CA Paris, 1re ch. B, 17 mai 1990, n° 89-4977

LA COUR statue sur :

- l'appel principal régulièrement formé par Maître Maurice Urvoy et par Maître Alain Regnier, notaires,

- l'appel incident de la société Cabinet Juvisa, agent immobilier,

- l'appel incident des époux Nedromi, acquéreurs d'immeuble,

- l'appel incident du Comptoir des Entrepreneurs, qui a financé l'achat,

D'un jugement du Tribunal de grande instance d'Evry, en date du 22 septembre 1988, qui a :

- déclaré nulle, pour erreur sur la substance de la chose par application de l'article 1110 du Code civil, la vente d'un pavillon d'habitation consentie par les époux Lepinoix aux époux Nedromi au prix de 200 000 F,

- déclaré nul le prêt de 190 000 F en principal consenti par le Comptoir des Entrepreneurs aux époux Nedromi pour financer leur achat,

- condamné les époux Lepinoix à restituer aux époux Nedromi la part du prix que ceux-ci ont acquittée de leurs deniers, soit la somme de 10 000 F, outre les frais d'acte notarié, ainsi que la somme de 190 000 F au Comptoir des Entrepreneurs,

- condamné in solidum le Cabinet Juvisa, Maître Urvoy et Maître Regnier à garantir les époux Lepinoix,

- condamné Maître Urvoy à payer aux époux Nedromi la somme de 30 000 F à titre de dommages-intérêts,

- déclaré recevable la demande formée par le Comptoir des Entrepreneurs contre Maître Urvoy en paiement à titre de dommages-intérêts des sommes dues en exécution du contrat de prêt, et renvoyé la cause et les parties à une audience ultérieure pour que le Comptoir des Entrepreneurs chiffre sa demande,

- condamné in solidum le Cabinet Juvisa, Maître Urvoy et Maître Regnier à payer aux époux Nedromi la somme de 5 000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et les a condamnés aux dépens.

Par acte conclu le 26 juillet 1985 en l'étude de Maître Urvoy, notaire à Savigny-sur-Orge, les époux Nedromi ont acquis des époux Lepinoix une parcelle de terrain attribuée en jouissance de sol et un pavillon d'habitation constituant le lot numéro 1 et les 272 millièmes des parties communes d'un immeuble en copropriété horizontale composé de deux lots suivant état descriptif de division et règlement de copropriété établi le même jour par Maître Urvoy.

Par lettre du 22 août 1985 le Maire de Savigny-sur-Orge a fait connaître aux époux Nedromi que c'était un garage qu'ils avaient transformé en maison d'habitation ; ceux-ci ont été poursuivis pour infraction à la législation sur l'urbanisme, puis ils ont été relaxés.

Maître Urvoy fait valoir qu'il n'a pas été chargé de la création d'un lotissement en vue de la construction, mais de la division en copropriété ainsi que de la vente de lots déjà construits, et que dès lors il n'était pas tenu de demander la délivrance du certificat prévu par l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme qui a pour objet de permettre le contrôle du droit de construire.

Il expose qu'il a établi l'état descriptif de division des lots d'après les indications des époux Lepinoix ainsi que du Cabinet Juvisa dont il n'avait pas l'obligation de vérifier les déclarations, que la vente a été conclue au bénéfice des époux Nedromi qui avaient visité les lieux, et que dès lors il n'a pas failli à sa mission.

En conséquence il demande que le jugement soit infirmé en ce que :

- il a été condamné à payer aux époux Nedromi la somme de 30 000 F à titre de dommages-intérêts,

- il a été condamné, in solidum avec Maître Regnier et le Cabinet Juvisa, à garantir les époux Lepinoix des condamnations prononcées contre eux tant au profit des époux Nedromi qu'au profit du Comptoir des Entrepreneurs,

- la demande que le Comptoir des Entrepreneurs a formée contre lui en réparation du préjudice que cause à celui-ci la nullité du contrat de prêt a été déclarée recevable.

Subsidiairement il demande que le Cabinet Juvisa, qui a déclaré qu'il avait vérifié auprès des services techniques de la mairie que le pavillon était habitable, soit condamné à le garantir.

Maître Regnier, notaire à Paris, qui avait établi l'acte par lequel les époux Lepinoix avaient acquis l'immeuble le 14 février 1955, est intervenu pour ceux-ci en qualité de notaire en second à l'acte de vente établi le 26 juillet 1985 par Maître Urvoy ; il s'associe aux conclusions de Maître Urvoy, il fait valoir qu'il n'a pas engagé sa responsabilité en se bornant à délivrer une note de renseignements sur la seule foi des éléments fournis par le Cabinet Juvisa, et il demande que le jugement soit infirmé en ce qu'il a été condamné, in solidum avec Maître Urvoy et le Cabinet Juvisa, à garantir les époux Lepinoix des condamnations prononcées contre ceux-ci tant au profit des époux Nedromi qu'au profit du Comptoir des Entrepreneurs. Subsidiairement il demande que le Cabinet Juvisa soit condamné à le garantir.

