CA Aix-en-Provence, 1re ch. civ. B, 1 février 1994, n° 91-9601

I - Faits et procédure

Suivant promesse synallagmatique de vente sous seings privés en date du 30 mars 1988, les époux Chagot ont vendu aux époux Arroyo les lots 2 et 3 de l'immeuble en copropriété sis à Toulon, 196 Boulevard Cunéo, consistant en un grand appartement situé au 1er étage et doté d'un accès particulier, avec dépendances, véranda, jardin, ainsi qu'en un garage donnant sur l'avenue Lieutaud.

Ce compromis de vente était subordonné à la triple condition suspensive en faveur de l'acquéreur de l'obtention d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination ou en affectant la jouissance normale, à l'obtention d'une note de renseignements hypothécaires et à l'obtention d'un prêt.

Ces conditions suspensives ayant été levées, la vente a été réitérée par acte authentique de Maître Milliand, notaire, en date du 17 mai 1988.

L'immeuble vendu, situé à Toulon, quartier du Mourillon, à l'angle du Boulevard Cunéo et de l'avenue Lieutaud, est contigu à un autre immeuble sis 21 avenue Lieutaud, qui comportait lors de la vente deux bâtiments accolés, occupant la totalité des 400 m2 de la parcelle sur laquelle ils étaient édifiés.

Ces bâtiments, contigus à la propriété vendue entre les parties, ont fait l'objet d'un permis de démolir délivré le 11 juillet 1988 puis d'un permis de construire un immeuble collectif de 3 étages, le 15 septembre 1988, au profit de la SCI Les Lauriers Roses.

Affirmant que les époux Chagot leur avaient volontairement caché l'existence de ce projet de construction, sans quoi ils n'auraient pas conclu la vente en raison du préjudice que ces constructions ne pouvaient manquer de leur occasionner, les époux Arroyo ont par acte du 10 janvier 1989 (publié à la Conservation des Hypothèques) saisi le tribunal de grande instance d'une action en nullité de la vente.

Par jugement du 14 janvier 1991 le Tribunal de grande instance de Toulon, faisant droit à la demande des époux Arroyo, a retenu à l'encontre des époux Chagot une réticence dolosive et a prononcé la nullité de la vente intervenue le 17 mai 1988 ; ce jugement a décidé que l'immeuble devrait être restitué par les époux Arroyo aux époux Chagot et condamné ces derniers à restituer le prix de 930 000 F assorti des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre les frais de notaire supportés par les acquéreurs, et à payer aux époux Arroyo la somme de 5 000 F en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'à supporter la totalité des dépens.

Les époux Chagot ont régulièrement relevé appel de cette décision par acte du 17 mai 1991.

Les époux Chagot demandent à la cour :

- De réformer la décision entreprise.

- De débouter les époux Arroyo de leur demande.

- De condamner ceux-ci à leur payer une somme de 50 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre 20 000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

A l'appui de leur recours, ils font valoir :

- "Que si le vendeur est tenu d'une obligation de renseignements à l'égard de son acquéreur, celle-ci porte sur les vices cachés dont il a connaissance (article 1641 - 1648 du Code civil) et sur les servitudes non apparentes (article 1638 du Code civil)".

- "Que cette obligation de renseignements ne saurait être étendue, surtout lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, au-delà des éléments dont "le bon père de famille" peut avoir connaissance et ne saurait imposer au vendeur des investigations que l'on pourrait tout au plus exiger de la part d'un vendeur professionnel".

- "Que la bonne foi contractuelle consiste seulement à fournir à l'autre partie des éléments d'appréciation dont dépend son consentement, mais qu elle n'est pas en mesure de connaître ou de vérifier elle-même ;qu'il appartient également à l'acquéreur de se renseigner lui-même pour la défense de ses intérêts".

- Que celui qui invoque une réticence dolosive doit prouver non seulement l'existence de cette dernière mais encore que celle-ci a été déterminante du consentement qu'il a donné.

- Que tel n'est pas le cas en l'espèce, les époux Arroyo n'établissant ni le comportement dolosif dont ils affirment avoir été victimes, ni même qu'ils n'auraient pas contracté autrement.

- Qu'en effet rien n'établit que les époux Chagot pouvaient avoir connaissance du projet de construction qui a été réalisé par la suite, étant rappelé.

* Que la délivrance du permis de démolir et celle du permis de construire sont postérieures à la date de la promesse synallagmatique de vente.

