CA Paris, Pôle 5 ch. 5, 28 avril 2011, n° 07-10225

Le 6 décembre 2002, la SAS Century 21 France (ci-après Century 21) a conclu un contrat de franchise d'une durée déterminée de cinq ans avec la Sarl Jok Immobilier, devenue par la suite la SARL XL Immobilier, aux termes duquel cette dernière s'est vue conférer le droit non exclusif d'exploiter une agence immobilière sous l'enseigne " Century 21 " dans des locaux situés 93 rue des Chantiers à Versailles.

Estimant que la société XL Immobilier n'avait pas respecté les clauses de ce contrat pour non-atteinte du chiffre d'affaires minimum mensuel, la SAS Century 21 l'a résilié par anticipation par lettre recommandée avec AR en date du 18 octobre 2004, et, considérant au surplus que la SARL XL Immobilier n'a pas rempli l'obligation à sa charge suite à cette résiliation tenant à son engagement de non-affiliation à un réseau concurrent, la société Century 21 l'a fait assigner, par acte en date du 7 décembre 2005, devant le Tribunal de commerce d'Evry, lequel par jugement du 24 mai 2007 a :

- condamné la SARL XL Immobilier, anciennement SARL Jok Immobilier, à payer à la SAS Century 21 France les redevances auxquelles elle était tenue par contrat, soit 2 582,90 euro et 8 448 euro, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2005,

- condamné la société Century 21 France à payer à la SARL XL Immobilier la somme de 7 609,07 euro à titre de remboursement de frais et celle de 5 000 euro à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait de la rupture abusive du contrat de franchise,

- ordonné la compensation des sommes respectivement dues par les parties,

- condamné la société Century 21 France à payer à la SARL XL Immobilier la somme de 1 500 euro en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de toutes leurs autres prétentions.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 9 janvier 2009 la société Century 21 France demande de :

- la déclarer recevable et fondée en son appel.

- infirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce d'Evry en date du 24 mai 2007 en ce qu'il a déclaré abusive la résiliation du contrat de franchise,

- le confirmer en ce qu'il a condamné la société XL Immobilier à payer à la société Century 21 les factures de redevances de franchise d'un montant en principal de 2 582,90 euro et l'indemnité de résiliation contractuelle d'un montant de 8 448 euro, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2005, et l'a déboutée de ses prétentions au titre d'une prétendue transaction,

- constater le non-respect par la société XL Immobilier de l'article 11-C-6 du contrat de franchise du 6 décembre 2002,

- déclarer fondée la résiliation du contrat de franchise du 6 décembre 2002 aux torts et griefs exclusifs de la société XL Immobilier,

- condamner la société XL immobilier à payer à la société Century 21 :

- une somme en principal de 2 582,90 euro TTC au titre des factures de redevance de franchise avec intérêts de retard restées impayées,

- une somme de 8 448 euro au titre de l'indemnité de résiliation contractuelle, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de son conseil du 1er février 2005,

- condamner la société XL Immobilier à rembourser à la société Century 21 les chefs de condamnation prononcés en première instance, à savoir la somme de 5 000 euro au titre de la résiliation abusive du contrat de franchise et la somme de 7 609,07 euro au titre de frais,

- constater que la clause de non-affiliation prévue à l'article 17 du contrat de franchise du 6 décembre 2002 est limitée dans son objet, dans le temps, dans l'espace et proportionnée aux intérêts légitimes de la société Century 21,

- déclarer valide la clause de non-affiliation prévue à l'article 17 du contrat de franchise,

- constater le non-respect par la société XL Immobilier de la clause de non-affiliation prévue à l'article 17 du contrat de franchise,

- condamner la société XL Immobilier à payer à la société Century 21 une somme de 50 000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la violation de la clause de non-affiliation,

- constater qu'aucune transaction n'est intervenue entre les parties,

- débouter la société XL Immobilier de l'intégralité de sa demande de dommages et intérêts, en l'absence de préjudice prouvé, de même que sa demande de restitution d'une somme de 1 800 euro au titre d'une redevance prétendument indûment versée,

- débouter plus généralement la société XL Immobilier de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société XL Immobilier à payer à la société Century 21 une somme de 10 000 euro on application de l'article 700 du Code de procédure civile

