ADLC, 22 décembre 2011, n° 11-DCC-207

L'Autorité de la concurrence,

Vu le dossier de notification adressé au service des concentrations le 13 octobre 2011, et déclaré complet le 6 décembre 2011, relatif à la création d'une entreprise commune par les sociétés Nexity et UFG-LFP, formalisée par un protocole d'accord conclu le 21 septembre 2011 ; Vu le livre IV du Code de commerce relatif à la liberté des prix et de la concurrence, et notamment ses articles L. 430-1 à L. 430-7 ; Vu les éléments complémentaires transmis par les parties au cours de l'instruction ; Adopte la décision suivante :

I. Les entreprises concernées et l'opération

1. Nexity est une société anonyme à la tête d'un groupe de sociétés actif dans le secteur des services immobiliers. Le groupe Nexity intervient principalement dans le secteur de la promotion immobilière à destination des particuliers et des professionnels. Il intervient également aux côtés des collectivités locales dans le cadre de la réalisation de projets immobiliers aussi bien de type tertiaire que résidentiel. Enfin, il intervient dans le secteur des services immobiliers (administration de biens et intermédiation dans les transactions) réalisés par ses filiales ainsi qu'au travers de deux réseaux, Century 21 et Guy Hoquet. Ces services sont exercés aussi bien auprès des particuliers que des professionnels.

2. Le groupe Nexity est contrôlé, par l'intermédiaire de la société CE Holding Promotion, par le groupe Banque Populaire Caisse d'Épargne (1) (ci-après " BPCE "), lequel exerce tous les métiers de la banque commerciale et de la banque d'investissement (via Natixis) et de l'assurance.

3. La société Colliers UFG-LFP est ultimement contrôlée par la Caisse Fédérative du Crédit Mutuel Nord Europe (ci-après " CFCMNE "), société coopérative à capital variable, via la société UFG-LFP (2). Le groupe Crédit Mutuel Nord Europe contrôle des sociétés actives dans le secteur des services financiers, bancaires et des assurances ainsi que de façon plus accessoire dans le secteur des services immobiliers. UFG-LFP est active dans le secteur de la gestion d'actifs immobiliers et contrôle notamment la société Colliers UFG-PM, qui a pour activité l'intermédiation et la gestion locative, technique et administrative de biens immobiliers à usage professionnel.

4. L'opération notifiée consiste en la création d'une société anonyme détenue à hauteur de [...] % par Nexity et [...] % par Colliers UFG-PM et à laquelle elles transféreront leurs activités de gestion et de transactions immobilières. La gouvernance de cette société commune sera assurée [Confidentiel], Nexity et UFG-LFP exerceront un contrôle conjoint sur la société commune. Celle-ci sera active dans le secteur de la gestion et des transactions immobilières et regroupera les activités exercées à ce jour par des filiales de Nexity (Nexity Saggel Property Management, Parcomie, Keops et Nexity Saggel Building Management) et d'UFG-LFP (Colliers UFG-PM).

5. En ce qu'elle se traduit par la création d'une entreprise commune de plein exercice, l'opération notifiée constitue une opération de concentration au sens de l'article L. 430-1 du Code de commerce.

6. Les entreprises concernées ont réalisé ensemble un chiffre d'affaires hors taxes consolidé sur le plan mondial de plus de 150 millions d'euro au dernier exercice clos (BPCE : 52,2 milliards d'euro pour l'exercice clos le 31 décembre 2010 ; CMNE : 757,9 millions d'euro pour le même exercice). Chacune de ces entreprises a réalisé, en France, un chiffre d'affaires supérieur à 50 millions d'euro (BPCE : 46,5 milliards d'euro pour l'exercice clos au 31 décembre 2010 ; CMNE : 674,3 millions d'euro pour le même exercice). Compte tenu de ces chiffres d'affaires, l'opération revêt une dimension communautaire mais l'opération ne relève pas de la compétence communautaire car chacun des deux groupes réalisent plus des deux tiers de son chiffre d'affaires en France. En revanche, les seuils de contrôle mentionnés au I de l'article L. 430-2 du Code de commerce sont franchis. Cette opération est donc soumise aux dispositions des articles L. 430-3 et suivants du Code de commerce relatifs à la concentration économique.