* Que s'ils ont bien, au début de l'année 1988, été contactés par un promoteur qui souhaitait acquérir leur immeuble en vue de réaliser une opération portant à la fois sur leur fonds et le fonds voisin, ils pouvaient légitimement croire que leur refus avait mis un terme à ce projet.

* Que ce point est d'ailleurs vérifié par le fait que la construction réalisée est différente, qu'elle correspond à un autre projet dont ils ignoraient tout, et qu'il a été mis en œuvre par un autre promoteur.

- Que s'il est manifeste qu'ils ne pouvaient connaître au moment de la vente l'existence dudit projet, il n'en est pas de même pour les époux Arroyo qui en avaient appris l'existence avant de contracter et étaient entrés en contact avec le second promoteur pour obtenir des renseignements.

- Que les époux Arroyo ne pouvaient pas non plus prétendre avoir ignoré l'importance du taux de constructibilité du terrain voisin, la note d'urbanisme dont ils ont eu connaissance avant la vente révélant que l'ensemble du quartier se trouve en zone UC (urbaine continue) avec un COS de 2,5 ce qui autorisait une construction de 987,50 m2 de Shon sur cette parcelle.

- Qu'il est établi, dans ces conditions, que la constructibilité de l'immeuble voisin et le projet de construction le concernant n 'étaient nullement de nature à dissuader les époux Arroyo d'acquérir.

- Qu'au surplus il est faux de prétendre que la construction voisine aurait déprécié leur terrain, celle-ci s'étant substituée à des immeubles vétustes avec une emprise au sol moindre, ce qui ne retire, rien à l'agrément de l'immeuble acheté par les époux Arroyo, et au contraire tend à l'améliorer.

- Qu'enfin il est révélateur de préciser que les époux Arroyo ont depuis été sollicités par le promoteur de l'immeuble voisin qui se proposait de leur racheter leur bien, mais que ceux-ci ont refusé cette proposition.

Les époux Arroyo ont conclu à la confirmation de la décision entreprise, avec les compléments suivants :

- Leur accorder les plus larges délais pour se reloger.

- Condamner les époux Chagot à leur payer 200 000 F à titre de dommages-intérêts outre 20 000 F pour frais irrépétibles.

Les époux Arroyo soutiennent :

- Que c'est postérieurement à la signature de la vente et alors qu'ils n'avaient pas encore pris possession des lieux qu'ils ont appris qu un projet immobilier important allait être réalisé sur le terrain contigu, ayant pour conséquence l'édification d'un mur d'immeuble de quatre étages dominant leur propriété de 17 mètres, de nature à restreindre son éclairement, son ensoleillement et à la priver de tout agrément entre autres nuisances, comme cela s'est vérifié par la suite.

- Que les époux Chagot avaient parfaitement connaissance de ce projet depuis février 1988 pour avoir reçu des propositions du bureau d'études Bering qui, agissant pour le compte de la SCI Les Lauriers Roses, souhaitait acquérir leur terrain en vue d'étendre la construction projetée.

- Qu'il appartenait dès lors aux époux Chagot de leur signaler ce fait, ce qu'ils se sont volontairement abstenus de faire, sachant que cette information les auraient dissuadés d'acheter dans la mesure où ils avaient pu constater que leur choix s'était porté sur ce bien en raison de son aspect, de l'existence d'une véranda donnant sur un jardin arboré situé au sud, ensoleillé et bénéficiant d'un environnement proche bâti de manière limitée.

- Qu'il importe à cet égard de relever que les époux Chagot indiquaient dans leurs conclusions de première instance qu'ils avaient refusé la proposition de vente que le promoteur leur avait soumise pour "préserver le caractère de leur immeuble", déclaration révélant le fait qu'ils avaient bien conscience de la particularité de ce caractère et de l'influence déterminante qu'il ne pouvait manquer d'avoir sur un acquéreur.

- Que le moyen de défense tiré par les époux Chagot du fait que le projet réalisé ne serait pas le même que celui dont ils reconnaissent avoir été informés est fallacieux, puisqu il n'est pas discutable que la SCI qui a construit était animée par les mêmes personnes.

- Qu'en tout état de cause, habitant sur place depuis sept ans, les époux Chagot n'ignoraient pas que le promoteur qui les avait contactés, ou ses ayants cause, était toujours propriétaire de la parcelle voisine et que celui-ci entreprendrait nécessairement à bref délai une construction quelconque de nature à bouleverser l'environnement immédiat du bien objet de la vente.

