour eux,

- de condamner in solidum les époux Lopez et M. Grosjean à leur régler la somme de 20 000 F au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel.

Ils font valoir

- que leur demande fondée sur le dol est recevable puisqu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge,

- que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal ni l'acte sous seing privé du 28 septembre 1995, ni la lettre du 24 octobre 1995, ni l'acte authentique de vente du 17 janvier 1996 n'ont fait mention de difficultés liées à la nature du sol pouvant entraîner des désordres et des travaux autres que ceux mentionnés sur le devis Da Costa,

- qu'ils ont été tenus dans la méconnaissance totale du rapport de M. Freycenon du 7 décembre 1993, du devis ABC et de la lettre de M. Freycenon à M. Lopez du 25 mars 1993,

- que tant les époux Lopez que M. Grosjean (de l'agence immobilière Grosjean) leur ont dissimulé des éléments d'information capitaux dans le but de vendre un pavillon sinistré largement au dessus de sa valeur,

- qu'ils n'avaient pu apprécier les vices affectant l'immeuble et surtout l'étendue des travaux à engager sans le concours d'un homme de l'art.

Intimés, M. et Mme Lopez demandent:

- de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande des époux Fallet en nullité de l'acte de vente pour vice du consentement, en vertu de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile et de confirmer le jugement entrepris,

subsidiairement,

- de condamner in solidum les époux Fallet à leur verser une indemnité d'occupation de 6 000 F par mois du jour de la vente à la libération des lieux,

- de les condamner en tout état de cause in solidum à leur verser la somme de 10 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Ils allèguent :

- que le cabinet Grosjean connaissait parfaitement la situation de l'immeuble,

- que les époux Fallet étaient parfaitement informés de l'ampleur des désordres occasionnés dans la région à de nombreux pavillons par suite d'une sécheresse intervenue pendant deux années consécutives, de l'existence de deux expertises (Freycenon et Etudesol) et de l'indemnisation qui avait été mise en place par la Compagnie La Bâloise, qu'ils ont réitéré leur acquisition par acte authentique au prix de 630 000 F après avoir obtenu une réduction de prix,

- qu'ils ont eux-mêmes communiqué la lettre de M. Freycenon avec mention de l'envoi par fax par le Cabinet Grosjean en date du 2 novembre 1995 à 13 h 19 soit avant la vente, ce qui démontre que le fax leur avait été bien adressé, qu'ils l'ont d'ailleurs faxé à nouveau le 3 octobre 1996 à leur avocat,

- qu'ils ne contestent pas avoir reçu de l'agence Grosjean la copie du devis de l'entreprise Da Costa et qu'ils ne pouvaient donc ignorer que la sécheresse et donc la nature du sol pouvaient entraîner des désordres sur le pavillon,

- qu'au lieu de consolider l'immeuble ils se sont bornés à faire effectuer en famille des travaux superficiels qui n'ont pas résisté à de nouveaux mouvements de terrain,

- qu'ils ne démontrent pas qu'eux mêmes aient commis quelque réticence que ce soit à les informer de la cause des désordres et ne peuvent prétendre à un remboursement du prix d'un bien acquis en connaissance de cause et dont il n'est pas justifié qu'il soit d'une valeur moindre que le prix où ils l'ont acheté,

- que les vices dont ils se plaignent étaient lors de la vente apparents.

Intimé, M. Alain Grosjean sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les époux Fallet mal fondés en leurs demandes.

Il demande de le mettre hors de cause et de condamner les époux Fallet à lui payer une somme de 10 000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Il soutient :

- qu'il a présenté un pavillon qui était sinistré à la suite de phénomènes de sécheresse ayant présenté un caractère de catastrophes naturelles avec règlement, au bénéfice des vendeurs, d'une indemnité,

- qu'il a communiqué, lors des négociations puis par courrier et par fax:

* les documents qu'il avait pu obtenir des vendeurs, savoir respectivement un devis de 1991 émanant d'un entrepreneur, M. Da Costa,

* la première page d'un courrier par lequel M. Freycenon, expert de la Bâloise, fournissait aux époux Lopez un diagnostic précis en ce qui concerne l'origine des désordres et les solutions techniques qui seraient susceptibles d'y porter remède.

- qu'il n'est pas rapporté la preuve d'aucun engagement qui lui soit imputable soit à l'égard de ses mandants, les époux Lopez, vendeurs, soit à l'égard des époux Fallet, acquéreurs.