II. Délimitation des marchés pertinents

7. Nexity, UFG-LFP et leurs sociétés-mères, BPCE et CMNE, sont simultanément présentes dans le secteur des services immobiliers à destination des entreprises. Précisément, l'entreprise commune sera active sur les marchés de l'intermédiation dans les transactions d'achats/vente et de location d'immeubles à destinations des entreprises ainsi que sur le marché de la gestion locative d'immeubles à destination des professionnels. D'autres entités contrôlées par les sociétés BPCE et CMNE interviennent sur le marché de la gestion locative d'immeubles à destination des professionnels (3). Elles y occupent toutefois des positions très marginales avec des parts de marché inférieures à [0-5] %. Par conséquent, seules les parties à la concentration seront prises en compte lors de l'analyse des effets de l'opération sur ce marché.

8. En revanche, les sociétés-mères de l'entreprise commune, BPCE et CMNE, sont simultanément présentes sur le marché de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers, marché sur lequel n'interviendra pas l'entreprise commune mais qui présente un lien de connexité avec ses activités.

9. Par ailleurs, BPCE et CMNE exercent des activités dans le secteur bancaire. CMNE exerce toutefois peu d'activité bancaire à destination des entreprises. En outre, CMNE est peu active en région Île-de-France, région où sera principalement active l'entreprise commune. BPCE, en revanche est active sur plusieurs marchés du secteur bancaire présentant un lien de connexité avec les marchés de services immobiliers concernés par la présente opération, à savoir les marchés du crédit-bail immobilier ainsi que du crédit immobilier aux entreprises.

10. Par conséquent, les effets de l'opération seront examinés sur les marchés des secteurs des services immobiliers et bancaires exposés ci-après.

A. Les marchés de services immobiliers

1. Les marchés de service

11. La pratique décisionnelle nationale (4) et européenne (5) a envisagé, tout en laissant la question ouverte, différentes segmentations dans le secteur des services immobiliers selon (i) les destinataires des services (particuliers ou entreprises), (ii) le mode de fixation des prix, (immobilier résidentiel libre et logements sociaux ou intermédiaires aidés), (iii) le type d'activité exercée dans les locaux (bureaux, locaux commerciaux et autres locaux d'activités), et (iv) la nature des services ou biens offerts.

12. En ce qui concerne cette dernière segmentation, selon la nature des services ou des biens offerts, la pratique décisionnelle (6) a envisagé de distinguer :

- la promotion immobilière qui comprend les activités de construction et de vente de biens immobiliers ;

- la gestion d'actifs immobiliers pour compte propre ;

- la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers ;

- l'administration de biens immobiliers qui recouvre les activités de gestion des immeubles pour le compte de propriétaires et qui peut être segmentée entre la gestion locative et la gestion de copropriété ;

- l'expertise immobilière ;

- le conseil immobilier ;

- l'intermédiation dans les transactions immobilières pour laquelle l'intermédiation dans les opérations d'achat/vente est distinguée de l'intermédiation dans les opérations de location.

13. En l'espèce, l'entreprise commune regroupera les activités des parties sur le marché de l'intermédiation dans les opérations d'achat/vente d'immeuble à destination des professionnels et sur le marché de la gestion locative d'immeuble à destination des professionnels, en particulier sur les segments de la gestion locative de bureaux, de commerce et d'entrepôts.

14. Les sociétés-mères seront également simultanément présentes sur le marché de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers.

15. En tout état de cause, la définition précise des marchés peut être laissée ouverte dans la mesure où, quelle que soit la définition retenue, les conclusions de l'analyse concurrentielle resteront inchangées.

