CA Aix-en-Provence, 1re ch. A, 14 octobre 1991, n° 89-8350

Faits et procédure :

Par déclaration du 17 mai 1989, Madame Chantal Dubessy épouse Routier a relevé appel d'un jugement rendu le 12 avril 1989 par le Tribunal de grande instance de Draguignan, dans un procès qui l'oppose à Monsieur Alain Baudet et à son épouse née Maryse Lambert.

Les faits sont les suivants

Par acte sous seing privé, en date à Saint Paul en Forêt du 31 mars 1987, Madame Chantal Dubessy épouse Routier, représentée par son père et mandataire René Dubessy, a vendu à Madame Maryse Lambert épouse Baudet, une maison d'habitation sise à Vidauban au lieudit Le Peyloubier pour le prix de 850 000 F, outre une piscine à édifier par la venderesse sur le terrain alentour, vendu avec la maison.

La convention précise qu'elle annule et remplace un accord précédent signé par les parties le 23 mars 1987. Elle prévoit sa réitération par actes authentiques en double minute passés avant le 15 septembre 1987 devant Maître Widenlocher notaire à Nice et Maître Boitelle notaire à Orléans ; elle donne reçu à l'acquéreur du versement d'un acompte de 100 000 F au vendeur sur le prix convenu.

Lors de la préparation de ces actes authentiques, des difficultés sont apparues, relatives au permis de construire applicable à la maison et à la constructibilité du terrain, empêchant leur signature dans le délai fixé.

Notamment, Maître Boitelle, notaire de l'acquéreur, a reçu de la mairie de Vidauban, le 24 septembre 1987, un certificat d'urbanisme signalant que le terrain mesurait 2 500 mètres carrés et non pas 2 000 mètres carrés comme convenu, et qu'en cas de démolition la reconstruction du bâtiment existant n'était pas possible ; puis le 30 septembre 1987, une lettre attirant soi attention sur le fait que l'implantation de la maison existante n'était pas conforme au permis de construire délivré le 2 septembre 1983, ce permis visant une parcelle n° 40 alors que la maison était édifiée sur une parcelle n° 36.

Avant que ces difficultés ne soient résolues, Madame Dubessy épouse Routier a fait néanmoins sommation à Madame Lambert épouse Baudet d'avoir à comparaître le 6 novembre 1987 en l'étude de Maître Widenlocher pour y réitérer la vente en signant l'acte authentique.

Les époux Baudet ont comparu, mais ont refusé de signer au vu des renseignements d'urbanisme, bien que Monsieur Dubessy, mandataire de la venderesse, ait produit un certificat d'urbanisme, avec une "annexe D' différente de celle qui figurait dans le document adressé à Maître Boitelle et comportant, sans signature, ni date, une mention contredisant en partie le certificat lui-même; et selon laquelle la reconstruction à l'identique pouvait être, néanmoins, autorisée en cas de démolition de la construction existante, si cette démolition avait pour but une amélioration de l'aspect, et de l'intégration au site ; ceci par le jeu de l'application du second alinéa de cette annexe, à la construction qui fait l'objet du litige.

Le notaire, Maître Widenlocher a dressé procès-verbal de difficultés, dans lequel le refus de signer des époux Baudet se fonde, outre ces questions d'urbanisme, sur des erreurs et des insuffisances de l'acte proposé à leur signature, concernant le prix convenu et la consistance des biens vendus; tandis que Monsieur Dubessy ès qualités y conteste qu'ils aient versé 250 000 F d'acomptes, ne reconnaissant que 100 000 F, et niant avoir reçu pour sa fille et mandante 150 000 F complémentaires pour financer la construction de la piscine.

C'est dans ces circonstances que par exploit du 2 mars 1988, les époux Baudet ont fait assigner Madame Dubessy épouse Routier devant le Tribunal de grande instance de Draguignan pour obtenir la résolution judiciaire de la vente à ses torts exclusifs pour refus de remplir ses obligations de renseignement concernant la situation juridique du bien vendu; lui réclamant 250 000 F en remboursement des acomptes, 150 000 F de dommages-intérêts et 20 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Madame Routier a formé une reconvention en résolution de la vente à son profit, au motif que la mairie de Vidauban aurait reconnu ses erreurs dans la fourniture des renseignements d'urbanisme les 10 novembre 1987 et 17 mai 1988; et en faisant valoir que la situation de l'immeuble était régulière et le refus de signer adverse injustifié.

