CJCE, 4e ch., 15 janvier 1985, n° 241-83

LA COUR,

1. Par ordonnance du 5 octobre 1983, parvenue à la Cour le 24 octobre suivant, le Bundesgerichtshof a posé, en vertu du protocole du 3 juin 1971 relatif à l'interprétation par la Cour de la convention du 27 septembre 1968, concernant la compétence judiciaire et l'exécution des décisions en matière civile et commerciale (ci-après la convention), deux questions préjudicielles relatives à l'interprétation de l'article 16, paragraphe 1, de cette convention.

2. Par contrat écrit du 19 janvier 1980, M. Horst Rottwinkel, requérant au principal, à loué a M. Erich Rossler, défendeur au principal, pour la période du 12 juillet au 2 août 1980, un logement situé dans sa maison de vacances à Cannobio en Italie dont le loyer a été fixé pour quatre personnes à 2 625 DM. D'après le contrat, l'hébergement des visiteurs n'était pas autorisé. Les charges locatives pour l'électricité, l'eau et le gaz devaient être décomptées selon la consommation. Le nettoyage final devait également être payé en plus. En outre, les parties sont convenues que le droit allemand serait applicable au contrat, et que le lieu d'exécution et le for seraient fixés à Bielefeld.

3. Le requérant au principal a passé ses vacances dans la maison en même temps que le défendeur.

4. Le 7 janvier 1981, le requérant au principal a engagé une action devant le Landgericht de Berlin en demandant au défendeur au principal des dommages-intérêts et le paiement des charges locatives restantes. Il soutient que pendant toute la durée des vacances, le défendeur au principal a hébergé plus de quatre personnes dans le logement. Les occupants étant en surnombre, il y aurait eu de constants débordements de la fosse septique. Il en serait résulté une gêne intolérable due à l'odeur. Le nombre excessif d'occupants aurait également provoqué une gêne considérable du point de vue du bruit.

5. Le repos du requérant au principal et de sa famille aurait été de ce fait considérablement perturbé. Par suite de la perte du bénéfice des vacances qu'il aurait subie, le requérant au principal demande au défendeur au principal une réparation pécuniaire fondée sur une violation effective du contrat de location et le remboursement des frais de voyage jusqu'au lieu de vacances. En outre, il demande, en vertu du contrat de location, des charges locatives pour l'eau, l'électricité, le gaz ainsi que pour le nettoyage final.

6. Le Landgericht de Berlin a rejeté la demande comme étant irrecevable. Il estimait qu'en vertu de l'article 16, paragraphe 1, de la convention, les juridictions de l'état contractant ou est situé l'immeuble, à savoir l'Italie, sont exclusivement compétentes pour statuer sur les demandes en paiement dont il a été saisi. Le Kammergericht de Berlin a annulé le jugement du Landgericht et lui a renvoyé l'affaire pour l'examiner et statuer à nouveau.

7. Le défendeur au principal s'est pourvu en révision contre l'arrêt du Kammergericht devant le Bundesgerichtshof.

8. Estimant que le litige soulève des questions d'interprétation de la convention, le Bundesgerichtshof, par ordonnance du 5 octobre 1983, a sursis à statuer et a posé à la Cour les questions préjudicielles suivantes :

' 1) l'article 16, paragraphe 1, de la convention est-il applicable lorsqu'un contrat de location, conclu entre deux parties ayant leur domicile en République fédérale d'Allemagne, ne porte que sur la cession d'usage pour une durée limitée d'une maison de vacances située en Italie et lorsque les parties contractantes sont convenues d'appliquer le droit allemand ?

2) en cas de réponse affirmative : l'article 16, paragraphe 1, de la convention est-il également applicable aux actions en justice qui ont pour objet des demandes de dommages-intérêts pour violation dû contrat de location, visant en particulier la réparation du préjudice du à la perte du bénéfice des vacances, ainsi que des demandes en paiement de charges locatives découlant du contrat de location ?'

9. Le requérant estime que l'article 16, paragraphe 1, de la convention n'est pas applicable en l'espèce. Il s'agit, selon lui, d'un contrat de location de courte durée portant sur une maison de vacances, lequel se rapprochait davantage, économiquement, d'un contrat d'hébergement que d'un contrat de bail au sens propre. Les demandes formulées consisteraient en premier lieu en des demandes de dommages-intérêts en réparation du préjudice du à la perte du bénéfice des vacances et à la détérioration ou perte de biens mobiliers. En outre, le lieu d'exécution serait en République fédérale d'Allemagne. En effet, le contrat prévoyait que le règlement, notamment du loyer, devait avoir lieu en République fédérale, où les clés devaient être restituées. Une descente sur les lieux n'entrerait pas en ligne de compte pour la résolution du litige.