2. Les marchés géographiques

16. Les autorités de concurrence française et communautaire ont considéré que la plupart des marchés de services immobiliers sont de dimension locale, tout en laissant la question ouverte. Les marchés de services immobiliers à destination de gros investisseurs ont toutefois été envisagés comme étant de dimension nationale tout en laissant également la question ouverte (7). De même, Le marché de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers, sur lequel seront actives les sociétés-mères, a été envisagé comme étant de dimension nationale.

17. Au niveau local, l'entreprise commune interviendra dans la région Île-de-France. A cet égard, le ministre de l'économie a eu l'occasion d'observer que " la région parisienne possède des propriétés particulières de continuité des zones urbaines. En effet, il existe une vaste zone très urbanisée et homogène recouvrant la majeure partie de l'Île-de-France, desservie par un réseau global de transport ; les habitants sont toujours en mesure d'arbitrer entre différentes parties de la région. Cette substituabilité entraîne une convergence au niveau des prix. Dès lors le niveau régional est le plus approprié pour l'analyse concurrentielle " (8). Pour les autres régions, les autorités de concurrence ont mené leurs analyses concurrentielles au niveau régional ou infrarégional.

18. S'agissant plus particulièrement du marché de la gestion locative et technique, les parties notifiantes ont indiqué que leurs clients sont des investisseurs institutionnels français et étrangers qui confient la gestion de leur patrimoine immobilier uniquement à des opérateurs en mesure de fournir leurs prestations sur l'ensemble du territoire (sociétés foncières, compagnies d'assurance, banques, caisses de retraite, entreprises publiques et para publiques, fonds d'investissements internationaux non cotés, SCPI et OPCI). Les parties à l'opération et leurs concurrents interviennent donc au niveau national. Les effets de la présente opération seront donc examinés au niveau national et la liquidation de la délimitation exacte sera laissée ouverte (9).

19. Par conséquent, les effets de l'opération seront analysés au titre des effets horizontaux sur les marchés de l'intermédiation dans les opérations d'achat/vente et de location d'immeubles à destination des professionnels aux niveaux national et régional ainsi que sur le marché national de la gestion locative d'immeuble à usage professionnel. Les effets de l'opération au titre des risques de coordination des sociétés-mères seront examinés sur le marché national de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers.

B. Les marchés de services bancaires

20. La pratique décisionnelle nationale (10) et communautaire (11) distingue trois catégories de services :

- les services bancaires destinés aux particuliers et aux ménages (banque de détail) ;

- les services bancaires destinés aux entreprises (banque commerciale) ;

- les opérations sur les marchés financiers (banque de financement et d'investissement).

21. En l'espèce, la présente opération concerne les services bancaires aux entreprises, au titre des activités exercées par les sociétés-mères de l'entreprise commune.

22. Conformément à la pratique décisionnelle (12), les parties notifiantes ont examiné les effets de la création de l'entreprise commune sur les marchés du crédit-bail immobilier et du crédit immobilier aux entreprises.

23. La dimension géographique des marchés de la banque commerciale a été envisagée au niveau national et au niveau local. Toutefois, en l'espèce, en l'absence de chevauchement d'activité entre BPCE et CMNE dans le domaine des crédits immobiliers aux entreprises, la question peut être laissée ouverte, les conclusions de l'analyse concurrentielle restant inchangée.

III. Analyse concurrentielle

A. Analyse des effets horizontaux

1. Analyse des effets horizontaux sur le marché de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à usage professionnel

24. Les parties notifiantes ont estimé le marché national de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à usage professionnel en 2010 à 1,8 million de m². Avec environ [...] m², la nouvelle entité disposera d'une part de marché de [0-5] %.

25. En Île-de-France, les parties notifiantes ont estimé la taille du marché de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à usage professionnel en 2010 à environ 800 000 m². Les filiales actives dans ce secteur pour Nexity (Keops) et l'UFG-LFP (Colliers UFG-PM) ont réalisé la vente de respectivement [...] m² et [...] m² d'immeubles en Île-de-France soit moins de [10-20] % et [0-5] % de parts de marché respectives. L'entreprise commune représentera donc une part de marché en volume estimée à [10-20] %.