Le Cabinet Juvisa, qui a reçu mandat des époux Lepinoix de vendre l'immeuble leur appartenant, fait valoir qu'il n'a commis aucune faute en préconisant la division de l'immeuble en deux lots de copropriété ; que d'une part il a été induit en erreur par les époux Lepinoix qui ont prétendu que les dépendances du pavillon principal étaient habitables et qui n'ont pas révélé qu'ils avaient fait construire un garage et une buanderie conformément au permis de construire qui leur avait été accordé ; que d' autre part, c'est aux notaires qu'il incombait de vérifier les droits attachés aux biens vendus ; en conséquence il demande que le jugement soit infirmé en ce qu'il a été condamné, in solidum avec Maître Urvoy et Maître Regnier, à garantir les époux Lepinoix des condamnations prononcées contre eux tant au profit des époux Nedromi qu'au profit du Comptoir des Entrepreneurs ; il demande également que les époux Lepinoix soient condamnés à lui payer la somme de 4 000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Les époux Lepinoix demandent que le jugement soit confirmé en ce que le Cabinet Juvisa ainsi que les notaires Regnier et Urvoy ont été condamnés à les garantir des condamnations prononcées contre eux au profit des époux Nedromi ainsi qu'au profit du Comptoir des Entrepreneurs ; ils demandent également que les notaires Regnier et Urvoy soient condamnés à leur payer la somme de 10 000 F à titre de frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Les époux Nedromi demandent que la somme de 30 000 F que Maître Urvoy a été condamné à leur payer à titre de dommages-intérêts soit élevée à 70 000 F ; ils demandent en outre que le Cabinet Juvisa et Maître Regnier soient condamnés à leur payer cette somme in solidum avec Maître Urvoy ; enfin ils demandent la somme de 15 000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Le Comptoir des Entrepreneurs, qui a financé l'opération en consentant un prêt aux époux Nedromi, demande que le jugement soit infirmé en ce que celui-ci a déclaré que le contrat de prêt était nul, et que les époux Nedromi soient condamnés à exécuter leur obligation de remboursement ; subsidiairement, pour le cas où la nullité du prêt serait confirmée, il demande que non seulement Maître Urvoy, mais également Maître Regnier et le Cabinet Juvisa soient condamnés à lui payer à titre de dommages-intérêts la totalité des sommes qui lui sont dues en exécution du contrat de prêt ; il demande également la somme de 10 000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Le Ministère public conclut à la confirmation.

Il est référé pour le surplus de l'exposé des faits aux motifs du jugement déféré et pour plus ample développement des prétentions et moyens des parties aux écritures d'appel ainsi qu'aux pièces régulièrement versées aux débats.

Sur quoi, LA COUR,

Considérant que dans l'acte conclu le 14 février 1955 en l'étude de Maître Renier l'immeuble acquis par les époux Lepinoix a été désigné comme étant une maison d'habitation avec jardin ;

Considérant que par acte sous seing privé du 9 février 1985 les époux Lepinoix ont donné mandat de vente au Cabinet Juvisa, la désignation des biens à vendre étant celle d'un pavillon et de "dépendances habitables, garage" ;

Considérant que le Cabinet Juvisa ne conteste pas qu'en sa qualité de professionnel c'est lui qui a préconisé la division et la vente en deux lots de copropriété ;

Considérant que le même jour 16 février 1985 deux promesses de vente sous seing privé ont été conclues, l'une portant sur un pavillon au bénéfice des époux Didion, l'autre portant sur un "petit pavillon" au bénéfice du Cabinet Juvisa avec faculté de substitution ;

Considérant que le 26 juillet 1985 Maître Urvoy a établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; que le même jour les contrats de vente ont été conclus entre les époux Lepinoix, vendeurs, et d'une part les époux Didion, acquéreurs du pavillon, d'autre part les époux Nedromi, acquéreurs du petit pavillon ;

Considérant que dans l'état descriptif de division l'immeuble a été désigné comme comprenant un pavillon d'habitation, un autre petit pavillon d'habitation et le terrain ; que l'immeuble a été divisé en deux lots de copropriété de 278 et 722 millièmes, et qu'ont été annexés à l'acte d'une part le plan du géomètre expert, d'autre part un certificat de servitude des services techniques municipaux de la ville de Savigny-sur-Orge ;