Elle a réclamé à son tour 200 000 F de dommages-intérêts et 10 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Le jugement du 12 avril 1989 qui est frappé d'appel a statué en ces termes.

Prononce la résolution judiciaire de la vente intervenue le 31 mars 1987 entre les parties aux torts exclusifs de Chantal Dubessy épouse Routier.

La condamne à payer aux époux Baudet les sommes de :

1°) cent mille francs (100 000 F) en remboursement de l'acompte sur le prix de vente

2°) cinquante mille francs (50 000 F) à titre de dommages-intérêts

3°) six mille francs (6 000 F) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Dit que ces sommes produiront intérêts à compter du jugement.

Déboute Chantal Dubessy épouse Routier de l'intégralité de sa demande reconventionnelle et les époux Baudet de leur demande en remboursement de la somme de cent cinquante mille francs (150 000 F).

Condamne Chantal Dubessy épouse Routier aux dépens.

Pour fonder sa décision, le tribunal a retenu qu'à la date de la sommation de passer l'acte notarié la venderesse n'avait pas rempli son obligation de renseignements sur la situation du bien vendu ce qui justifiait le refus de ses adversaires de remplir à leur tour celle de signer l'acte authentique et de payer le solde du prix ; il a, par contre, débouté les époux Baudet de leur demande en restitution de l'acompte complémentaire contesté de 150 000 F, au motif qu'en l'absence d'écrit, il ne pouvait retenir les témoignages produits pour prouver la réalité d'un tel versement.

Sur son appel principal, Madame Dubessy épouse Routier demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux Baudet de leur demande en restitution de l'acompte contesté de 150 000 F; de le réformer pour le surplus et d'y ajouter en condamnant ses adversaires à lui payer 200 000 F de dommages-intérêts pour résolution de la vente à leurs torts exclusifs ; de les débouter de leurs prétentions, et de les condamner à lui payer 10 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de son recours, l'appelante fait valoir

- Sur la résolution judiciaire de la vente, que la situation foncière du bien vendu s'est finalement révélée régulière, nonobstant les erreurs commises par la Mairie de Vidauban et ultérieurement redressées; le refus de signer des acquéreurs se révélant ainsi injustifié et sa bonne foi ne pouvant être mise en doute ; que les autres erreurs ou omissions du projet d'acte pouvaient être facilement redressées ou complétées ; que cette résolution doit donc intervenir aux torts des acquéreurs.

- Sur le remboursement des acomptes, qu'elle admet avoir reçu 100 000 F mais nie avoir touché 150 000 F de pli pour la piscine, les témoignages contraires devant être écartées, en l'absence d'écrit, comme l'a dit le tribunal.

- Sur son préjudice que l'immobilisation de sa maison et la nécessité d'avoir recours à un coûteux emprunt en justifient l'importance.

Les époux Baudet ont relevé appel incident

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il admet le principe d'une résolution de la vente aux torts exclusifs de Madame Dubessy ; mais de le réformer pour le surplus et d'y ajouter ; de condamner leur adversaire à leur payer 250 000 F en remboursement des acomptes, 150 000 F de dommages-intérêts et 20 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de leur thèse et de leur recours incident, ils font à leur tour valoir

- Sur la résolution de la vente qu'à la date de la sommation la venderesse avait manqué à son obligation de renseignements concernant la situation foncière exacte du bien vendu, comme en témoignent les documents d'urbanisme alors obtenus, défavorables ou contradictoires ; sans qu'on puisse leur opposer une erreur, d'ailleurs douteuse, de la Mairie de Vidauban ; que ce manquement a justifié leur refus de signer l'acte authentique et de payer le soldes d prix; et que la résolution est donc aux torts de la venderesse.

- Sur le remboursement des acomptes, que leur adversaire admet 100 000 F, mais qu'ils prouvent en outre par l'examen des conventions et de leurs modifications, par la position du mandataire reconnaissant que "le problème de la piscine est réglé", et par le témoignage de ceux qui ont procédé au versement des fonds pour leur compte, que Madame Dubessy a, en outre, reçu 150 000 F destinés au financement de la piscine qu'elle avait accepté de leur faire construire.