Ceci exposé, LA COUR,

Considérant que les époux Fallet, qui exposaient avoir constaté la survenance de nombreux désordres affectant la structure même de l'immeuble à leur retour de vacances le 24 août 1996, avaient sollicité en première instance la désignation d'un expert pour en apprécier la gravité et le montant des travaux, se réservant de solliciter après dépôt des conclusions expertales la restitution en tout ou partie du prix de vente de l'immeuble en application des articles 1641 et suivants du Code civil sur les vices cachés ;

Qu'en cause d'appel ils présentent les mêmes demandes, fondées sur les articles 1116 et 1117 du Code civil, d'une part et sur les articles 1641 et suivants d'autre part et non, comme le soutiennent les époux Lopez, une demande en nullité de la vente;

Considérant que les prétentions qu'ils formulent devant la cour fondées sur la réticence dolosive ne sont pas nouvelles au sens des dispositions de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile puisqu'elles tendent comme le prévoit l'article 565 du nouveau Code de procédure civile, aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent, le dol pouvant en effet être invoqué pour conclure seulement à une réduction de prix;

Que les demandes des époux Fallet fondées sur les articles 1116 et suivant du Code civil sont donc recevables ;

Considérant que par acte sous seing privé rédigé et négocié par l'agence Grosjean le 28 septembre 1995, les époux Lopez ont vendu sous condition suspensive aux époux Fallet la pavillon en cause moyennant le prix de 630 000 F en ce compris les honoraires forfaitaires de l'agence (30 000 F) dûs par les vendeurs;

Que ce texte porte en marge la mention suivante :

"A ce sujet, l'acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance des désordres (fissures) qui existent dans la construction et déclare en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre l'agence ou le vendeur. A noter que le prix de vente a été débattu en conséquence ".

Considérant qu'il est précisé à l'acte de réitération de la vente dressé le 17 janvier 1996 par Me Vileyn, notaire associé à Coupvray (Seine-et-Marne) page 3 ,que l'acquéreur déclare connaître parfaitement le bien pour l'avoir visité et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards ;

Que page 6 est reproduite la mention susvisée figurant au compromis de vente ;

Considérant que les époux Fallet ne contestent pas avoir eu connaissance du devis établi le 16 novembre 1991 par l'entreprise Da Costa portant sur la reprise des fondations de la maison et mise hors gel, sur la façade est + véranda en sous-œuvre s'élevant à 67 000 F HT et 79 462 F TTC et qui avait été adressé à M. et Mme Lopez ;

Considérant que par arrêté du 20 octobre 1992 il avait été constaté l'état de catastrophe naturelle pour les dommages causés dans cette zone par les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de mai 1989 à décembre 1991 et que le pavillon de M. et Mme Lopez avait été gravement sinistré ;

Que ceux-ci étaient en possession d'un devis qu'ils avaient fait établir par la société ABC laquelle avait estimé en 1991 à 474 539,20 F TTC les travaux de reprise de la maison en sous-œuvre suite aux nombreuses fissures sur les murs périphériques et refends intérieurs, devis étayé était-il précisé, par de nombreux sinistres sectoriels (catastrophe naturelle) et travaux effectués dans le secteur dans ce cadre;

Considérant par ailleurs que la Société Freycenon, expert de la compagnie d'assurances La Bâloise s'est exprimée en ces termes dans la 1ère page de la lettre qu'elle a adressée le 25 mars 1993 à M. Lopez :

"Nous avons été mandatés par la Compagnie La Bâloise afin de procéder au règlement des désordres créés dans votre pavillon consécutivement à la sécheresse des années 1989 et 1990.

Aux deux rendez-vous auxquels assistait Monsieur Dumas, nous avons demandé à la société Etudesol d'effectuer des sondages de reconnaissance du sous-sol et des fondations de votre pavillon.

Ces sondages ont mis en évidence un sous-sol avec des caractéristiques mécaniques médiocres, sans toutefois être critiques.

L'analyse des fondations a mis en évidence que les matériaux les composant étaient de nature hétérogène et non ferraillée.

Compte tenu de ce qui précède, les travaux de consolidation consistent en une implantation de micropieux sur la totalité des murs périphériques et des murs de refends. De plus, étant donné la nature des fondations, il serait obligatoire de créer une longine pour permettre l'accrochage des têtes de micropieux et la rigidification de la construction.

L'ensemble de ces travaux ajoutés aux reprises nécessaires sur la construction afin de reboucher la totalité des fissures, puis de reprendre les enduits et les peintures se révéleraient d'un coût supérieur à la valeur marchande de votre pavillon.

Nous vous proposons donc de forfaitiser l'indemnité vous permettant d'effectuer des travaux de stabilisation et une reprise des désordres apparus dans les diverses pièces de votre pavillon."

Considérant que dans un rapport daté du 7 décembre 1993 la SA Freycenon écrivait à la Compagnie La Bâloise en rappelant les termes de ces conclusions et indiquait que la valeur du pavillon pouvant être retenue, après consultation des agences immobilières locales, était de 900 000 F, la valeur du terrain étant de 450 000 F, ce qui fixerait la valeur vénale du bâtiment à 450 000 F.