10. Le Gouvernement de la République fédérale d'Allemagne estime que l'article 16, paragraphe 1, de la convention, d'après son sens et sa finalité, ne doit pas s'appliquer à des demandes découlant de contrats de location à durée limitée. Il rappelle à cet égard que dans son arrêt du 14 décembre 1977 (Sanders/Van der Putte, 73-77, Recueil p. 2383), la Cour a déclaré que cette même disposition ne doit pas être interprétée dans un sens plus étendu que ne le requiert son objectif. La ratio legis de l'article 16, paragraphe 1, résiderait en premier lieu dans le fait que des dispositions en règle générale complexes et empreintes de considérations d'ordre social sont applicables aux baux d'immeubles, notamment aux contrats de location portant sur des locaux d'habitation et que les juridictions de l'état où elles sont en vigueur sont le mieux à même de les mettre en œuvre. Cette situation ne se présenterait cependant pas dans le cas de contrats de location qui ne portent que sur la cession d'usage temporaire d'une maison de vacances située à l'étranger. Dans ce cas, les intérêts en présence n'exigeraient pas l'application des dispositions de la législation sociale sur les baux. Dans la législation allemande, par exemple, la cession d'usage temporaire de locaux d'habitation, dont relèverait la location de maisons de vacances, serait expressément exclue de la législation sociale sur les baux.

11. Toujours selon le Gouvernement de la République fédérale d'Allemagne, l'inopportunité d'appliquer également l'article 16, paragraphe 1, aux contrats de location portant sur des logements de vacances serait particulièrement évidente lorsque les parties ont soumis, comme en l'espèce, leurs rapports contractuels exclusivement à la juridiction et à la loi allemandes. L'objectif premier visé par le rattachement de la procédure au tribunal du lieu de situation, à savoir permettre l'application des dispositions impératives du droit du lieu de situation en faisant coïncider le for et le droit applicable et, en définitive, simplifier la procédure, ferait défaut en l'espèce.

12. Un autre objectif visé par l'article 16, paragraphe 1, serait que le locataire d'un local d'habitation, en règle générale le plus faible socialement, ne soit pas encore plus désavantagé par le fait que l'audience a lieu devant un tribunal situé loin de son domicile. Cet objectif ne serait pas valable non plus pour les baux portant sur une maison de vacances parce que, normalement, le locataire n'aurait pas son domicile au lieu de la situation de la maison de vacances et n'aurait pas besoin de bénéficier d'égards particuliers sur le plan social.

13. Quant à la deuxième question, le Gouvernement de la République fédérale d'Allemagne rappelle que la Cour dans son arrêt du 14 décembre 1977 déjà cité avait constaté que des considérations particulières aux baux immobiliers expliquent l'attribution, en matière de baux d'immeubles proprement dit, c'est-à-dire notamment des contestations entre bailleurs et locataires relatives à l'existence ou à l'interprétation de baux ou à la réparation de dégâts causés par le locataire et à l'évacuation des locaux, d'une compétence exclusive aux tribunaux du pays où l'immeuble est situé. Selon le rapporteur du comite d'experts sur la convention (JO C 59, 1979, p. 1), la règle de compétence exclusive ne s'appliquerait pas aux actions ayant uniquement pour objet le paiement du loyer, ces actions pouvant être considérées comme détachées de l'immeuble loué. A plus forte raison, cela devrait alors s'appliquer aux actions en réparation du préjudice indirect qui résulte d'un manquement au contrat de la part d'une partie et qui ne se rapporte pas à la chose louée elle-même. Ainsi, les demandes de dommages-intérêts formulées par le demandeur pour la perte du bénéfice des vacances et pour des frais de voyage inutilement exposés ne relèveraient pas de l'article 16, paragraphe 1, de la convention. Il ne pourrait y avoir de compétence exclusive en matière de demandes en paiement de charges locatives qui font partie intégrante du loyer global.

14. Le Gouvernement du Royaume-Uni considère que l'objectif de l'article 16, paragraphe 1, doit être déterminé par référence au type d'action concernant la propriété immobilière plutôt qu'à la nature du contrat de location ou d'autres intérêts dans cette propriété. En l'espèce, le demandeur ne réclamerait pas de loyer, mais des dommages-intérêts pour des violations du contrat et la perte qui en découle. Les réclamations du demandeur ne rentreraient pas dans la catégorie de litiges mentionnée par la Cour dans l'affaire Sanders/Van der Putte. La nécessité d'une bonne administration de la justice n'exigerait pas que des actions qui, comme en l'espèce, concernent la violation des termes d'un contrat de location ou la perte qui en résulte soient attribuées à la compétence exclusive des juridictions de l'état dans lequel la propriété est située. Des arguments semblables vaudraient pour la réclamation du paiement de charges locatives, notamment celles qui se rapportent à la consommation de gaz, d'électricité et d'eau et au nettoyage. Les demandes concernant la perte ou la détérioration des articles énumérés dans l'inventaire, ne concerneraient pas l'immeuble loué, et ne devraient pas être considérées comme des litiges ayant pour objet des locations d'immeubles au sens de l'article 16, paragraphe 1, de la convention. Pour que cette disposition s'applique, le litige devrait avoir pour objet de déterminer, de faire valoir ou d'exécuter des droits de possession ou encore d'y mettre un terme.