La société Century 21 fait valoir qu'il a été expressément convenu et accepté par les parties que l'article 11-C-6 prévoyant une clause de quota minimum constitue une condition essentielle et déterminante du contrat et affirme que cette obligation contractuelle n'a pas été respectée par la SARL XL Immobilier, ce qui a justifié l'envoi d'une mise en demeure,

Elle soutient également que malgré les rappels à l'ordre, la société XL Immobilier n'a pas cru devoir régulariser ses manquements contractuels dans le délai de trois mois de la période probatoire, ce qui justifie la résiliation du contrat de franchise aux torts et griefs exclusifs de la SARL XL Immobilier. Elle prétend encore que la résiliation du contrat de franchise emporte pour la SARL XL Immobilier l'obligation de payer les factures de redevance et intérêts de retard restés impayés ainsi que l'indemnité de résiliation prévue à l'article 15-3 du contrat de franchise. Elle soulève aussi l'obligation pour la SARL XL Immobilier de respecter la clause de non-affiliation prévue à l'article 17 du contrat de franchise laquelle revêt un caractère de particulière importance pour elle, car elle vise à la protection de ses intérêts légitimes, notamment de son savoir-faire et à prévenir tout risque de divulgation de ce savoir-faire. Elle insiste sur la validité de cette clause de non-affiliation qui n'est pas assimilable à une clause de non-concurrence, qui ne constitue pas une restriction à la concurrence tombant sous le coup de l'article 81 paragraphe 1 du traité CE. Enfin la société Century 21 conteste que la lettre officielle du conseil de la société XL Immobilier du 3 mai 2005 constitue une transaction au sens de l'article 2044 du Code civil qui aurait eu pour objet de régler les conditions de sortie du réseau, une transaction supposant des concessions réciproques.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 9 octobre 2008, la société XL Immobilier demande de :

- déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

À titre principal,

- infirmer le jugement entrepris,

En conséquence,

- donner acte à la société XL Immobilier de ce qu'elle s'engage à payer, sans délai à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la somme de 2 582,90 euro TTC restant due en exécution de la transaction intervenue,

- débouter la société Century 21 du surplus de ses demandes,

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé fautive la résiliation du contrat de franchise à l'initiative de la société Century 21 et en ce qu'il a débouté cette dernière de ses demandes relatives à l'application de la clause de non-affiliation mentionnée à l'article 17 du contrat litigieux,

- infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En conséquence,

- juger que la résiliation du contrat de franchise intervenue à l'initiative de la société Century 21 est fautive,

- condamner la société Century 21 à lui payer la somme de 22 609,07 euro à titre de dommages et intérêts outre la somme de 1 800 euro au titre de la redevance indûment perçue,

- prononcer la compensation entre toutes sommes éventuellement mises à la charge de la société XL Immobilier, et les sommes dues par la société Century 21 à titre de dommages et intérêts,

- prendre acte de ce que la société Century 21 renonce à sa demande tendant à voir ordonner à la société XL Immobilier sous astreinte, de cesser sous quelque forme et par quelque moyen que ce soit toute participation directe ou indirecte au réseau concurrent l'Adresse,

- débouter la société Century 21 du surplus de ses demandes ;

En tout état de cause,

- condamner la société Century 21 à payer à la société XL Immobilier la somme de 4 500 euro en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SARL XL Immobilier fait valoir qu'un accord est intervenu entre les parties quant aux conditions de sortie du réseau et que le non-paiement par elle-même des deux dernières échéances ne constitue qu'une exception d'inexécution. Elle rappelle que les transactions ont, entre les parties, autorité de la chose jugée si bien qu'elles ne peuvent faire l'objet d'une résiliation. Elle estime qu'il appartient à la cour de lui donner acte de ce qu'elle s'engage à payer la somme restant due en exécution de la transaction et de débouter la société Century 21 de l'intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle insiste sur la rupture fautive du contrat de franchise par la société Century 21 au seul motif d'une prétendue non-atteinte par elle d'un chiffre d'affaires minimum mensuel. Elle allègue avoir bien atteint ce chiffre d'affaires pendant la période précédant l'ouverture de la période probatoire et également pendant ladite période probatoire et soutient donc qu'une telle période probatoire, dont la durée n'a par ailleurs pas été respectée, n'aurait jamais dû être ouverte à son encontre. Elle estime fautive la résiliation du contrat de franchise pour des motifs injustifiés et nullement avérés. Elle considère encore que la clause de non-affiliation visée à l'article 17 du contrat de franchise est à l'évidence disproportionné par rapport à l'objet du contrat et aux intérêts légitimes de la société Century 21 et qu'une telle clause n'est donc pas licite au regard des dispositions nationales.