Qu'elle précisait avoir estimé la dépréciation du pavillon à 320 000 F et que M. Lopez avait accepté ce montant;

Considérant que dans une attestation rédigée le 13 mars 1997 M. Da Costa relate que M. et Mme Fallet lui avaient demandé courant novembre 1995 avant leur acquisition si les travaux décrits dans son devis de novembre 1991 permettaient de remettre en état définitif le pavillon et qu'il leur avait confirmé qu'il fallait prévoir un coût de réparation entre 79 000 et 90 000 F HT compte tenu de l'évolution des prix;

Qu'il indique également qu'il n'avait pas été informé par M. et Mme Lopez de ce que le pavillon avait subi un sinistre pris en compte comme catastrophe naturelle due à la sécheresse de 1990

Considérant que le devis Da Costa du 16 novembre 1991 avait été transmis à Mme Fallet par l'agence Grosjean par lettre du 24 octobre 1995;

Qu'il y est indiqué que ce devis est relatif à la remise en état des désordres engendrés par la sécheresse et précisé que des désordres similaires avaient été constatés à l'époque dans un nombre important de communes voisines ;

Qu'il n'est en revanche fait aucune allusion à l'existence de la lettre de la SA Freycenon du 25 octobre 1993 ;

Considérant que M. Grosjean soutient l'avoir envoyée en fax le 2 novembre 1995 aux acquéreurs ce que ces derniers contestent, affirmant n'en avoir eu connaissance qu'en août 1996 ;

Considérant que tant les époux Lopez que M. Grosjean affirment qu'il résulte de la communication qu'ils ont eux-mêmes faite (lettre de la SA Freycenon du 25 mars 1993 portant la mention du fax de Grosjean Immobilier du 2 novembre 1995 13 h 19), que les époux Fallet ont eu connaissance ce jour là par l'intermédiaire de l'agence de la 1ère page de la lettre susvisée;

Considérant cependant que le document produit porte bien la mention de l'émetteur du fax du 2 novembre 1995 c'est à dire l'agence Grosjean mais non de son destinataire, que la mention Recrutement Artistique (Dysneyworld employeur de Mme Fallet) qui y figure n'est en effet pas celle du destinataire mais se rapporte à l'envoi par Recrutement Artistique (le destinataire n'étant pas indiqué) de ce même document le 3 octobre 1996 à 10h31;

Que n'est pas produit et que M. Grosjean ne communique pas l'avis d'émission du fax du 3 novembre 1995 ou toute autre pièce qui aurait permis de démontrer qu'il avait bien adressé à Mme Fallet la 1ère page de la lettre de la SA Freycenon du 25 mars 1993 seul document qui aurait permis aux acquéreurs d'avoir connaissance de l'état exact du bâtiment ;

Considérant ainsi que ni les époux Lopez ni M. Grosjean n'établissent que la 1re page de cette lettre ait été portée à la connaissance des époux Fallet et partant de les avoir informés des désordres exacts qui affectaient 1'immeuble ;

Que le fait qu'ils aient eux-mêmes communiqué copie de cette lettre portant la mention de l'expédition par Grosjean Immobilier le 2 novembre 1995 ou que Mme Fallet ait elle-même faxé copie de la lettre avec cette mention le 3 octobre 1996 ne suffit pas à établir qu'elle ait été destinataire du fax du 2 novembre 1995 ou que les époux Fallet aient eu connaissance de cette lettre avant la signature de l'acte authentique ;

Qu'il y a d'ailleurs lieu d'observer que les communications qui ont été effectuées par l'agence Grosjean les 24 octobre 1995 et 2 novembre 1995 sont toutes deux postérieures à la promesse synallagmatique de vente signée le 28 septembre 1995;

Considérant que les époux Fallet ont ainsi signé l'acte authentique de vente avec les seules informations données par le devis de M. Da Costa et l'entretien qu'ils ont eu avec lui, avec le sentiment que le coût de l'ensemble des réparations serait de l'ordre de 100 000 F, eux-même ayant obtenu lors de la signature de la promesse en raison des désordres (fissures) qui étaient annoncés une réduction du prix demandé (735 000 F rémunération du mandataire comprise) puisqu'ils ont acquis au prix de 630 000 F (rémunération du mandataire comprise), alors que le coût des travaux à entreprendre est d'une toute autre importance, la SA Freycenon ayant indiqué que l'ensemble des travaux des reprises nécessaires seraient d'un coût supérieur à la valeur marchande de la construction ;

Considérant que les époux Lopez ont perçu l'indemnisation de la compagnie d'assurance et ont revendu l'immeuble sans avoir effectué de travaux;

Considérant que la commune d'Esbly a en effet été à nouveau déclarée zone sinistrée par arrêté du 12 mai 1997 au titre des mouvements de terrain différentiels de mars 1995 à octobre 1996 consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols ;