15. Le Gouvernement de la République italienne estime que les motifs exposés par la juridiction nationale, à savoir que des considérations d'opportunité plaident pour que l'article 16, paragraphe 1, ne soit pas appliqué dans les cas où le contrat de location ne porte que sur la cession d'usage temporaire d'un logement de vacances, les deux parties ayant leur domicile dans un pays autre que celui où est situé l'immeuble et étant convenues d'appliquer le droit matériel de l'état de domicile, ne sont pas de nature à exclure l'application de ladite disposition. La règle énoncée à l'article 16, paragraphe 1, ne distinguerait pas entre périodes longues et périodes courtes de location, ni entre les différentes destinations de l'immeuble : professionnelle, commerciale, agricole, d'habitation, de villégiature, etc. Le fait que les deux contractants ne résident pas dans l'état où est situé l'immeuble n'aurait pas de poids. L'argument tiré de la clause relative à l'application du droit d'un Etat membre autre que celui dans lequel l'immeuble est situé serait en fait inacceptable. En tout cas, au moins dans certaines hypothèses (par exemple, si cette clause visait à faire échec à l'application de la réglementation du juste loyer en Italie), la clause ne serait pas valide. Si l'on admettait qu'une convention de ce genre, intégrée par une clause de prorogation de compétence, est de même susceptible de faire disparaître la compétence du juge de l'état dans lequel se trouve l'immeuble, on ouvrirait la voie à la possibilité de se soustraire à des règles impératives de cet état.

16. Quant au paiement des frais accessoires, il semble, selon le Gouvernement de la République italienne, qu'il ne puisse exister de doute sur la possibilité de les rapporter au contrat de location lui-même, puisqu'ils constituent une obligation contractuelle à la charge du locataire. La compétence exclusive au titre de l'article 16, paragraphe 1, devrait être évidente dans le cas d'un litige se rapportant à ces frais. La possibilité de soustraire ces litiges à la compétence du juge de l'état dans lequel l'immeuble est situé pourrait permettre d'éluder des règles impératives grâce à d'habiles conventions.

17. La Commission expose que, dans certains états contractants, les locaux meublés en général, et les logements de vacances meubleé en particulier, ne relèvent pas, explicitement ou implicitement, du champ d'application matériel des réglementations particulières visant la protection des locataires. Pour ces motifs, elle estime que la cession d'usage à titre onéreux de logements, et notamment de logements de vacances meublés, ne relève pas du domaine d'application de l'article 16, paragraphe 1.

18. L'article 16 de la convention dispose en ces termes :

' Sont seuls compétents, sans considération de domicile :

1) en matière de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles, les tribunaux de l'état contractant ou l'immeuble est situé ;

...'

19. La compétence exclusive prévue par l'article 16, paragraphe 1, en faveur des tribunaux de l'état contractant où l'immeuble est situé à sa raison d'être dans le rattachement étroit des baux au régime juridique de la propriété immobilière et aux dispositions, de caractère généralement impératif, qui règlent son usage, telles que les législations relatives au contrôle du niveau des loyers et à la protection des droits des locataires et fermiers.

20. Au surplus, l'article 16, paragraphe 1, vise à assurer une répartition rationnelle des compétences, en donnant sa préférence à la juridiction compétente en raison de sa proximité de la situation de l'immeuble, en ce qu'elle est mieux en mesure d'avoir une connaissance directe des situations de fait liées à la conclusion et à l'exécution des baux immobiliers.

21. La question posée par le Bundesgerichtshof vise à savoir si des dérogations peuvent être apportées à la règle générale de l'article 16, en l'absence de toute indication dans le texte de cette disposition, en raison du caractère particulier de certains baux, telle la location de courte durée de logements de vacances.

22. A cet égard, il convient de souligner, ainsi que le Gouvernement italien l'a fait remarquer avec raison, que toute dérogation à la règle générale de l'article 16, paragraphe 1, porte en elle le risque d'extensions susceptibles de mettre en cause l'application des législations nationales qui régissent l'usage de la propriété immobilière.

23. En outre, il y a lieu de tenir compte de l'incertitude qui serait créée par l'admission par le juge de dérogations à la règle générale de l'article 16, paragraphe 1, qui a l'avantage de définir en toutes circonstances une attribution de compétence univoque et certaine, en respectant ainsi l'objectif de la convention qui est de définir des attributions de compétence certaines et prévisibles.