26. De plus, l'entreprise commune restera confrontée à l'issue de l'opération à la concurrence d'opérateurs importants, tels que les sociétés BNP, CBRE ou encore Jones Lang Lasalle et Cushman & Wakefield.

27. Par conséquent, l'opération n'est pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur le marché de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à usage professionnel.

2. Analyse des effets horizontaux sur le marché de l'intermédiation dans les transactions de location d'immeubles à usage professionnel

28. Les parties notifiantes ont estimé le marché national de l'intermédiation dans les transactions de location d'immeubles à usage professionnel en 2010 à 7,2 millions de m². Avec près de [...] m², la nouvelle entité disposera d'une part de marché de [5-10] %.

29. En région Île-de-France, les parties notifiantes ont estimé la taille du marché de l'intermédiation dans les transactions de location d'immeubles à usage professionnel en 2010 à environ 3,2 millions de m². Keops et Colliers-UFG PM ont réalisé la location respectivement de [...] m² et [...] m² d'immeubles dans la région soit une part de marché combinée en volume estimée à [10-20] %.

30. De plus, l'entreprise commune restera confrontée à la concurrence d'opérateurs importants, tels que les sociétés BNP, CBRE ou encore Jones Lang Lasalle et Cushman & Wakefield.

31. Par conséquent, l'opération n'est pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur le marché de l'intermédiation dans les transactions de location d'immeubles à usage professionnel.

3. Analyse des effets horizontaux sur le marché de la gestion locative et technique d'immeubles à destination des professionnels

32. Les parties notifiantes ont estimé le parc immobilier d'entreprise en France à 162 millions de m² de bureaux, 69 millions de m² de commerces et 39 millions de m² d'autres locaux, essentiellement des entrepôts, soit un total de 270 millions de m² d'immobiliers d'entreprises.

33. Selon les parties, la gestion locative et technique d'immeubles à usage professionnels représente environ 92 millions de m² en 2010. Avec un peu plus de [...] millions de m², la nouvelle entité disposera donc d'une part de marché de [5-10] %.

34. En distinguant par type d'immeubles, la nouvelle entité disposera des parts de marché suivantes :

< emplacement tableau >

35. De plus, le marché de la gestion locative et technique d'immeubles à usage professionnel se caractérise par la présence d'un nombre relativement important d'opérateurs, tels que Adyal, ([10-20] %), BNP Real Estate PM ([10-20] %), Foncia ([5-10] %), Icade PM ([5-10] %) Yxime ([0-5] %), Septime ([0-5] %) et d'autres concurrents de taille plus modeste représentant un peu plus de 30 % du marché.

36. Par conséquent, l'opération n'est pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur le marché de la gestion locative d'immeubles à destination des professionnels.

B. Analyse du risque de coordination des sociétés-mères sur le marché de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers

37. La création d'une entreprise commune est également susceptible d'inciter les maisons mères à coordonner leurs activités sur les marchés sur lesquels elles restent simultanément présentes. En l'espèce, BPCE et UFG seront toutes les deux actives sur le marché de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers.

38. Conformément à la pratique décisionnelle de la Commission européenne, reprise par les autorités de concurrence nationales (13), un tel risque est probable lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont réunies : le risque de coordination doit avoir un lien de causalité direct avec la création de l'entreprise commune, la coordination doit être suffisamment vraisemblable et la coordination doit avoir un effet sensible sur la concurrence.

39. Le Conseil de la concurrence a considéré, dans l'avis n° 07-A-09 qu'une telle coordination peut être envisagée de façon plus évidente si les maisons-mères et la filiale commune restent présentes sur les mêmes marchés mais qu'elle ne peut être exclue a priori lorsque les maisons-mères sont actives sur un marché distinct de celui de leur filiale commune, mais qui présente avec celui-ci des liens de connexité.

40. Au cas d'espèce, la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers sur lequel seront présentes les sociétés-mères de l'entreprise commune consiste à gérer des placements financiers, essentiellement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (" SCPI ") et des Organismes de Placements Collectifs en Immobilier (" OPCI "). Elle est exercée par des sociétés de gestion spécialement agréées à cet effet, qui investissent et gèrent un patrimoine immobilier locatif. En l'espèce, les parties notifiantes investissent dans des locaux professionnels de types bureaux, commerces et autres en particulier des entrepôts au titre de ces activités. Ces activités présentent donc à tout le moins un lien de connexité avec l'intermédiation d'achat/vente et de location d'immeubles professionnels et avec la gestion locative. Les risques de coordination du comportement des sociétés-mères de l'entreprise commune sont donc à analyser.

41. BPCE et CMNE/UFG occupent une position non négligeable sur le marché de la gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers. Les parties estiment ainsi la part de marché de BPCE à [10-20] % et celle de CMNE/UFG à [10-20] %, soit une position cumulée de [30-40] %.

42. Sur ce marché, les sociétés-mères resteront confrontées à la concurrence de nombreux acteurs importants, tels que le Groupe Crédit Agricole et BNPP, disposant chacun d'une part de marché d'environ [10-20] %, les spécialistes Viveris ([5-10] %) et Sofidy ([5-10] %) ainsi que de nombreux autres opérateurs. Le maintien d'une pression concurrentielle significative sur les sociétés-mères privera ainsi une éventuelle coordination des comportements des sociétés-mères de ses effets.

43. De plus, la différenciation des intervenants dans ce secteur se fait en termes de réseau de distribution et de performance des produits d'investissement. A cet égard, la création de l'entreprise commune n'est donc pas de nature à conférer à ses sociétés-mères un avantage concurrentiel particulier.

44. Au demeurant, les activités confiées à l'entreprise commune restent modestes puisqu'elle disposera d'environ [5-10] % de part de marché au niveau national et d'environ [10-20] % au niveau de la région Île-de-France sur chacun des marchés d'achat/vente, de location et de gestion locative des immeubles.

45. Par conséquent, l'opération ne présente pas de risque de coordination de la part des sociétés-mères sur le marché de la gestion d'actif immobilier pour compte de tiers.

C. Analyse des effets congloméraux

46. Les activités de l'entreprise commune dans le domaine de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à destination des professionnels présentent un lien de connexité avec les marchés du crédit-bail immobilier et du crédit immobilier aux entreprises, celles-ci pouvant être à la recherche d'un prêt afin de financer leur investissement immobilier.

47. Dans le secteur des services bancaires à destination des entreprises, BPCE dispose d'une part de marché de [20-30] % sur le marché national du crédit-bail immobilier et de [10-20] % sur le marché national du crédit immobilier à destination des entreprises. Elle est par ailleurs concurrencée dans ces domaines par les groupes Crédit Agricole/LCL, BNP Paribas, Société Générale et le Crédit Mutuel/CIC (réseau indépendant de CMNE). BPCE n'est donc pas un acteur incontournable du marché.

48. De plus, l'analyse des effets horizontaux précédemment exposée, montre que l'entreprise commune aura une part de marché de [0-5] % au niveau national et de [10-20] % en Île-de-France sur le marché de l'intermédiation dans les transactions d'achat/ventes à destination des professionnels.

49. Compte tenu de ce qui précède, l'opération n'est pas de nature à porter atteinte à la concurrence par le biais d'effets congloméraux entre le marché de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à destinations des professionnels et les marchés du crédit aux entreprises.

Décide

Article unique : l'opération notifiée sous le numéro 11-0114 est autorisée.

< emplacement tableau >

Notes :

1. Décision n° 09-DCC-16 du 22 juin 2009 relative à la fusion entre les groupes Caisse d'Épargne et Banque Populaire.

2. Décision n°09-DCC-29 du 24 juillet 2009 relative à la prise de contrôle du groupe La Française des Placements par la société UFG.