La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits et prétentions initiales des parties à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Sur ce, LA COUR

Sur l'exception de transaction

Considérant que la société XL Immobilier excipe, à titre principal, d'une transaction passée entre les parties le 3 mai 2005 ayant pour objet de mettre un terme aux différends nés ou à naître relatifs aux conditions de sortie par elle du réseau Century 21 ; qu'elle estime que le fait qu'elle n'a pas encore totalement exécuté cette transaction ne constitue qu'une exception d'inexécution ;

Considérant que la secrète Century 21 conteste que ledit accord puisse être analysé comme une transaction dans la mesure où il se limite à régler les conséquences financières de la résiliation du contrat de franchise en raison de factures laissées impayées par le franchisé et que de surcroît il n'a pas été exécuté ;

Considérant que par une correspondance du 3 mai 2005, le conseil de la société Jok Immobilier a informé l'avocat de la société Century 21 de l'accord de sa cliente sur sa " proposition de règlement du 21 mars 2005 (liquidation des comptes entre les parties contre le versement d'une somme de 3 874,35 euro TTC celle-ci intervenant pour solde de tout comptes) et ce en 3 versements mensuels de 1 291,45 euro chacun pour le 1er le 01/06/05 (ce délai est nécessaire en raison de la trésorerie difficile de la société) " ;

Considérant, à supposer même que cet acte puisse être analysé comme une transaction, qu'une transaction ne peut être opposée par l'un des cocontractants que s'il en a respecté les conditions ; que par conséquent la société XL, qui n'a procédé qu'au premier règlement et reconnaît rester redevable d'une somme de 2 582,90 euro, n'est pas fondée à opposer ce moyen.

Sur la résiliation du contrat de franchise et ses conséquences

Considérant que la société Century 21 reproche à la société XL Immobilier de n'avoir pas respecté la clause contractuelle tenant à la réalisation du chiffre d'affaires mensuel minimum, de sorte qu'elle a dû résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé réception du 18 octobre 2004 aux torts de cette dernière, après avoir ouvert une période probatoire par courrier du 16 juillet 2004 réceptionné le 4 août 2004 ;

Considérant que la société XL Immobilier conteste cette thèse et prétend avoir réalisé le chiffre d'affaires minimum moyen pendant la période précédant l'ouverture de la période probatoire mais aussi pendant la période probatoire ;

Considérant qu'aux termes du contrat de franchise du 6 décembre 2002 en son article 11-C-6 " Le franchisé s'engage à effectuer tous ses efforts afin de développer son chiffre d'affaires grâce à l'utilisation dans son agence du système, de l'image de marque et du renom du réseau Century 21 ; il est expressément convenu entre les parties qu'un chiffre mensuel hors taxes minimum de 7 650 euro devra être réalisé par le franchisé. Si calculé sur une période d'au moins trois mois, le chiffre d'affaire mensuel moyen de l'agence n'atteint pas ce montant, Century 21 pourra résilier la présente convention, après l'expiration d'une période probatoire de trois mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée, au cours de laquelle le franchisé devra réaliser et encaisser un chiffre d'affaires mensuel moyen égal ou supérieur à 7 650 euro HT. (...) Il est expressément convenu et accepté par les parties que la présente clause de quota minimum constitue une condition essentielle et déterminante du présent contrat sans laquelle il n'aurait pas été conclu " ;

Considérant que par lettre recommandée, du 18 octobre 2004 la société Century 21 a informé la société Jok Immobilier de la résiliation du contrat de franchise, en raison de la non-atteinte par l'agence du chiffre d'affaires minimum mensuel sur le trimestre écoulé ;

Mais considérant qu'il ressort de l'attestation du cabinet d'expertise comptable de la société Jok Immobilier que le chiffre d'affaires déclaré pour la période du 1er janvier ou 30 septembre 2004 est le suivant :

1er trimestre : 39 293 euro HT,

2e trimestre : 37 604 euro HT,

3e trimestre : 80 122 euro HT,

Qu'il est ainsi démontré que le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé par le franchisé est supérieur à celui contractuellement prévu au minimum ;

Que la société Century 21 n'est pas fondée à se prévaloir d'autres dispositions contractuelles, à savoir celles de l'article 8 qui ne vise que les redevances proportionnelles, pour en tirer un devoir d'information du franchisé à son égard sur le chiffre d'affaires réalisé mois après mois, et ce, dans le délai de 7 jours à compter de l'encaissement de la commission ;

