CA Paris, 2e ch. A, 23 février 1999, n° 1998-15838

LA COUR statue sur l'appel relevé par M. et Mme Meterich du jugement rendu le 4 juin 1998 par le Tribunal de grande instance de Bobigny qui a:

- prononcé la résolution pour vice caché de la vente reçue le 19 août 1996 par Maître Schies, notaire à Alfortville, et portant sur le bien ci-dessous désigné:

Biens et droits immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier sis à Pantin, 9 rue Jules Auffret, cadastré section AI, n° 4, pour une contenance de 7 ares 82 centiares, et consistant en un lot n° 22 comprenant un appartement au rez-de-chaussée de l'immeuble composé d'une entrée, d'une salle à manger, de deux chambres, d'une cuisine, d'une salle d'eau, et WC et au sous-sol, une cave portant le n° 22, ainsi que les 30/1000es des parties communes.

- ordonné la transcription du jugement au Bureau des hypothèques compétent,

- prononcé leur condamnation à verser:

à Mme Halimatou Diallo, la somme de 465 000 F au titre du montant du prix de vente, la somme de 44 500 F au titre des frais de vente, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 1996, date de la vente, la somme de [sic] F au titre des intérêts sur les emprunts contractés;

- rejeté leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,

- déclaré aussi irrecevable que mal fondé leur appel en garantie formé contre le Syndicat des Copropriétaires,

- prononcé leur condamnation à verser à M. et Mme Diallo la somme de 10 000 F sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Référence expresse étant faite à cette décision pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, les éléments suivants seront rappelés :

Par acte sous seing privé du 5 juin 1996, M. et Mme Meterich ont vendu sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt à M. Mamadou Diallo et Mlle Halimatou Diallo le lot n° 22 (appartement au rez-de-chaussée plus cave) dépendant d'un immeuble en copropriété sis 2 rue du 11 novembre à Pantin (Seine-Saint-Denis) moyennant le prix de 465 000 F.

La vente a été régularisée par acte dressé par Me Schies, notaire à Alfortville (Val-de-Marne) le 19 août 1996, l'acquéreur étant Mme Halimatou Diallo et M. Mamadou Diallo étant seulement intervenu à l'acte.

Exposant qu'ils subissaient de très importantes nuisances phoniques provenant de la chaufferie assurant le chauffage de l'immeuble, située en sous-sol, juste sous la chambre de leurs enfants, M. et Mme Diallo ont, par acte d'huissier du 19 mars 1997, assigné M. et Mme Meterich aux fins principalement de voir prononcer la résolution de la vente par suite de l'existence d'un vice caché et subsidiairement pour dol.

Le tribunal a estimé que les nuisances sonores alléguées rendaient l'appartement impropre à sa destination au sens des dispositions de l'article 1641 du Code civil et que le vice était connu des vendeurs.

Appelants, M. et Mme Meterich poursuivent l'infirmation du jugement entrepris.

Ils font valoir :

- que la résolution de la vente a été prononcée sans que des mesures contradictoires des émergences sonores aient été préalablement faites et que les éléments établis unilatéralement par les consorts Diallo se contredisent, l'un d'entre eux concluant à l'absence de gêne,

- qu'il n'existait aucun vice caché lors de la vente, que s'ils se sont plaints dans le passé d'un dysfonctionnement de la chaufferie, cet équipement commun fonctionnait sans problème depuis 1992 et que les intimés tentent à tort de tirer argument de courriers qu'ils ont adressés en février 1995 dans lesquels il est question de bruits de canalisation d'eau et non de chauffage,

- qu'à la fin de l'année 1996 des nuisances sonores sont manifestement survenues, l'élément générateur étant un dysfonctionnement de la chaufferie, que M. et Mme Diallo se plaignent d'un trouble de jouissance, les nuisances phoniques n'étant pas inhérentes à la chose, objet de la vente mais au mauvais fonctionnement de la chaufferie,

- qu'ils sont ainsi bien fondés à solliciter la garantie du syndicat des copropriétaires.

