Cass. 1re civ., 8 janvier 1991, n° 89-16.358

LA COUR : - Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 4 novembre 1981, M. Clavel a vendu aux époux Gary, moyennant le prix de 900 000 francs, une maison sise dans le Tarn-et-Garonne ; que l'immeuble était alors loué à Mme Andrieu et à sa fille, qui en occupaient une partie et qui avaient sous-loué l'autre partie à la SCP Parot-Taudin, notaires associés ; que, le 17 avril 1982, alors que les travaux d'installation du cabinet dentaire de M. Gary étaient presque terminés et que les divers occupants avaient quitté les lieux, l'acte authentique a été dressé par M. Taudin ; que cet acte précisait que la maison était atteinte par les termites et les capricornes, le mot de termites étant toutefois rayé, et ajoutait que M. et Mme Gary s'interdisaient d'attaquer le présent acte à ce sujet et de rechercher le vendeur au motif que l'immeuble présentement vendu a subi ou subira une attaque de termites ou de capricones, sans que le mot de termites soit cette fois rayé ; que les époux Gary ont pris possesion des lieux, le jour même ; qu'un an plus tard, les 1er et 6 avril 1983, se plaignant de la présence de termites, les époux Gary ont assigné M. Clavel, vendeur, et la SCP Parot-Taudin, notaire, respectivement en garantie des vices cachés et en responsabilité ; qu'après deux expertises destinées à déterminer l'importance des attaques et le prix des réparations, les demandeurs ont réclamé le paiement de la somme de 67 246 francs, coût du traitement contre les termites, ainsi qu'une provision de 94 980 francs à valoir sur le montant des réparations ; que l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 avril 1989) a déclaré irrecevable l'action en garantie des vices de la chose vendue, en raison de la connaissance qu'avaient les époux Gary de la présence des termites, et, par voie de conséquence, dépourvue d'intérêt la demande en justice formée par le vendeur contre le notaire ;

Sur les premier et deuxième moyens, réunis : - Attendu que les époux Gary reprochent à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le premier moyen, que l'option ouverte à l'acquéreur par l'article 1644 du Code civil ne lui interdit pas de contraindre le vendeur à l'exécution en nature, c'est-à-dire à la réparation du vice caché, et que la cour d'appel a adopté une conception trop restrictive de ce texte ; qu'en un deuxième moyen, ils font également grief à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable l'action en garantie des vices de la chose vendue, alors, selon ce moyen, d'une part, qu'en n'établissant pas de manière certaine le caractère apparent du vice affectant l'immeuble au moment de la vente et en ne démontrant pas qu'à cette date les époux Gary avaient effectivement connaissance de la présence de termites, la juridiction du second degré a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642 et 1643 du Code civil ; et alors, d'autre part, qu'il n'a pas été répondu aux conclusions selon lesquelles l'accès de la partie de l'immeuble rongée par les termites n'avait jamais été utilisé, le docteur Gary ayant installé son cabinet dentaire dans la partie indemne de toute attaque de ces insectes ;

Mais attendu qu'abstraction faite du motif surabondant critiqué par le premier moyen, la cour d'appel a relevé que la mention du mot "termites" figurait dans l'acte sous seing privé et dans l'acte authentique, de telle sorte que l'attention des acheteurs aurait dû être attirée sur la probabilité de la présence de tels xylophages et qu'un minimum d'application leur aurait certainement permis de constater les dégâts causés aux portes, plinthes et lambris, et de remarquer les reprises évidentes des boiseries endommagées ; que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la juridiction du second degré a estimé que les époux Gary avaient eu connaissance avant la vente de l'existence de ces termites, et que leur action était irrecevable au fond ; que cette décision rendait inopérantes les conclusions invoquées par la seconde branche du deuxième moyen ; Qu'il s'ensuit que les premier et deuxième moyens ne peuvent être retenus ;

Sur le troisième moyen : - Attendu qu'il est enfin fait grief à l'arrêt d'avoir d'abord admis une faute professionnelle du notaire consistant à ne pas avoir révélé aux époux Gary la présence de termites, et d'avoir ensuite écarté le rapport de causalité entre cette faute et le préjudice résultant de l'existence de ce vice caché, violant ainsi l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt énonce que la mention à deux reprises du mot "termites" dans l'acte authentique "démontre la loyauté du notaire rédacteur" ; que, par ce motif, la cour d'appel a justifié sa décision d'écarter la responsabilité de cet officier public ; D'où il suit que le troisième moyen ne peut davantage être accueilli ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi.