CA Douai, 1re ch. civ., 31 mars 1992, n° 2238-91

M. Jean-Pierre Duriez a vendu par acte passé en l'étude de Me Lourme notaire à Lille le 13 juillet 1989 aux époux Malard-Gallant un immeuble à usage d'habitation situé à Villeneuve d'Ascq, 2 avenue de Flandre, le Hameau des Clairières.

Ayant découvert dans l'immeuble par eux acheté la présence d'importants désordres au niveau de la toiture, les époux Malard-Gallant ont, après avoir obtenu la désignation d'un expert, fait assigner M. Jean-Pierre Duriez en demandant une réduction du prix de vente de 54 378,10 F correspondant au coût de la remise en état de l'immeuble et la condamnation du vendeur à lui payer 24 000 F à titre de dommages-intérêts outre la somme de 15 000 F à titre de dommages-intérêts complémentaires.

Par jugement en date du 23 janvier 1991, le Tribunal de grande instance de Lille a débouté les époux Malard-Gallant de leurs demandes.

Ceux-ci, qui ont interjeté appel de cette décision, reprennent leurs demandes telles que formulées devant le tribunal.

M. Jean-Pierre Duriez conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens antérieurs des parties aux énonciations de la décision déférée qui seront expressément adoptées de ces chefs.

L'analyse des nouveaux moyens sera effectuée en tant que de besoin à l'occasion de la réponse qui y sera faite.

Motifs :

L'acte de vente contient une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

Dès lors, et faute pour les acquéreurs d'établir que le vendeur avait connaissance de l'existence du vice caché, l'exclusion de garantie ne peut que produire effet.

A cet égard il doit être rappelé qu'en matière immobilière le vice ne peut être considéré comme apparent que si non seulement sa manifestation mais aussi ses conséquences et ses causes étaient apparentes : à défaut il s'agit d'un vice caché.

D'après l'expert, la grosse fuite qui s'est déclarée en un endroit non déterminé de la terrasse en occasionnant par deux fois l'effondrement du plafond avant la vente est une manifestation des défauts qui sont à l'origine des désordres importants qui ont été par ailleurs constatés mais n'est pas la cause de ces désordres.

Selon l'expert, en effet, les désordres trouvent leur origine dans un vice de conception ou dans des défauts d'exécution, et peut être même dans ces deux causes cumulées, se manifestant par des infiltrations à partir du relevé d'étanchéité et par une ventilation très insuffisante, des panneaux supports d'étanchéité, non-conformes aux normes techniques qui ont entraîné la présence d'une humidité permanente ayant provoqué le gonflement des panneaux Stramit qui se sont décomposés.

Le vendeur, même si le plafond de sa salle de bain a fait l'objet de deux réparations pouvait penser qu'il avait été remédié aux infiltrations à l'origine des désordres apparents et seul l'entrepreneur spécialisé, qui n'a pas fait les investigations suffisantes, aurait été à même de se rendre compte de l'ampleur des désordres et d'en déterminer la cause.

Ces défauts qui ont été révélés par les investigations de l'expert constituent par suite un vice caché et, au regard de la clause de non-garantie, le jugement sera, dès lors, confirmé.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Jean-Pierre Duriez les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens.

Par ces motifs, LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en toutes dispositions sauf celles relatives à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Déboute M. Jean-Pierre Duriez de la demande présentée à ce titre, Condamne Monsieur et Madame Malard-Gallant aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour ceux d'appel, droit de recouvrement direct au profit de SCP Le Marc'Hadour-Pouille-Groulez.