- Sur leurs dommages, qu'ils avaient vendu leur maison pour venir habiter celle qui fait l'objet du litige qu'ils n'ont pu l'obtenir et qu'ils ont été au contraire privés de l'usage de 250 000 F du fait de la résistance adverse.

Motifs de la décision

Sur la procédure

Attendu que les appels sont réguliers en la forme au vu des pièces produites et qu'il convient de les recevoir ;

Sur le fond

Attendu que l'appel principal n'est pas fondé, alors que l'appel incident est en partie justifié, dans la mesure et pour les raisons suivantes :

1 - Sur la résolution judiciaire de la vente

Attendu que par des motifs détaillés et pertinents que la cour adopte dans la mesure où ils ne son pas contraires aux siens, le tribunal a dit pourquoi la résolution judiciaire de la vente devait être prononcée au torts exclusifs de Madame Dubessy épouse Routier ;

Que pour répondre plus complètement à certains de ses moyens, qu'elle reproche au jugement d'avoir ignorés, la cour entend cependant apporter les précisions suivantes :

Attendu qu'en droit le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ;

Que, notamment, lors de la vente d'un immeuble, il est tenu de fournir à l'acquéreur des renseignements exacts et complets sur la situation juridique foncière du bien mis à la vente; qu'il ne saurait donc, sans manquer à cette obligation,forcer l'acquéreur à remplir ses propres obligations de signer un acte authentique et de payer le solde du prix avant que cette situation ne soit suffisamment connue; même si le défaut de clarté ne lui est pas imputable et s'il n'y a aucune mauvaise foi de sa part, sa responsabilité contractuelle pouvant se trouver engagée du seul fait de l'inexécution de cette obligation ;

Que le vendeur ne pourrait alors se décharger de cette responsabilité en invoquant le fait d'un tiers, qui l'aurait empêché de remplir ladite obligation, à moins qu'il ne prouve n'avoir pu le prévoir, ni l'éviter en ses conséquences ;

Attendu que dans la présente espèce, il ressort qu'à la date du 6 novembre 1987, choisie par Madame Dubessy dans sa sommation à Madame Baudet pour la mettre en demeure de signer devant Maître Widenlocher, notaire à Nice, l'acte authentique de vente de l'immeuble de Vidauban et de régler le solde du prix, la venderesse n'avait pas correctement satisfait à son obligation de renseigner son acquéreur sur la situation foncière exacte de l'immeuble vendu, bien que la date limite du 15 septembre 1987 convenue par l'acte du 31 mars 1987, et avant laquelle elle s'était engagée à le faire, fût déjà dépassée ;

Qu'en effet, l'un des certificats d'urbanisme fourni à Maître Boitelle par la Mairie de Vidauban, mentionnait que la maison ne pouvait être reconstruite si elle était détruite ; que l'autre, présenté chez Maître Widenlocher n'autorisait une telle reconstruction qu'au cas où la destruction avait eu pour but une amélioration de l'aspect et de l'intégration au site ; qu'enfin, la Mairie avait avisé Maître Boitelle de l'irrégularité du permis de construire, susceptible de faire craindre une destruction par décision de justice de l'immeuble irrégulièrement édifié ;

Que, par conséquent, la situation foncière du bien vendu, en présence de tels renseignements restait,alors, encore confuse, ce qui caractérise la faute contractuelle de la venderesse qui aurait du l'éclaircir avant la date convenue pour la réitération de la vente par acte authentique ;

Attendu que pour échapper alors à la responsabilité mise à sa charge par le seul fait de ce manquement à l'une de ses obligations, la venderesse fait, tout d'abord, valoir qu'elle n'était pas de mauvais foi et qu'elle n'avait pas volontairement fraudé pour obtenir un permis de construire en zone inconstructible en donnant, dans sa demande, une fausse référence cadastrale pour son terrain ;

Mais attendu que la responsabilité d'un contractant se trouve engagée même s'il n'y a aucune mauvaise foi de sa part dans la réalisation du manquement à l'une de ses obligations, en sorte que ce moyen doit être écarté comme inopérant en l'espèce, sans qu'il soit même utile de rechercher dans quelles conditions le permis de construire avait été demandé et obtenu ;