Ils demandent ainsi :

- par arrêt avant dire droit de désigner un expert acoustique avec pour mission de procéder à toute constatation utile permettant de mettre en évidence l'émergence sonore et de dire si elle dépasse l'émergence réglementaire autorisée et présente une gravité telle qu'elle rend impropre à la jouissance le lot acquis par Mme Diallo, d'évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection de la chaufferie et déterminer les responsabilités encourues,

- subsidiairement de débouter M. et Mme Diallo de l'intégralité de leurs demandes

- très subsidiairement,

- de dire que le syndicat des copropriétaires devra les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

- de le condamner à faire réaliser les travaux afin de parfait fonctionnement de la chaufferie au sous-sol dans le respect des normes réglementaires applicables notamment en matière acoustique.

Intimés, M. et Mme Diallo allèguent:

- qu'une expertise est tout à fait inutile et que les rapports d'enquête établis les 11 et 13 décembre 1996 par la DDASS ne peuvent être sérieusement contestés et que les émergences relevées atteignent le double de ce qu'autorise le décret du 18 avril 1995 en période nocturne,

- que les époux Meterich continuaient à écrire au syndic en 1994 et 1995 pour se plaindre du bruit et demander qu'il y soit remédié, qu'ils connaissaient l'existence du vice caché et l'ont même dissimulé,

- qu'ils n'auraient jamais contracté s'ils avaient connu ces nuisances et qu'ils ne se plaignent pas des dysfonctionnements de la chaufferie qu'il appartient à la copropriété de traiter mais des nuisances phoniques qui se produisent dans le bien vendu.

Ils sollicitent ainsi le rejet de la mesure d'instruction demandée et la confirmation de la décision déférée sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués.

Ils demandent de condamner in solidum les appelants à leur payer une somme de 100 000 F à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil en ce qui concerne M. Diallo, une somme de 22 266,76 F au titre des charges de copropriété (incluant celle du 3e trimestre 1998), une somme de 51 685,63 F au titre des intérêts payés, montant arrêté au 30 septembre 1998, ainsi que les intérêts d'emprunt et charges de copropriété non échues.

Ils réclament également l'allocation d'une somme supplémentaire de 15 000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Intimé, le syndicat des copropriétaires du 2 rue du 11 novembre 1918 soutient que le tribunal a à bon droit prononcé la résolution de la vente non pas en raison de la seule existence d'un vice rédhibitoire affectant l'appartement mais surtout pour l'avoir connu et dissimulé, qu'il a de son côté fait preuve de diligence et que rien ne peut lui être reproché.

Il demande ainsi de statuer ce que de droit sur les rapports contractuels entre M. et Mme Meterich et M. et Mme Diallo, de rejeter les demandes des appelants dirigées à son encontre et de les condamner à lui payer une somme de 15 000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Ceci exposé, LA COUR,

Considérant que M. et Mme Diallo se sont plaints dès le 2 octobre 1996 des nuisances sonores qu'ils subissaient depuis la mise en route du chauffage auprès du syndic;

Considérant que comme le soulignent M. et Mme Meterich, le service communal d'hygiène et de santé de la ville de Pantin auquel ils se sont tout d'abord adressés a relevé, selon sa lettre du 12 novembre 1996, une émergence de 2,3 dBA lors d'une mesure sonométrique le 5 novembre 1996 vers 15 h 20, ce qui était insuffisant pour étayer leur plainte pour nuisances sonores;

Que cependant ce service indiquait in fine qu'il suggérait au syndic d'effectuer un relevé sonométrique de nuit;

Considérant que le service Santé Environnement de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales de la Seine-Saint-Denis a ensuite effectué des mesures le 11 décembre 1996 dans la chambre des enfants de 23 h 05 à 00 h 05 et a établi un rapport technique et un rapport d'enquête datés du 13 décembre 1996;

Considérant qu'il est expliqué dans le rapport d'enquête qu'il avait été procédé à un relevé sonométrique, même si une simple appréciation de l'agent chargé de l'enquête suffit, afin de lever toute ambiguïté suite au rapport de l'agent communal du 5 novembre 1996 et alors que l'appartement se trouvant dans un environnement calme (rue à sens unique et cour intérieure) la gêne sonore était d'autant plus perceptible;

Qu'en conclusion il est indiqué que la mesure sonométrique effectuée permettait de caractériser une émergence supérieure aux valeurs autorisées par la réglementation;

Considérant qu'il résulte en effet du rapport technique que les niveaux de bruit occasionnés par les brûleurs du système de chauffage situés en sous-sol étaient compris entre 28 dBA et 31,5 dBA soit des émergences d'environ 6 à 7 dBA par rapport au niveau résiduel alors que l'émergence maximale admissible prévue par le décret n° 95-408 du 18 avril 1995 en période nocturne est de 3 dBA, étant précisé qu'aucune modification de fonctionnement n'a été faite sur le système de chauffage durant les mesures;