Qu'elle ne peut pas davantage invoquer aujourd'hui un motif de résiliation différent de celui qu'elle opposait dans sa lettre de rupture, faute pour elle d'avoir respecté les dispositions du l'article 15-2 du contrat de franchise, selon lesquelles la résiliation sera effective soit immédiatement s'il ne peut être remédié à la violation contractuelle soit dans le délai d'un mois après mise en demeure restée sans effet par lettre recommandée avec accusé de réception et précisant l'intention de faire jouer la clause résolutoire ;

Qu'en l'absence de toute disposition contractuelle sur les modalités d'information relatif au chiffre d'affaires mensuel moyen à donner à son franchiseur, le franchisé a satisfait à son obligation en démontrant qu'il a réalisé le chiffre d'affaires minimum requis avant et après la période probatoire ;

Qu'en toute hypothèse il ressort de la pièce 13 de l'intimée que la société Century 21 connaissait au minimum en juillet 2004 le montant du chiffre d'affaires obtenu par son franchisé du 2 janvier au 1er juillet 2004 de 78 739 euro HT, soit un chiffre mensuel de plus de 11 000 euro HT, donc supérieur au minimum contractuel ;

Que par conséquent, la résiliation du contrat de franchise à l'initiative de la société Century 21 pour non-réalisation pas la société XL Immobilier du chiffre d'affaire convenu est fautive ; qu'il est ainsi inutile d'examiner les autres arguments avancés par cette dernière à ce propos ;

Considérant, sur les conséquences de cette résiliation, qu'aux termes de l'article 16 du contrat du 6 décembre 2002 le franchisé doit, à la fin du contrat pour quelque cause que ce soit, payer au franchiseur sous huitaine, la totalité des sommes dues à quelque titre que ce soit ; que la société XL Immobilier ne conteste pas ne pas s'être acquittée de nombreuses factures de redevance et admet n'avoir pas respecté l'accord du 3 mai 2005 ; qu'elle doit donc être condamnée à payer la somme de 2 582, 90 TTC, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2005, ainsi que le sollicite la société Century 21 ;

Que par ailleurs, la société XL Immobilier réclame à tort une somme de 1 800 euro au titre d'une redevance indue, dans la mesure où elle n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que le fait générateur de cette redevance est postérieur à la résiliation du contrat de franchise ;

Que cette société sollicite encore une indemnisation de son préjudice du fait de cette rupture fautive à hauteur d'une somme de 22 609,07 euro ;

Que si elle justifie avoir dépensé vainement des frais au titre des documents commerciaux sous l'enseigne Century 21, puisqu'elle n'en a plus eu l'usage après la résiliation du contrat, il n'en reste pas moins qu'elle les a utilisés pendant deux années ; qu'il en est de même au titre de changement d'enseigne, dont elle a profité pendant deux années ; qu'elle s'est brutalement trouvée privée de l'assistance d'un réseau national, de logiciel spécifique ; qu'eu égard à ces éléments, la cour évalue l'ensemble de ces préjudices à la somme globale de 8 000 euro ;

Considérant que pour sa part, l'appelante n'est pas fondée à réclamer à l'intimée une indemnité égale au montant des redevances dues au titre des 6 mois précédant la rupture, soit une somme de 8 448 euro à titre de clause pénale irréductible, en application de l'article 15-3 du contrat du 6 décembre 2002 en cas de résiliation anticipée, dès lors que le franchisé n'est pas responsable de la rupture de cette convention.

Sur la violation de la clause de non-affiliation

Considérant que la société Century 21 fait grief à la société XL Immobilier, de n'avoir pas respecté la clause de non-affiliation prévue à l'article 17 du contrat de franchise et sollicite en réparation de son préjudice du fait de cette violation une somme de 50 000 euro à titre de dommages et intérêts ;

Considérant que la société XL Immobilier, sans contester s'être affilée après la résiliation du contrat de franchise avec la société Century 21 à un nouveau réseau L'Adresse, réplique que cette clause n'est pas valide au regard du droit national et du règlement CE n° 2790-1999 ;

Considérant que la clause litigieuse est ainsi libellée :