Attendu qu'en second lieu, pour se décharger de sa responsabilité, Madame Dubessy épouse Routier invoque le fait d'un tiers ; en l'espèce, la Mairie de Vidauban qui aurait commis des erreurs dans ses renseignements relatifs au certificat d'urbanisme et au permis de construire ;

Mais attendu que pour être exonératoire, ce fait devrait être imprévisible et insurmontable en ses conséquences et que tel n'était pas le cas ; qu'en effet, en cherchant à vérifier la situation foncière de son immeuble avant de le proposer à la vente plutôt que d'attendre pour le faire la date limite prévue par la convention, Madame Dubessy aurait pu connaître les problèmes soulevés par les modifications de désignation cadastrales, prévenir une erreur possible de la mairie sur la situation foncière de son bien, et la redresser en temps opportun s'il se révélait que ladite situation était régulière, comme elle le soutient ;

Que ce moyen doit donc être écarté, à son tour, comme mal fondé ;

Attendu qu'alors, en présence de ce manquement caractérisé de la venderesse à son obligation de renseignement sur l'exacte situation foncière du bien mis à la vente par ses soins, Madame Baudet s'est trouvée parfaitement fondée à refuser d'exécuter ses propres obligations de passer l'acte authentique et de payer le prix, en opposant l'exception "non adimpleti contractus" ;

Qu'en effet, lors de l'achat d'une maison destinée à son habitation personnelle, l'acquéreur a le plus grand intérêt à savoir si elle n'est pas susceptible de démolition pour défaut de permis de construire, et d'interdiction de reconstruction à l'identique avant d'en régler le prix, même ai la vente est déjà devenue parfaite ; qu'un défaut de précision est donc très grave pour lui et justifie sa résistance à poursuivre l'exécution du contrat ;

Attendu qu'il importe peu, enfin, que les craintes de Madame Baudet se soient ensuite révélées vaine du fait que la situation foncière du bien était depuis l'origine régulière; ou du fait que des modifications inter venues dans le classement des terrains aient ensuite rendu possible cette régularisation ;

Qu'elle n'a pas pris l'initiative de la rupture, mais qu'elle s'est vu imposer en effet cette dernière par la mise en demeure adverse l'obligeant à refuser à bon droit l'exécution de la vente pour une date où la venderesse prétendait à tort la lui imposer alors qu'elle n'avait pas elle-même rempli certaines de ses obligations, essentielles en la matière ;

Que ce dernier moyen de Madame Dubessy doit être, en conséquence, à son tour, écarté ;

Attendu qu'il est ainsi démontré que la rupture trouve son origine dans l'inexécution d'une obligation de la venderesse et dans sa prétention inadmissible à voir néanmoins l'acquéreur exécuter immédiatement les siennes ;

Qu'elle doit intervenir aux torts exclusifs de Madame Dubessy comme l'a dit le jugement attaqué ;

2 - Sur la restitution des acomptes versés sur le prix de la vente résolue

Attendu que la restitution de ces acomptes est intégralement due par la venderesse aux torts de la quelle cette résolution est prononcée ;

Attendu que le jugement doit être en conséquence confirmé tout d'abord en ce qu'il ordonne restitution à Madame Baudet de l'acompte de 100 000 F dont le versement n'est pas discuté, et pour les intérêts de droit qu'il accorde sur cette somme à compter de la date de son prononcé, puisque la cour entend en décider ainsi à l'occasion de cette confirmation, comme elle en a le pouvoir ;

Attendu,par contre, que le jugement doit être réformé sur appel incident, pour avoir à tort refusé de condamner la venderesse à restituer, encore, l'acompte complémentaire de 150 000 F dont les époux Baudet prouvent le versement ;

Attendu qu'à défaut d'un écrit qui le constate, comme pour le premier, ils doivent rapporter cette preuve par un commencement de preuve écrite, émané celle contre qui la demande est formée ou de son mandataire, et qui rende vraisemblable le fait allégué, en le complétant par toute autre preuve alors admissible ;

Attendu qu'en l'espèce, monsieur Dubessy, mandataire de la venderesse sa fille a successivement signé deux actes de vente, sous seing privé, le second annulant et remplaçant le premier ;