- Qu'il ne saurait leur être reproché en tant qu'acquéreurs d'avoir été négligents dans leur recherche d'informations, ayant recueilli toutes celles qui étaient accessibles et se trouvant en outre fondés à escompter de leurs vendeurs une totale loyauté en raison de la confraternité (médicale) existant entre eux.

- Que l'attestation de Monsieur Peretti sur laquelle les époux Chagot fondent leur démonstration pour établir que les acquéreurs auraient eu connaissance du projet de construction avant de s'engager est irrégulière en la forme, et inexacte quant au fond, les contradictions internes qu'elle comporte démontrant au contraire que les démarches qu'ils ont effectuées l'ont été postérieurement à la signature de l'acte de vente.

- Qu'enfin leur préjudice se révèle important en raison des nuisances sérieuses et permanentes qui résultent de la présence de l'immeuble contigu, laquelle déprécie enfin leur fonds au point qu'il est désormais invendable à un particulier et ne pourrait être cédé qu'à des promoteurs qui ne manqueront pas de tirer avantage de ce fait pour n'offrir qu'un faible prix.

II - Motifs de la décision

Les époux Chagot ne contestent pas le fait que, peu de temps avant de céder leur immeuble aux époux Arroyo, ils avaient reçu une proposition d'achat de la part du cabinet Bering lequel avait, selon l'attestation Peretti, acheté la propriété limitrophe et envisageait d'augmenter par ce moyen la superficie de terrain sur laquelle il projetait de construire. L'analyse de cette attestation, de même que celle de la lettre que le cabinet Bering (sous la signature du même Peretti) a adressée le 30 mai 1988 à Monsieur Arroyo, démontrent que cette proposition d'achat n'avait pour objectif qu'une extension éventuelle du projet déjà existant, ce qui impliquait qu'un refus de cession de la part des époux Chagot ne pouvait avoir pour effet que d'empêcher cette extension mais non de faire obstacle à la poursuite du projet immobilier limité au seul terrain contigu.

Ces constatations permettent de vérifier que les époux Chagot n'ignoraient donc pas, avant de vendre aux époux Arroyo, qu'un promoteur s'apprêtait à développer un projet sur la parcelle voisine et à construire aux lieu et place des garages ou remises qu'elle supportait

Compte tenu du classement du quartier en zone d'urbanisme UC, que les époux Chagot ne pouvaient pas plus ignorer que leurs acquéreurs, il est également vérifié qu'ils avaient ainsi nécessairement connaissance de l'éventualité d'une construction prochaine pouvant être importante même s'ils en ignoraient les aspects futurs.

Il est enfin constant que les époux Chagot n'ont pas signalé ce fait aux époux Arroyo et qu'ils se bornent à soutenir, pour justifier cette abstention.

- Que le projet réalisé ne serait pas le même que celui dont ils avaient eu connaissance, ce qui est en l'espèce sans importance le reproche qui leur est fait étant de ne pas avoir signalé l'existence même d'un projet de construction quelqu'il puisse être.

- Que les époux Arroyo en auraient eux-mêmes eu connaissance personnellement, ce que ces derniers dénient et qui ne résulte pas des pièces versées aux débats, la mention de l'attestation Peretti selon laquelle le Docteur Arroyo serait entré en contact avec lui pour se renseigner début février 1988 se trouvant démentie par le reste de l'attestation qui fait apparaître que celui-ci avait déjà acheté lorsqu'il a entrepris ces démarches.

Il s'avère par ailleurs que l'intérêt principal de l'immeuble objet de la vente litigieuse, au moment de celle-ci auquel il convient de se placer pour apprécier la valeur du moyen de nullité tiré d'un vice du consentement, était de disposer d'une ouverture principale et d'une exposition Sud avec véranda et jardin clos, à l'ensoleillement duquel les garages et remises alors existant ne faisaient pas écran, en sorte que cette configuration ne pouvait que présenter un aspect déterminant pour des acquéreurs qui destinaient, comme les époux Arroyo, l'immeuble à leur habitation personnelle et familiale, point qui ne pouvait pas échapper à la connaissance des vendeurs.

Il résulte des éléments précédents

- Que la prochaine réalisation par un promoteur professionnel d'un immeuble sur le fonds voisin dont rien n indiquait qu'elle pût être abandonnée, était à l'évidence de nature à nuire à cet environnement immédiat, voire à bouleverser la configuration des lieux comme cela a d'ailleurs été le cas, les constats et photographies régulièrement versées aux débats révélant que l'immeuble construit domine le bien litigieux par un pignon aveugle de 17 mètres de hauteur sur quinze mètres de largeur en lui retirant toute perspective aérienne ainsi que le bénéfice de la lumière et de l'ensoleillement dont il disposait au Sud antérieurement malgré la présence des garages.