Considérant certes que ces mesures n'ont pas été effectuées en présence des époux Meterich;

Que cependant il y a été procédé par des agents assermentés dépendant de la Préfecture c'est-à-dire un technicien sanitaire faisant fonction d'inspecteur de salubrité commissionné par le Préfet, en présence d'un ingénieur d'études sanitaires à la DDASS, lesquels sont intervenus sur une demande d'assistance technique du Maire de Pantin du 4 décembre 1996 (page I du rapport technique) et donc non rémunérés par les époux Diallo;

Que ces mesures ont été effectuées au moyen de matériels décrits dans ledit rapport, répondant aux exigences de la normalisation et ayant satisfait aux contrôles réglementaires prévus par l'arrêté du 27 octobre 1989 (page 4);

Qu'il s'agit de constatations objectives, l'enregistrement ayant été effectué de manière inopinée et les résultats ayant été obtenus dans les conditions précisées par la normalisation NFS 310 010 et le décret n° 95-408 du 18 avril 1995;

Qu'un expert judiciaire n'aurait pas procédé d'une manière différente et que la matérialité des faits c'est-à-dire l'existence d'une émergence largement supérieure à celle prévue par le décret du 18 avril 1995, ne peut être sérieusement critiquée ;

Considérant qu'il s'agit bien d'un vice caché dont M. et Mme Diallo n'avaient pu se convaincre eux-même puisqu'ils n'ont pu, ayant visité l'appartement avant l'acquisition durant la période d'été, s'apercevoir de ces nuisances phoniques avant la mise en route de la chaudière;

Considérant que le vice dont se prévalent M. et Mme Diallo est bien, contrairement à ce que prétendent M. et Mme Meterich, un vice inhérent à la chose vendue elle-même;

Qu'il atteint une caractéristique essentielle de la chose vendue à savoir le caractère bruyant ou non de l'appartement, objet de la vente, qu'un appartement dans lequel sont enregistrés de nuit des émergences d'environ 6 à 7 dBA par rapport au niveau résiduel, au surplus provoquées par le système de chauffage alimentant ledit appartement ne répond pas aux qualités normalement attendues d'un appartement;

Considérant que les nuisances phoniques que connaît l'appartement en cause constituent ainsi un défaut caché de la chose vendue qui le rend impropre à sa destination au sens de l'article 1641 du Code civil;

Considérant que les époux Meterich ne sauraient soutenir que ces nuisances ne seraient survenues que postérieurement à l'acquisition alors qu'ils se sont plaints des bruits de la chaufferie dès 1991 et à de multiples reprises ainsi qu'en témoignent les copies des multiples lettres écrites à cet effet au cabinet Michou et qu'en atteste M. Milaret, que ces problèmes ont été évoqués en assemblées générales de copropriété et que M. Meterich s'est encore plaint de ces bruits alors que des travaux avaient été entrepris par la copropriété dans sa lettre du 4 février 1995 en ces termes "pour les autres anomalies il n'y a que moi qui puisse entendre étant au dessus de la chaufferie (genre ferraille)" ;

Considérant que M. et Mme Diallo, s'ils avaient connu le caractère extrêmement bruyant de cet appartement, ne l'auraient assurément pas acquis;

Que quittant un logement situé à Bobigny à proximité d'une voie ferrée, ils s'étaient inquiétés de savoir si l'appartement était calme et avaient posé la question à M. et Mme Meterich comme le déclare M. Morel du cabinet Lemasson dans son attestation du 24 avril 1997;

Considérant que si M. et Mme Diallo n'avaient pu déceler le vice dont était affecté l'appartement avant l'acquisition puisque le chauffage n'était pas en marche lors de leurs visites, M. et Mme Meterich eux le connaissaient comme exposé ci-dessus, que leurs lettres adressées au syndic en témoignent mais aussi le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 1986, dans lequel il est indiqué que la question relative à la pose des manchons anti-vibratiles a été portée à l'ordre du jour à la demande de M. Meterich ainsi que celui de l'assemblée du 18 juin 1992 au cours de laquelle ont été décidés des travaux afin de faire cesser tout bruit dans l'appartement de M. Meterich;