" Dans le cas de cessation pour quelque cause que ce soit du contrat de franchise, le franchisé s'engage expressément à ne pas s'affilier, adhérer ou participer de quelque manière que ce soit à une chaine concurrente du franchiseur, ou en créer une lui-même, et plus généralement à se lier à tout groupe, organisme ou entreprise directement ou indirectement concurrent du franchiseur. Cette interdiction sera effective pour une durée de deux ans sur le territoire de la France métropolitaine " ;

Considérant qu'il est, en premier lieu, constaté que la société Century 21 renonce à sa demande tendant à voir ordonner la cessation sous astreinte par la société XL Immobilier de son adhésion au réseau concurrent L'Adresse, le délai contractuel de deux ans étant dépassé ;

Qu'en deuxième lieu, il est observé que la société Century 21 ne démontre nullement le préjudice qu'elle allègue constitué selon elle par la transmission de son savoir-faire à un autre réseau immobilier concurrent ; qu'en effet, elle ne verse aux débats aucune pièce permettant de démontrer une atteinte réelle à son savoir-faire ou une atteinte effective à son image de marque ; qu'il est établi qu'après la résiliation du contrat de franchise du 6 décembre 2002, la société Jok Immobilier a changé à la fois de dénomination pour devenir la société XL Immobilier et de lieu d'exploitation (du 93 rue des Chantiers au 25 rue des Etats généraux à Versailles), de sorte qu'aucune confusion n'a été possible entre l'agence exploitée sous l'enseigne Century 21 et celle sous l'enseigne L'Adresse ; que l'intégration que la société XL Immobilier au réseau L'Adresse s'est accompagné d'une formation initiale et de l'obligation de respecter les normes spécifiques au sein de ce réseau, que l'appelant ne justifie en rien que son propos de savoir-faire aurait été copié ;

Qu'en troisième lieu, sur l'applicabilité du droit communautaire, le nouveau règlement d'exemption n° 2790-1999 du 22 décembre 1999 n'est pas susceptible de recevoir application, dans la mesure où le contrat de franchise du 6 décembre 2002 n'est pas conclu entre des entreprises de différents Etats membres de la Communauté européenne et est insusceptible de restreindre ou de fausser la concurrence à l'intérieur du Marché commun ;

Qu'en quatrième lieu au regard du droit national, il est rappelé que la jurisprudence la plus récente, contrairement aux allégations de l'appelante, assimile les clauses de non-affiliation et les clauses de non-concurrence ; que toute clause, qui restreint une liberté économique essentielle, ne peut valablement être contractée que si la restriction d'activité qui en résulte pour le franchisé est à la fois limitée, d'une part, quant au genre d'activité concernée, et d'autre part, dans l'espace et le temps, et, enfin se trouve proportionnée aux intérêts légitimes à protéger ;

Qu'au cas particulier si la clause de non-affiliation se borne à restreindre la liberté d'affiliation à un autre réseau, en maintenant la liberté du franchisé de poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce sous son propre nom, elle n'est en revanche pas limitée dans l'espace, puisqu'elle vise l'ensemble du territoire français ; que par ailleurs la proportionnalité entre, d'une part, les conséquences liées à la mise en œuvre de cette clause au regard de l'objet du contrat et, d'autre part, les intérêts dont elle assure la protection n'est pas assurée ; qu'en effet la société Jok Immobilier devait exercer son activité à une adresse précise et donc sur un secteur délimité et pour une activité réduite à " transaction habitation " alors que la clause litigieuse était étendue à l'ensemble du territoire de la France métropolitaine et à tout groupement exerçant une activité directement ou indirectement concurrente ; que de surcroît le contrat n'a pu être exécuté que pendant deux années du fait de la résiliation fautive de la société Century 21 ;

Que par conséquent la clause litigieuse n'est pas licite ;

Que la demande de la société Century ne peut donc être accueillie ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Considérant qu'aucune circonstance d'équité ne commande l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties ;

Considérant que les dépens resteront à la charge de la société Century 21, qui perd pour l'essentiel de ses prétentions.

Par ces motifs : Rejette l'exception de transaction, confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, à l'exception de celles relatives à l'indemnité de résiliation, le montant des frais et des dommages et intérêts de la société XL Immobilier, statuant à nouveau, condamne la société Century 21 à verser à la société XL Immobilier la somme de 8 000 euro à titre de dommages et intérêts, rappelle la compensation des sommes dues respectivement par les parties, ajoutant, déboute les parties du surplus de toutes leurs prétentions, condamne la société Century 21 aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.