Considérant que c'est seulement par la suite qu'il a été révélé que la construction vendue aux époux Nedromi n'était pas une maison d'habitation ; que par arrêté du 17 avril 1961 le maire de Savigny-sur-Orge avait accordé aux époux Lepinoix un permis de construire pour un garage et une buanderie, et que par arrêté du 31 janvier 1964 un certificat de conformité leur avait été délivré ;

Considérant qu'aucune des parties ne conteste que le consentement des époux Nedromi a été vicié par l'erreur portant sur la substance de la chose vendue qui n'était pas une maison d'habitation, et qu'il n'a pas été relevé appel du jugement sur ce point ;

1°) - Sur la responsabilité des notaires Urvoy et Regnier ainsi que du Cabinet Juvisa ;

Considérant qu'en sa qualité d'officier ministériel le notaire rédacteur doit répondre de la validité tant en la forme qu'au fond des actes qu'il reçoit et auxquels il confère le caractère d'authenticité ; qu'en outre il doit veiller à leur efficacité ;

Considérant que Maître Urvoy a rédigé l'acte de vente du 26 juillet 1985 et qu'il avait l'obligation de vérifier la réalité ainsi que l'étendue des droits cédés par les époux Lepinoix aux époux Nedromi ;

Considérant que Maître Urvoy soutient que d'une part le lot était déjà construit, que d'autre part les époux Nedromi, qui ont bénéficié d'un droit réduit d'enregistrement, ont exclu tout projet de construction pendant trois ans, et que dès lors il n'avait pas l'obligation de vérifier le droit de construire qui n'était pas dans l'objet du contrat ;

Mais considérant que la construction vendue était seulement un garage ; que les époux Nedromi l'avaient certes visitée, que cependant elle n'était pas une habitation au regard de la réglementation, et qu'en omettant de vérifier la nature du bien qui constituait l'objet de la cession, Maître Urvoy a engagé sa responsabilité à l'égard de toutes les parties à l'acte ;

Considérant que Maître Urvoy est mal fondé à prétendre que le préjudice subi par les époux Nedromi résulterait de la promesse de vente qu'il n'a pas rédigée alors que celle-ci prévoit que c'est seulement par l'acte notarié que la vente sera réalisée ;

Considérant d'autre part que Maître Regnier est le rédacteur de l'acte du 14 février 1955 par lequel les époux Lepinoix ont acquis l'immeuble litigieux qui était désigné comme une maison avec jardin ;

Que l'acte de vente du 26 juillet 1985, revêtu de sept signatures, mentionne, en dernière page "la participation de "l'étude de Maître Alain Regnier, notaire à Paris (13°) 17 avenue d'Italie, "pour le vendeur" ; qu'il s'en déduit que Monsieur Paul, clerc de notaire de la même étude, constitué dépositaire du prix de vente, est intervenu à l'acte en la double qualité de tiers convenu, au sens de l'article 2076 du Code civil, et de représentant du notaire du vendeur ; qu'en sa qualité ainsi établie de notaire en second Maître Regnier avait l'obligation de vérifier les renseignements de la note qu'il a délivrée sur les seules indications du Cabinet Juvisa et qui fait état, non d'une maison, mais de deux pavillons d'habitation ; qu'il a également participé, selon les mentions d'un autre acte du 26 juillet 1985 reçu par Maître Urvoy, portant règlement de copropriété, à la division de l'ensemble immobilier de ses clients en deux lots d'habitation alors qu' il existait un seul bâtiment habitable ; qu'il a dès lors engagé sa responsabilité, concurremment avec celle du notaire en premier ;

Considérant enfin que le Cabinet Juvisa, agent immobilier qui a préconisé la vente de deux lots séparés, a manqué à son obligation de diligence et de conseil ; qu'il est mal fondé à prétendre que les époux Lepinoix l'auraient induit en erreur en indiquant qu'ils avaient habité les dépendances et en fournissant des renseignements erronés au géomètre-expert alors que c'est à lui qu'il incombait de vérifier la consistance du bien dont il préconisait la division ; qu'il a pris des renseignements insuffisants auprès des services municipaux alors que le titre de propriété aurait dû l'amener à vérifier le permis qui avait été accordé et en vertu duquel le bâtiment avait été construit ; qu'en conséquence il a également engagé sa responsabilité ;

Considérant toutefois que si le notaire Regnier ainsi que le Cabinet Juvisa ont engagé leurs responsabilités à l'égard de leurs mandants, les époux Lepinoix vendeurs, ils n'ont commis aucun manquement à leurs obligations, ni envers les époux Nedromi acquéreurs, ni envers le Comptoir des Entrepreneurs, bailleur de fonds, avec lesquels ils n'avaient pas de relations contractuelles et dont les intérêts étaient sauvegardés par Maître Urvoy ;