Considérant que malgré les travaux qui ont pu être entrepris, ces nuisances phoniques n'ont pas cessé;

Qu'en effet, M. Meterich, s'il a évoqué des bruits de tuyauterie de salle de bains ou autres dans sa lettre du 3 février 1995, se plaignait toujours des bruits de la chaufferie dans sa lettre du 30 octobre 1994 et dans celle du 4 février 1995 dont les termes ont été repris ci-dessus ;

Considérant que connaissant ce vice, ils l'ont même sciemment dissimulé;

Qu'en effet, M. Morel a rapporté qu'ils avaient affirmé à M. et Mme Diallo que l'appartement était calme étant équipé d'un double vitrage et que le notaire, Me Schies relate dans son attestation avoir visité l'appartement avec M. et Mme Diallo avant l'acquisition et que, ayant demandé à M. et Mme Meterich si l'appartement ne présentait pas de nuisances particulières, ces derniers lui avaient répondu que l'appartement était très calme, le salon et une chambre étant situés sur cour et la salle à manger étant équipée d'un double vitrage, étant précisé que Me Schies ne pouvait pas davantage déceler le vice caché puisque la visite avait lieu hors la période de chauffage;

Que leur mauvaise foi est ainsi établie, ce qui leur interdit de se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l'acte de vente;

Considérant dans ces conditions que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente pour vice caché, l'acheteur ayant le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ;

Considérant que les choses doivent alors être remises au même état que si les obligations du contrat n'avaient jamais existé et que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur;

Considérant que le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qui concerne le bien étant restitué à M. et Mme Meterich, la condamnation de ces derniers à leur payer la somme de 465 000 F au titre du montant du prix de vente, celle de 445 000 F au titre des frais de vente avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 1996, date de la vente avec actualisation des sommes dues au titre des intérêts payés sur les emprunts contractés et au titre des charges de copropriété comme demandé dans les conclusions des intimés, étant précisé que les dépenses relatives aux dépenses de chauffage devront rester à la charge de M. et Mme Diallo comme constituant des charges locatives et que les comptes devront se poursuivre pour la période postérieure ;

Considérant que les nuisances phoniques qu'ils doivent supporter ont retenti sur l'état de santé de Mme Diallo et sur celui des enfants ainsi qu'il ressort du certificat médical du Docteur Fawre et du Docteur Glickman;

Que la famille devra supporter les tracas d'un nouveau déménagement mais que le tribunal a fait une exacte appréciation dit montant des dommages-intérêts à allouer, soit 20 000 F à chacun des intimés, en réparation du préjudice subi, M. Diallo, qui n'était pas co-acquéreur mais qui habite l'appartement, pouvant également prétendre à réparation sur le fondement de l'article 1382 du Code civil;

Considérant que la demande en garantie formulée par M. et Mme Meterich à l'encontre du syndicat des copropriétaires a été à bon droit rejetée par le tribunal;

Qu'en effet la résolution de la vente a été ordonnée alors que l'acte de vente comporte une clause de non-garantie des vices cachés parce qu'ils ont, le connaissant, dissimulé le vice rédhibitoire affectant l'appartement;

Qu'au surplus des travaux avaient été entrepris à plusieurs reprises pour tenter de remédier aux bruits dont se plaignaient les époux Meterich, notamment à la suite des assemblées générales de 1984, 1985, 1986 et 1992;

Considérant que M. et Mme Meterich seront condamnés aux dépens et qu'il sera alloué à M. et Mme Diallo une somme de 15 000 F et au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

Par ces motifs, Confirme le jugement entrepris en toutes ses disposions; Le complétant en ce qui concerne l'actualisation des sommes allouées au titre des intérêts payés sur les emprunts contractés et des charges de copropriété; Condamne M. et Mme Meterich à payer à M. et Mme Diallo une somme de 51 685,63 F (montant arrêté au 30 septembre 1998) en ce qui concerne les intérêts payés et une somme de 22 266,76 F incluant les charges du 3e trimestre 1998 en ce qui concerne les charges de copropriété dont il conviendra cependant de déduire les dépenses de chauffage qui relèvent des charges locatives ; Dit que les comptes devront être poursuivis entre les parties pour la période postérieure; Condamne M. et Mme Meterich aux dépens et à payer à M. et Mme Diallo une somme de 15 000 F et au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Admet la SCP d'Auriac Guizard et la SCP Taze Bernard Belfayol Broquet au bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.