- Que la configuration originaire des lieux constituait l'un des principaux éléments d'appréciation dont dépendait le consentement des acquéreurs.

- Que les époux Chagot ne pouvaient se méprendre sur ce point.

- Qu'informés de l'existence de ce projet les époux Arroyo, en considération de la constructibilité de la zone, n'auraient pas alors manqué de s'informer de sa nature et auraient ainsi pris conscience du fait que l'édification d'un immeuble collectif à étages sur la parcelle voisine ne pouvait qu'aboutir à des nuisances, ce qui les aurait conduits à renoncer à acquérir en raison même du type d'habitat qu'ils recherchaient.

- Qu'il ne peut-être utilement soutenu par les époux Chagot que ces éléments d'appréciation étaient à la disposition des acquéreurs et que ceux-ci auraient négligé de les recueillir, l'information tue n'étant pas la constructibilité du terrain voisin et l'éventualité à terme d'une modification de l'environnement du bien acheté, risque que les époux Arroyo auraient pu décider de courir, mais au contraire la quasi certitude d'une modification imminente de cet environnement dans des conditions les plus défavorables pour eux.

- Que les époux Arroyo n'avaient aucun moyen de découvrir l'existence de ce projet sauf à se livrer à une enquête de voisinage dont il ne peut leur être reproché d'avoir fait l'économie puisqu'ils étaient précisément en droit d'attendre cette information des vendeurs.

C'est en conséquence à bon droit que les premiers Juges ont considéré que les époux Chagot sont responsables d'une réticence dolosive ayant vicié le consentement des époux Arroyo et prononcé l'annulation de la vente. Le jugement entrepris sera en revanche réformé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par les époux Arroyo au motif que le préjudice à la réparation duquel ils pouvaient justement prétendre était suffisamment réparé par l'occupation de l'immeuble depuis 1988, cette décision revenant à ordonner une compensation entre cette réparation et une dette d'indemnité d'occupation qui ne pouvait pas être prise en compte, le tribunal n'ayant pas été saisi, fût-ce à titre subsidiaire, d'une telle demande de la part des époux Chagot, pas plus d'ailleurs que ne l'est actuellement la cour.

Les époux Chagot seront en conséquence condamnés à payer aux époux Arroyo une somme de 130 000 F somme à laquelle la cour trouve les éléments suffisant au dossier pour liquider le préjudice subi par ces derniers compte tenu de l'ensemble des troubles financiers, matériels et moraux inhérents à l'annulation d'une acquisition immobilière, imposant le déménagement et le relogement des acquéreurs.

En ce qui concerne les effets de l'annulation, la cour se trouve seulement saisie de conclusions des acquéreurs tendant à faire préciser que l'immeuble sera restitué "dans l'état où il se trouve", formule rendue inopérante par son ambiguïté, dans la mesure où le bien sera nécessairement restitué en son état matériel actuel, ce qui n exclut pas l'éventuelle indemnisation de sa dépréciation consécutive à l'usage ou de son amélioration, sur laquelle il ne peut-être actuellement statué à défaut de demande des parties et d'éléments d'appréciation.

Il n'y a donc pas lieu de compléter la décision du premier Juge par une mention inutile et les droits des parties seront réservés quant aux modalités de la restitution de l'immeuble comme en ce qui concerne l'éventuelle indemnisation de son occupation par les acquéreurs, la cour se bornant à accorder aux époux Arroyo un délai de trois mois pour libérer les lieux.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge exclusive des époux Arroyo les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer en cause d'appel et une somme supplémentaire de 5 000 F leur sera allouée sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Par ces motifs, LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement. - Reçoit en la forme l'appel. - Réformant partiellement le jugement entrepris, condamne les époux Chagot à payer aux époux Arroyo une somme de cent trente mille francs (130 000 F) à titre de dommages-intérêts. - Le confirme en ses autres dispositions, et y ajoutant, accorde aux époux Arroyo un délai de trois mois pour libérer les lieux et restituer l'immeuble aux époux Chagot. - Réserve les droits des parties quant aux conséquences de l'annulation de la vente en ce qui concerne les modalités de restitution de l'immeuble et l'éventuelle indemnisation de son occupation par les acquéreurs. - Condamne les époux Chagot à payer aux époux Arroyo une somme supplémentaire de cinq mille francs (5 000 F) pour frais irrépétibles. - Rejette les autres demandes des parties. - Condamne les époux Chagot aux entiers dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.