Considérant que les fautes que le Cabinet Juvisa a commises ne justifient pas les carences de Maître Urvoy ainsi que de Maître Regnier et que ceux-ci sont mal fondés à prétendre se décharger de leurs propres obligations en demandant que le Cabinet Juvisa les garantisse ; qu'en outre la preuve n'est pas rapportée d'une collusion entre le gérant du Cabinet Juvisa et Madame Nedromi dont il était le parent ;

Considérant en outre que Maître Regnier n'a formé aucune demande contre Maître Urvoy ;

Considérant en conséquence que dans leurs relations la responsabilité des trois professionnels doit être partagée par parts égales ;

2°) - Sur le préjudice des époux Nedromi

Considérant que les époux Nedromi invoquent le préjudice que leur ont causé les poursuites pénales ainsi que la nécessité de se reloger ; que toutefois leur demande n'est pas assortie d'autres justifications que celles produites en première instance et que le jugement doit être confirmé en ce que leur préjudice a été justement évalué à 30 000 F ;

3°) - Sur le préjudice des époux Lepinoix

Considérant qu'en condamnant les notaires Regnier et Urvoy ainsi que le Cabinet Juvisa à garantir les époux Lepinoix, vendeurs, de la restitution des frais de notaire et du prix tant aux époux Nedromi, acquéreurs, qu'au Comptoir des Entrepreneurs, bailleur de fonds, le tribunal a évalué le préjudice subi par les époux Lepinoix au montant du prix de vente ;

Considérant que les époux Lepinoix restent propriétaires d'un lot difficile à négocier en ce qu'il ne comprend aucune maison d'habitation, et qu'ils doivent être dédommagés tant de la perte qu'ils subissent que du trouble qui leur a été causé, et dont, faute d'autre estimation proposée par Maître Urvoy, la réparation doit être évaluée au montant des restitutions mises à leur charge ainsi que l'ont dit les premiers juges ;

4°) - Sur les demandes du Comptoir des Entrepreneurs

Considérant que le Comptoir des Entrepreneurs est intervenu à l'acte de vente du 26 juillet 1985 en l'étude de Maître Urvoy pour financer l'achat des époux Nedromi en consentant à ceux-ci un prêt de 190 000 F aux conditions générales de la loi du 13 juillet 1979 ;

Considérant que, la vente étant nulle pour erreur sur la substance de la chose, le contrat de prêt est également nul faute de cause conformément aux dispositions de l'article 1131 du Code civil ; que dès lors le jugement doit être confirmé en ce que les époux Lepinoix, vendeurs, ont été condamnés à lui restituer la somme de 190 000 F qu'ils ont reçue à titre de partie du prix du lot de copropriété vendu ;

Considérant que le Comptoir des Entrepreneurs subit un préjudice financier du fait de l'inexécution du contrat de prêt et que Maître Urvoy doit en répondre ainsi que l'ont dit les premiers juges ;

Considérant que par conclusions du 16 mars 1990 il a chiffré sa créance à la somme de 320 566,53 F arrêtée au 20 décembre 1988 sauf à parfaire et que suivant bordereau du 30 mars il a communiqué un relevé de compte de 371 859,83 F arrêté au 9 mars 1990 ;

Mais considérant que sa demande a été ainsi chiffrée à une date proche de la clôture, que Maître Urvoy n'a pas conclu en réponse, et que dès lors sa demande devra être contradictoirement débattue devant le tribunal conformément aux dispositions du jugement confirmé ;

Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

Considérant qu'il parait inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge des époux Lepinoix ainsi que des époux Nedromi et du Comptoir des Entrepreneurs ; qu'il a lieu d'adjuger à ceux-ci le bénéfice de leurs demandes dans la mesure de 15 000 F au profit des époux Nedromi, 10 000 F au profit des époux Lepinoix, et 10 000 F au profit du Comptoir des Entrepreneurs ;

Par ces motifs, Infirme le jugement en ce que le Cabinet Juvisa, Maître Urvoy et Maître Regnier ont été condamnés à payer aux époux Nedromi la somme de 5 000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs autres demandes à l'exclusion de celles du Comptoir des Entrepreneurs contre Maître Urvoy ; Dit qu'entre le Comptoir des Entrepreneurs et Maître Urvoy la procédure sera poursuivie devant le Tribunal de grande instance d'Evry ; Condamne Maître Urvoy à payer aux époux Nedromi la somme de 15 000 F à titre de frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne Maître Regnier et Maître Urvoy à payer aux époux Lepinoix la somme de 10 000 F à titre de frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne Maître Urvoy à payer au Comptoir des Entrepreneurs la somme de 10 000 F à titre de frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne Maître Urvoy, Maître Regnier et le Cabinet Juvisa aux dépens d'appel ; Admet Me Lecharny, la société civile professionnelle Garrabos et Alizard et la société civile professionnelle Parmentier et Hardouin au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.