Que la comparaison de ces deux actes montre alors qu'ils diffèrent par le montant du prix convenu, passé de 1 000 000 de francs à 850 000 F, soit une différence de 150 000 F, et par la mise à la charge de la venderesse de la livraison complémentaire d'une piscine qu'elle doit financer et faire édifier ;

Attendu que ces écrits rendent donc, au moins, vraisemblable le fait allégué que cette piscine puisse valoir 150 000 F et que, pour permettre sa construction rapide à la charge de la venderesse, l'acquéreur lui ait versé en complément de l'acompte initial, l'acompte complémentaire invoqué afin de permettre son financement immédiat ;

Attendu que par ce commencement de preuve se trouve alors complété de façon suffisante par les attestations des parents de Madame Baudet qui ont versé cette somme pour son compte à Monsieur Dubessy mandataire de sa fille; par les relevés de compte montrant qu'ils ont, pour cela, retiré à la date indiquée le montant indiqué ; par les conclusions de la venderesse qui déclare avoir fait exécuter la piscine prévue; et enfin par les déclaration de monsieur Dubessy lui-même répondant aux notaires qui l'interrogeaient à ce sujet que "le problème de la piscine était réglé", ce qui confirme encore, s'il en était besoin, qu'il avait bien reçu le financement nécessaire à cet ouvrage et l'avait utilisé pour sa réalisation ;

Attendu que Madame Dubessy épouse Routier doit être condamnée, en conséquence, à payer de ce chef à Madame Baudet la somme complémentaire de 150 000 F par réformation du jugement attaqué ;

3 - Sur les demandes de dommages-intérêts

Attendu que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté madame Dubessy épouse Routier de sa demande en payement de 200 000 F de dommages-intérêts, la résolution de la vente étant prononcée à ses torts exclusifs ;

Attendu que ce jugement doit être émendé par contre sur appel incident, ayant fait une estimation insuffisante du préjudice causé aux époux Baudet du fait de cette résolution, préjudice qui doit compenser la perte qu'ils ont éprouvée et le gain dont ils ont été privés ;

Qu'en effet, ils justifient qu'ils avaient vendu leur maison pour pouvoir payer le prix de leur nouvelle acquisition de Madame Baudet ;

Qu'ils ont dû se reloger, en conséquence, d'une autre façon; et se sont en outre trouvés, pour le faire, dans une situation financière d'autant plus difficile qu'ils ne pouvaient ni occuper la maison de Vidauban, ni disposer davantage des 250 000 F d'acomptes, retenus par l'adversaire, ce préjudice n'étant qu'en partie réparé par les intérêts accordés sur l'un seulement des deux acomptes, à partir du prononcé du jugement entrepris ;

Attendu que la cour trouve ainsi au dossier des éléments suffisants pour fixer à 100 000 F au jour où elle statue le montant dudit préjudice ;

Sur les dépens de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

Attendu que Madame Dubessy épouse Routier qui succombe sur l'essentiel du litige doit supporter les dépens d'instance et d'appel ;

Attendu qu'il est équitable dans ces condition de la condamner en outre à payer à ses adversaires, pour l'ensemble de la procédure, une somme de 10 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en la déboutant de la demande qu'elle avait, elle-même présentée sur ce texte.

Par ces motifs, LA COUR, en matière civile, Statuant publiquement, contradictoirement Reçoit les appels. Confirmant pour partie le jugement entrepris, le réformant pour le surplus et y ajoutant Prononce la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble de Vidauban intervenue le 31 mars 1987 entre Madame Dubessy épouse Routier et Madame Baudet aux torts exclusifs de la venderesse Madame Dubessy épouse Routier. La déboute, en conséquence, de toutes ses demandes, et la condamne à payer - a Madame Baudet, - aux époux Baudet la somme de 100 000 F avec intérêt de droit du 12 avril 1989 et celle de 150 000 F en remboursement des acomptes de la vente résolue la somme de 100 000 F (cent mille francs de dommages-intérêts et celle de 10 000 F (dix mille francs) au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Condamne Madame Dubessy épouse Routier aux dépens d'instance et d'appel. Dit que la SCP d'avoués Aube-Martin et Bottai peut recouvrer directement contre elle la part de ces dépens avancée sans provision.