Qu'il ne peut néanmoins être soutenu que les désordres apparus après l'acquisition soient dûs à la non-exécution par les époux Fallet des travaux de consolidation qui étaient nécessaires ;

Qu'en effet ceux-ci, qui n'avaient pas connaissance de la 1re page de la lettre de la SA Freycenon, ignoraient que ces travaux de consolidation par implantation de micropieux sur la totalité des murs périphériques et des murs de refends avec, compte tenu, de la nature des fondations, nécessité de créer une longine pour permettre l'accrochage des têtes de micropieux et la rigidification de la construction étaient absolument indispensables ;

Que contrairement à ce qu'indique M. Da Costa dans sa lettre, les travaux qu'il avait préconisés en 1991 et qui n'étaient pas à la mesure de ceux qu'il était indispensable d'entreprendre et dont ont ne peut penser qu'ils auraient été surestimés par la Compagnie d'Assurances, n'auraient nullement réglé les problèmes, n'étant pas adaptés à la situation ;

Qu'il ne peut donc être fait grief aux époux Fallet de ne pas avoir entrepris de travaux ;

Considérant que ceux-ci n'ont ainsi pas pu prendre, compte tenu des réticences dolosives des vendeurs auxquels il incombe de donner les éléments d'information nécessaires, la mesure de l'ampleur des travaux à entreprendre ;

Qu'ils pensaient que ceux-ci sur la base des indications de l'entreprise Da Costa leur reviendraient à environ 100 000 F, qu'il est manifeste que les travaux qui étaient préconisés et leur coût prévisible étaient un élément déterminant de leur consentement et que sans ces réticences dolosives ils n'auraient pas contracté ou à tout le moins à un prix inférieur, compte tenu des travaux d'une importance tout autre qu'il était nécessaire d'entreprendre ;

Considérant que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et est tenu d'informer loyalement l'acquéreur des désordres affectant l'immeuble objet de la vente et dont il a connaissance ;

Que M. Grosjean ne démontre pas, alors qu'il connaissait parfaitement la situation de l'immeuble et était en possession de la 1re page de la lettre du 25 septembre 1993 de la SA Freycenon, l'avoir adressée aux époux Fallet ou leur en avoir communiqué la teneur ce qui aurait été de nature à leur permettre d'apprécier l'état de l'immeuble et l'importance des travaux à entreprendre et donc de se déterminer en toute connaissance de cause ;

Qu'il a ainsi manqué à son obligation d'information et commis une faute ;

Considérant dans ces conditions qu'une mesure d'instruction sera ordonnée dans les termes du dispositif afin de déterminer la réduction du prix à laquelle peuvent prétendre les époux Fallet;

Par ces motifs, Déclare recevables en cause d'appelles prétentions de M. et Mme Fallet fondées sur les dispositions des articles 1116 et suivants du Code civil ; Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit que M. et Mme Lopez ont commis une réticence dolosive à l'égard de M. et Mme Fallet; Dit que M. Grosjean a failli à son obligation de renseignements et a commis une faute ; Ordonne une expertise et commet à cet effet M. Gilles Coudert, 42 rue Frémicourt - 75015 Paris - <téléphone> , en qualité d'expert avec pour mission en s'adjoignant si besoin est un sapiteur de son choix, - se rendre sur place, visiter les lieux, se faire remettre tous documents utiles, - après avoir répondu le cas échéant aux observations des parties de décrire les désordres affectant l'immeuble et d'en établir l'origine,- de dire les travaux propres à y remédier et le temps nécessaire à leur réalisation en précisant les troubles qui en résulteront pour les occupants, - de donner son avis sur la réduction de prix à laquelle peuvent prétendre les époux Fallet, - de donner toute précision utile sur la canalisation d'eaux usées qui se raient située sur le fonds des époux Fallet; Met une consignation de 15 000 F à valoir sur les frais et honoraires de l'expert à effectuer avant le 15 juin 2000 à la charge de M. et Mme Lopez à verser au régisseur d'avances et recettes de la Cour d'appel de Paris, 34, quai des Orfèvres 75055 Paris Louvre SP; Dit que l'expert devra faire connaître dans le mois de sa saisine le montant prévisible de la rémunération définitive aux fins d'éventuelle consignation complémentaire ; Désigne le conseiller de la mise en état pour suivre le contrôle de l'expertise et rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque, sauf motif légitime soumis à son appréciation ; Dit que toute correspondance en cours d'expertise émanant de l'expert ou des parties devra être adressée au service de la mise en état, bureau des expertises, à l'attention de M. Daniel Boulanger <téléphone> greffier en chef, cour d'appel, 34, quai des Orfèvres, 75055 Paris Louvre SP; Dit que l'expert devra déposer à la cour son rapport écrit en double exemplaire au plus tard le 15 décembre 2000; Réserve les dépens.