24. Il s'ensuit que la disposition en question s'applique à tout contrat de location de propriété immobilière, quelles que soient ses caractéristiques particulières.

25 Il y a donc lieu de répondre à la première question que l'article 16, paragraphe 1, de la convention est applicable à tout contrat de location d'un immeuble, même pour une durée limitée, et même s'il ne porte que sur une cession d'usage d'une maison de vacances.

26. Quant à la seconde question, il y a lieu de faire remarquer que la convention attribue une compétence exclusive 'en matière de baux d'immeubles'. Dans son arrêt du 14 décembre 1977 déjà cité, la Cour a estimé que cette expression recouvre notamment des contestations entre bailleurs et locataires relatives à l'existence ou à l'interprétation de baux ou à la réparation de dégâts causés par le locataire. Il y a lieu de faire remarquer que cette énumération n'est pas exhaustive. C'est avec raison que le Gouvernement de la République italienne soutient que les litiges relatifs au paiement du loyer relèvent de cette compétence exclusive. En effet, il serait contraire à l'un des objectifs de la disposition en cause, à savoir l'application exacte de la législation nationale concernant les baux, d'exclure de cette compétence exclusive des litiges qui sont, au moins dans certains Etats membres, réglés par des dispositions législatives particulières, telle la réglementation du juste loyer en Italie.

27. Le contrat de bail contient en règle générale des dispositions concernant la cession de l'immeuble loué au locataire, son usage, les obligations du bailleur et du locataire respectivement à l'égard de son maintien en état, la durée du bail et la restitution de la possession de l'immeuble au bailleur, le loyer et les autres frais accessoires à payer par le locataire, tels les frais de consommation d'eau, de gaz et d'électricité.

28. Les litiges qui concernent les obligations respectivement du bailleur et du locataire découlant du contrat de bail tombent dans le domaine couvert par l'article 16, paragraphe 1, de la convention - 'en matière de baux d'immeubles'. En revanche des litiges qui ne se rapportent qu'indirectement à l'usage de la propriété louée, tels ceux concernant la perte du bénéfice des vacances et les frais de voyage, ne relèvent pas de la compétence exclusive visée par cet article.

29. Il y a donc lieu de répondre à la seconde question que relève de la compétence exclusive des tribunaux de l'état où est situé l'immeuble, prévue par l'article 16, paragraphe 1, de la convention, tout litige portant sur l'existence ou l'interprétation de baux, leur durée, la restitution de la possession de l'immeuble au bailleur, la réparation de dégâts causés par le locataire, ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires à payer par le locataire, tels les frais de consommation d'eau, de gaz et d'électricité. Les litiges qui concernent les obligations respectivement du bailleur et du locataire découlant du contrat de bail tombent dans le domaine de cette compétence exclusive. En revanche, des litiges qui ne se rapportent qu'indirectement à l'usage de la propriété louée, tels ceux concernant la perte du bénéfice des vacances et les frais de voyage, ne relèvent pas de la compétence exclusive visée par cet article.

Sur les dépens

30. Les frais exposés par les Gouvernements de la République fédérale d'Allemagne, de la République italienne, du Royaume-Uni, et par la Commission des Communautés européennes, qui ont soumis des observations à la Cour, ne peuvent faire l'objet d'un remboursement. La procédure revêtant, à l'égard des parties au principal, le caractère d'un incident soulevé devant la juridiction nationale, il appartient à celle-ci de statuer sur les dépens.

Par ces motifs,

LA COUR (quatrième chambre),

Statuant sur les questions à elle soumises par le Bundesgerichtshof, par ordonnance du 3 octobre 1983, dit pour droit :

1) l'article 16, paragraphe 1, de la convention est applicable à tout contrat de location d'un immeuble, même pour une durée limitée, et même s'il ne porte que sur une cession d'usage d'une maison de vacances.

2) relèvent de la compétence exclusive des tribunaux de l'état où est situé l'immeuble, prévue par l'article 16, paragraphe 1, de la convention, tous les litiges concernant les obligations respectives du bailleur et du locataire découlant du contrat de bail, et en particulier ceux qui portent sur l'existence ou l'interprétation de baux, leur durée, la restitution de la possession de l'immeuble au bailleur, la réparation de dégâts causés par le locataire, ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires à payer par le locataire, tels les frais de consommation d'eau, de gaz et d'électricité. En revanche, des litiges qui ne se rapportent qu'indirectement à l'usage de la propriété louée, tels ceux concernant la perte du bénéfice des vacances et les frais de voyage, ne relèvent pas de la compétence exclusive visée par cet article.