3. Le Crédit Foncier Immobilier et Nexity Saggel Gestion Privé sont actives sur le marché de la gestion locative et technique des immeubles à usage professionnel. Le Crédit Foncier Immobilier intervient également sur les marchés de l'intermédiation dans les transactions de locations et d'investissement d'immeubles à usage professionnel. Enfin, Saggel Transaction est intervenue en 2010 sur le marché de l'intermédiation dans les transactions d'achat/vente d'immeubles à destination des professionnels.

4. Voir notamment la décision de l'Autorité de la concurrence n° 10-DCC-112 du 17 septembre 2010 relative à la prise de contrôle conjoint par Prédica et Altaréa de la société Alta Marigny Carré de Soie ; la décision de l'Autorité de la concurrence n° 10-DCC-13 du 29 janvier 2010 relative à la prise de contrôle exclusif par Icade S.A. de la Compagnie la Lucette S.A, et la lettre du ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi C2008-49 du 9 juillet 2008, au conseil de la société Sofade, relative à une concentration dans le secteur de l'immobilier.

5. Voir notamment la décision de la Commission européenne COMP/M.3370, BNP Paribas/ARI, du 9 mars 2004.

6. Voir notamment les décisions de l'Autorité de la concurrence 10-DCC-112 et 10-DCC-13 précitées.

7. Voir la décision de l'Autorité de la concurrence n° 09-DCC-16 précitée.

8. Décision la décision C2006-151/ Lettre du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie du 10 janvier 2007, au conseil du groupe Société Nationale Immobilière, relative à une concentration dans le secteur du développement et de la gestion de parc immobilier à vocation essentiellement résidentielle, publiée au BOCCRF n° 3 bis du 23 mars 2007.

9. Voir la décision du ministre C2004-79 / Lettre du ministre, de l'économie, des finances et de l'industrie, en date du 28 juin 2004 au conseil du groupe Caisse d'Épargne relative à une concentration dans le secteur bancaire, publiée au BOCCRF n° 2005-09.

10. Voir les décisions du ministre C2006-45 / Lettre du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie du 10 août 2006, aux conseils de la Caisse Nationale des Caisses d'Épargne et de la Banque Fédérale des Banques Populaires, relative à une concentration dans le secteur des services bancaires, publiée au BOCCRF n° 7 bis du 15 septembre 2006 ainsi que de l'Autorité de la concurrence n° 09-DCC-16 du 22 juin 2009 relative à la fusion des groupes Caisse d'Épargne et Banque Populaire.

11 Voir par exemple les décisions de la Commission européenne COMP/M.4844 - Fortis / ABN AMRO ASSETS du 3 octobre 2007 ainsi que COMP/M.2567 - NORDBANKEN / POSTGIROT du 8 novembre 2001.

12. Voir notamment les décisions C2007-08 / Lettre du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie du 26 mars 2007, aux conseils de la société Banque Fédérale des Banques Populaires, relative à une concentration dans le secteur des services immobiliers, publiée au BOCCRF n° 6 bis du 28 juin 2007 et C2007-34 / Lettre du ministre de l'économie, des finances et de l'emploi du 20 juin 2007, aux conseils du groupe Caisse d'Épargne, relative à une concentration dans le secteur des services immobiliers, publiée au BOCCRF n° 7 bis du 14 septembre 2007.

13. Voir l'avis du Conseil de la concurrence n° 07-A-09 du 2 août 2007, les décisions du ministre de l'économie n° C2007-27 du 28 août 2007 relative à la concentration entre la BFCM et l'Est Républicain et C2006-45 du 10 août 2006 relative à la concentration entre Caisse Nationale des Caisses d'Épargne et Banque Fédérale des Banques Populaires, ainsi que les décisions de l'Autorité de la concurrence n° 10-DCC-119 du 17 septembre 2010 relative à la création d'une entreprise commune de plein exercice, Fermiers du Sud-Ouest, par les sociétés Maïsadour et Terrena et n° 11-DCC-07 du 28 janvier 2011 relative à la création d'une entreprise commune de plein exercice par La Poste et SFR.